Les principaux prêteurs hypothécaires laissent les emprunteurs transférer les intérêts impayés sur le capital pour faire face à la hausse des coûts

Au moins deux des plus grands prêteurs hypothécaires du Canada permettent aux emprunteurs de transférer une partie de leurs frais d’intérêt sur le capital dû sur leurs hypothèques, ce qui les aide à faire face à l’impact de la flambée des taux d’intérêt.

Les produits hypothécaires à taux variable de la Banque Toronto-Dominion TD-T et de la Banque Canadienne Impériale de Commerce CM-T ne sont pas nouveaux, mais ils sont mis à l’épreuve dans ce contexte de hausse des taux.

Avec des taux d’intérêt en hausse de 3,5 points de pourcentage depuis le début de l’année, les emprunteurs risquent de prendre du retard sur leurs paiements d’intérêts et d’augmenter le montant de leur prêt initial.

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La TD et la CIBC ont toutes deux des prêts hypothécaires à taux variable semblables à ceux de la plupart des autres grands prêteurs : les prêts comportent des versements mensuels constants et le taux d’intérêt sur le prêt hypothécaire est lié au taux du financement à un jour de la Banque du Canada.

Mais la TD et la CIBC permettent que le montant du prêt initial – le capital hypothécaire – augmente dans certaines circonstances. Il n’est pas clair si la Banque de Montréal BMO-T permet que cela se produise. Les deux autres principaux prêteurs, la Banque Royale du Canada RY-T et la Banque de Nouvelle-Écosse BNS-T, ne permettent pas d’augmenter le principal.

À chaque hausse des taux d’intérêt, le coût d’emprunt augmente et une plus grande partie du versement hypothécaire mensuel de l’emprunteur est utilisée pour couvrir les frais d’intérêt.

Lorsque les taux d’intérêt augmenteront aussi fortement qu’ils l’ont fait cette année, certains emprunteurs se retrouveront dans une situation où très peu de leur versement hypothécaire mensuel sera utilisé pour rembourser le principal. Les emprunteurs peuvent atteindre un taux de déclenchement, ce qui les oblige souvent à effectuer des paiements mensuels plus élevés afin de toujours réduire le montant de leur prêt, également appelé amortissement.

Mais avec les prêts hypothécaires à taux variable de la TD et de la CIBC, les emprunteurs peuvent être autorisés à dépasser le taux de déclenchement et à s’en tenir à des paiements qui ne couvrent même pas le montant total des intérêts dus, jusqu’à un certain seuil. La partie impayée des intérêts est reportée et ajoutée au principal de l’hypothèque et le solde du prêt de l’emprunteur augmente ou s’amortit négativement.

Les deux banques ont déclaré que, dans un tel scénario, elles s’engagent de manière proactive avec les clients pour décrire leurs options et les aider à choisir celle qui répond le mieux à leurs besoins. Ils ont également déclaré qu’ils ne pouvaient pas commenter la fréquence à laquelle cela se produit en raison des prochaines publications de résultats.

Selon les plus récents résultats de la Banque CIBC pour le trimestre terminé le 31 juillet, les emprunteurs n’appliquaient pas encore les intérêts impayés sur le capital. Cependant, « dans la mesure où [interest] les taux continuent d’augmenter, vous pourriez voir une partie de cela se produire », a déclaré Shawn Beber de la CIBC, alors chef de la gestion des risques de la banque, lors d’un appel cet été pour discuter des résultats. (M. Beber est maintenant responsable des activités américaines de la Banque CIBC.)

Le taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada est maintenant de 3,75 % comparativement à 0,25 % au début de mars. Alors que la banque centrale est sur le point de relever à nouveau les taux d’intérêt, davantage d’emprunteurs sont sur le point de faire face à une augmentation de leurs paiements et certains pourraient même voir la taille de leur prêt augmenter.

Un indicateur de stress pour l’emprunteur est la durée de la période d’amortissement – ou le temps qu’il faut pour rembourser le prêt en totalité. Au cours des derniers mois, une part croissante des prêts hypothécaires consentis par les grandes banques canadiennes, dont la CIBC, ont des durées d’amortissement de plus de 30 ans.

