La fête ne durera cependant pas longtemps. Même si la demande internationale n’est pas découragée, attendez-vous à ce que l’enthousiasme général pour les copropriétés à Singapour commence à s’estomper à mesure que les coûts de propriété – et les nouvelles règles gouvernementales – commencent à mordre les acheteurs locaux.
Selon OrangeTee & Tie, une société de courtage immobilier, les étrangers qui ne sont pas des résidents permanents de Singapour ont acheté 143 unités de copropriété d’un prix égal ou supérieur à 5 millions de dollars singapouriens (3,5 millions de dollars) chacune au cours des huit premiers mois de cette année. Cela dépasse les 136 appartements coûteux achetés par des acheteurs étrangers au cours de la même période de 2019, avant les perturbations de Covid-19.
Mais les maisons de luxe ne sont qu’une partie de la mousse. Les Singapouriens de la classe moyenne, pleins d’argent grâce à la vente de leurs logements sociaux sur un marché de la revente en effervescence, ont également fait grimper les prix des condos. Les valeurs des propriétés privées ont augmenté de 3,4 % au cours du trimestre de septembre par rapport aux trois mois précédents, où elles avaient grimpé de 3,5 %. Reflétant la forte demande locale, les prix en banlieue ont bondi de 7 %, la plus forte augmentation trimestrielle en 13 ans.
En septembre 2009, lorsque les prix dans la soi-disant région centrale extérieure ont bondi de 16 %, Singapour se remettait de la crise financière mondiale de 2008. Selon PropertyGuru Pte., qui gère un portail immobilier en ligne populaire, l’augmentation de 7 % cette fois-ci s’est produite dans un contexte de renforcement de la valeur des maisons de banlieue et était en grande partie le résultat d’une forte acceptation des ventes de maisons neuves par les promoteurs.
Les acheteurs de la génération Y et de la génération Z n’ont tout simplement pas vu de pics aussi rapides – et pourraient croire qu’ils sont la nouvelle norme. Mais alors, ils n’ont pas non plus vécu des frais d’intérêt de 4 %.
Mardi, DBS Group Holdings Ltd., la plus grande des trois banques locales de l’île, a relevé son intérêt hypothécaire fixe à 3,5 %. Plus tôt cette année, les acheteurs de maison payaient aussi peu que 1,65 %. La prochaine hausse poussera le coût de la propriété à moyen terme au-dessus de 4 %. Effectivement, ils ont déjà atteint ce cap. Le 30 septembre, les autorités ont demandé aux banques de supposer un taux d’intérêt d’au moins 4 % lors du calcul du ratio de service de la dette totale, une mesure permettant de déterminer si les emprunteurs pourront contracter un prêt immobilier parallèlement à leurs autres emprunts. Cette augmentation d’un demi-point de pourcentage ne déplacera pas fortement l’aiguille de l’admissibilité au prêt hypothécaire, mais elle dissuadera au moins certains emprunteurs dont les bilans sont tendus.
Plus important encore, une nouvelle période de réflexion de 15 mois avant que les vendeurs de propriétés privées ne soient autorisés à acheter des unités du Housing & Development Board à d’autres propriétaires devrait contribuer à modérer le marché de la revente de logements publics. Cela devrait également faire baisser la température d’un cran pour les condos.
Les acheteurs étrangers ont pratiquement ignoré l’augmentation des droits de timbre déjà élevés en décembre dernier. Le centre financier a rouvert de manière agressive alors même que son rival traditionnel Hong Kong s’en tenait à ses restrictions Covid-19 excessivement sévères. Alors que les expatriés retournaient dans la cité-État, les loyers des condos ont explosé et ont renforcé le dossier d’investissement pour l’immobilier à Singapour en tant que couverture contre l’inflation.
Cependant, la manie de l’immobilier va un peu trop loin. La petite économie ouverte de la cité-État est alimentée par la demande mondiale, et la première contraction de l’activité des usines en deux ans en septembre est déjà un signe avant-coureur d’un ralentissement en 2023. Singapour doit rester compétitive et maintenir le contrat social consistant à maintenir un logement public abordable pour chaque nouvelle cohorte d’accédants à la propriété. C’était une chose pour la ville d’être un pôle d’attraction pour la monnaie mondiale lorsque les taux d’intérêt de référence de la Réserve fédérale étaient proches de zéro. Il sera risqué de gonfler une bulle immobilière nationale alors qu’elle devrait atteindre entre 4,5 % et 5 % l’année prochaine.
La combinaison de capitaux plus chers et d’une demande mondiale en baisse devrait entraîner le ralentissement progressif du marché immobilier qu’espèrent les autorités. Sinon, ils devront revenir l’année prochaine avec une lourde batte pour interrompre les célébrations.
Plus de Bloomberg Opinion:
• Beverly Hills de Singapour montre un signe de mousse : Andy Mukherjee
• Le malaise que vous ressentez, c’est que la Fed pousse à la récession : John Authers
• Et si le marché locatif était le premier à casser ? : Conor Sen
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.
Andy Mukherjee est un chroniqueur Bloomberg Opinion couvrant les entreprises industrielles et les services financiers en Asie. Auparavant, il a travaillé pour Reuters, le Straits Times et Bloomberg News.
Plus d’histoires comme celle-ci sont disponibles sur bloomberg.com/opinion
