Les prix de l’immobilier ont baissé en Allemagne cette année. Les terrains à bâtir, les maisons et les copropriétés étaient en moyenne entre deux et cinq pour cent moins chers. En revanche, les loyers ont continué à augmenter.
Les taux d’intérêt élevés freinent la demande de biens immobiliers résidentiels. Mais comme les nouvelles constructions ont également considérablement diminué, la situation reste tendue, notamment pour les locataires.
Les prix de l’immobilier devraient encore baisser au cours de la nouvelle année, mais plus lentement.
Les prix de l’immobilier en Allemagne ont baissé pour la première fois depuis 2010 : les terrains à bâtir, les maisons et les copropriétés dans plus de 150 villes étaient en moyenne 2 % moins chers cette année que l’année dernière, selon les calculs. Institut allemand de recherche économique (DIW). Dans les grandes villes comme Berlin, Hambourg et Munich, les prix de l’immobilier ont même chuté de six à sept pour cent. En revanche, les loyers ont encore augmenté de 3 pour cent, selon les économistes du DIW Konstantin Kholodilin et Malte Rieth. En Allemagne, il y a eu l’une des plus grandes bulles spéculatives sur les prix des 50 dernières années. “La bulle a éclaté”, déclare Kholodilin.
La principale raison des corrections des prix de l’immobilier est la hausse des taux d’intérêt. Cela a rendu les projets de construction et d’achat nettement plus coûteux et a donc fait baisser la demande. Le volume des prêts à la construction a diminué de moitié entre mars 2021 et septembre 2023.
En revanche, la croissance démographique due à l’immigration et à la lenteur de la construction de logements a eu un impact sur le marché locatif. « De plus, de nombreux ménages ont dit adieu au rêve de devenir propriétaire de leur propre logement. Beaucoup sont obligés de continuer à louer, ce qui augmente encore la demande d’appartements en location », explique Rieth.
J’ai dit
Pour leur analyse, les auteurs ont évalué les données de l’association immobilière IVD pour la période 1996 à 2023. Malgré la récente baisse, les prix de l’immobilier sont bien supérieurs au début du boom. En 2023, les terrains à bâtir étaient plus de deux fois plus chers qu’en 2010. Les prix des maisons individuelles et mitoyennes ont également doublé. Les loyers ont augmenté moins fortement au cours de la même période, de 53 pour cent au total. Une copropriété dans une grande ville coûte actuellement environ 27 ans de loyer. En 2022, il y avait encore 28 loyers annuels.
« Il y a un manque de logements dont nous avons un besoin urgent. Les politiques doivent agir – également pour réduire les tensions sociales qui s’accumulent », exige Kholodilin. Les auteurs recommandent d’assouplir la réglementation et d’accélérer les approbations. L’État devrait également augmenter ses propres investissements dans la construction. “L’activité publique de construction ne doit en aucun cas être victime des contraintes d’austérité actuelles”, prévient Rieth.
Les experts de la banque DZ estiment que la baisse des prix de l’immobilier pourrait atteindre 5% cette année. Un maximum de 300 000 nouveaux appartements seraient construits, ce qui est nettement inférieur à l’objectif politique de 400 000 appartements. D’ici 2025, le nombre de nouveaux appartements pourrait même atteindre 200 000. La baisse des prix de l’immobilier résidentiel ralentira en 2024. “Nous nous attendons à une baisse annuelle moyenne de 0,5 à 2,5 pour cent”, a déclaré Thorsten Lange, analyste chez DZ Bank.
« Alors que presque toutes les maisons pourraient être bien vendues pendant la phase de boom, des réductions sont désormais probables, en particulier pour les biens immobiliers présentant des caractéristiques négatives. » Pour Lange, cela inclut l’emplacement et l’état énergétique du bien immobilier. En particulier dans le domaine de l’énergie, le gouvernement des feux tricolores a provoqué une incertitude supplémentaire à travers le débat sur la loi sur le chauffage. Si les taux d’intérêt baissent plus vite que prévu, Lange s’attend à ce que les prix de l’immobilier augmentent à nouveau.
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