À la Banque CIBC, à la Banque Royale du Canada et à la Banque de Montréal, le pourcentage de prêts hypothécaires amortis sur plus de 30 ans a récemment doublé en trois mois, selon les documents déposés par la société. Chaque banque a signalé qu’au 31 juillet, environ un quart de son portefeuille de prêts résidentiels avait des hypothèques d’une durée supérieure à 30 ans.

Mais à TD, le public n’a aucun moyen de connaître la durée actuelle des amortissements. C’est parce que la TD ne divulgue pas les périodes d’amortissement qui se sont étendues au-delà du contrat initial du prêt hypothécaire.

“Les taux d’intérêt peuvent théoriquement augmenter à l’infini et la TD affichera toujours l’amortissement contractuel initial, comme si les taux n’avaient pas changé”, a déclaré Mike Rizvanovic, analyste de recherche à la banque d’investissement KBW.

La TD n’a pas commenté une enquête du Globe and Mail.

Selon les règles bancaires fédérales, une partie du prêt d’un emprunteur doit toujours être amortie. Mais l’organisme de réglementation bancaire du Canada, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), a également déclaré qu’il “s’attend à ce que la gestion des risques des prêteurs soit réactive aux conditions changeantes et que les pratiques soient ajustées en conséquence”.

L’assureur hypothécaire fédéral, la Société canadienne d’hypothèques et de logement, permet à l’hypothèque d’augmenter jusqu’à 105 % du montant initial du prêt de l’emprunteur à taux variable.

Mais les emprunteurs dont le montant des prêts est autorisé à augmenter courent un risque plus élevé de se retrouver dans une situation où ils doivent plus que ne vaut leur maison.

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui a versé une mise de fonds de 5 % sur une propriété de 500 000 $. Avec les intérêts différés ajoutés à leur hypothèque, leur prêt peut atteindre 498 750 $. Cela représente 105 % de l’hypothèque initiale de 475 000 $. (Et cela suppose que l’emprunteur n’a pas intégré la prime d’assurance de la SCHL dans son prêt hypothécaire, ce qui ajouterait 4 % supplémentaires au montant du prêt.)

Dans le même temps, si cette propriété a fait face à la baisse de prix typique de 10 % qui s’est produite jusqu’à présent cette année à l’échelle nationale, cette propriété vaut maintenant 450 000 $.

La SCHL a déclaré que ses polices d’assurance ne relèvent pas des règles bancaires fédérales. Il a déclaré que les amortissements négatifs sont autorisés si le paiement hypothécaire est “recalculé au moins une fois tous les cinq ans pour s’assurer que le prêt peut être remboursé dans le cadre du calendrier d’amortissement initial”.

Le fait que les règles de la SCHL permettent aux soldes des prêts hypothécaires assurés de dépasser le montant initial soulève des questions, a déclaré Ben Rabidoux, fondateur de la société d’études de marché North Cove Advisors.

« Est-ce prudent ? » M. Rabidoux a demandé, affirmant que la SCHL est un «gestionnaire du risque au nom des contribuables canadiens» dans le marché de l’habitation.

M. Rabidoux voit également un autre problème avec les politiques qui permettent aux soldes hypothécaires de croître : un choc financier probablement démesuré pour les propriétaires lorsque leurs hypothèques arrivent à échéance.

Au renouvellement, les prêteurs doivent remettre l’hypothèque en conformité avec le calendrier d’amortissement initial. Par exemple, considérons un emprunteur qui a acheté une maison avec une hypothèque de cinq ans amortie sur 25 ans. Après cinq ans, leur prêteur recalculera les paiements afin que le solde hypothécaire restant soit remboursé au cours des 20 années restantes.

Cela se traduira par des paiements plus élevés pour les emprunteurs qui ont vu leur amortissement s’étirer au cours des cinq premières années, car leurs versements hypothécaires sont restés les mêmes alors que leur taux d’intérêt hypothécaire augmentait. Si les taux d’intérêt au moment du renouvellement sont supérieurs aux taux contractuels auxquels les emprunteurs ont initialement souscrit, cela augmentera également le paiement hypothécaire.

Et si leurs prêts pouvaient croître pendant la durée du prêt hypothécaire, ces emprunteurs auraient un capital hypothécaire plus élevé à rembourser sur une période plus courte.

“Cela va être une dynamique vraiment désagréable”, a déclaré M. Rabidoux.