Les commentaires interviennent au milieu de la concurrence effrénée des prêts immobiliers des grandes banques, qui ont initialement bénéficié d’un financement bon marché de la banque centrale et plus récemment du coût des fonds de la hausse des taux d’intérêt, pour gagner des parts de marché avant une soi-disant falaise hypothécaire à taux fixe.
Mais la forte augmentation des taux d’intérêt s’accompagne d’une exigence selon laquelle les prêteurs évaluent les emprunteurs sur la capacité à rembourser un prêt à un taux supérieur de 3% aux coûts de prêt existants pour s’assurer qu’ils peuvent faire face à un changement défavorable de l’environnement des taux d’intérêt.
Tampons une bénédiction
Cela menace de réduire la capacité d’emprunt des acheteurs d’une première maison, mais peut également empêcher les emprunteurs existants de changer de fournisseur de prêt immobilier.
“Si le taux moyen des prêts immobiliers se situe autour, disons, de 5,5% à 6%, vous évaluez le revenu de ce client à environ 8,5 à 9%”, a déclaré M. Rehayem.
“Donc, cela a un impact matériel sur votre capacité d’emprunt, ce qui signifie que cela a une corrélation directe avec la baisse des prix du logement.”
Le président de l’Australian Prudential Regulation Authority, John Lonsdale, a déclaré à la Analyse financier en janvier, il était conscient du risque que les coussins puissent “étouffer le crédit”, suggérant que le régulateur était prêt à abaisser le test avant une vague de refinancement.
Bien que Pepper ne relève pas de la compétence de l’APRA, elle et d’autres prêteurs non bancaires imposent des tampons de service d’environ 2,5 % à 3 % pour se conformer aux lois sur les prêts responsables.
M. Rehayem a déclaré que les tampons de 3% existants avaient été une “bénédiction” compte tenu de la hausse rapide des taux d’intérêt depuis mai.
“Si nous avions rien de moins, nous aurions vu beaucoup plus d’arriérés arriver et le marché aurait été dans la tourmente.”
Mais il a déclaré que des tampons avaient été introduits lorsque les taux “étaient à un niveau historiquement bas” pour éviter un choc important lorsque les taux des prêts immobiliers reviendraient à la normale.
“Sommes-nous surréglementés ou sur-servons-nous dans le contexte de la mise en place d’un tampon plus important que nécessaire, ce qui signifie que nous isolons les nouveaux emprunteurs et les autres emprunteurs qui souhaitent se refinancer ?”
Les courtiers en hypothèques, quant à eux, affirment que la réduction des tampons de service des prêts contribuerait à améliorer la situation de certains de ceux qui sont piégés dans la soi-disant «prison hypothécaire».
Le directeur général du courtier hypothécaire numérique Finspo, Angus Gilfillan, a déclaré que le seuil plus élevé “est un réel problème pour les personnes qui cherchent à se refinancer” à partir de taux fixes ultra-bas.
“Toute réduction du tampon aurait un impact important sur la possibilité pour les clients d’échapper à leur prison hypothécaire”, a-t-il déclaré.
Des taux plus élevés pas impossibles
Les coussins plus élevés ont effectivement réduit le montant d’argent que les clients peuvent emprunter, ce qui a contribué à faire baisser la valeur des propriétés.
Mais la baisse des valeurs immobilières, les seuils de service élevés et la flambée des taux d’intérêt signifient que de nombreux emprunteurs ne peuvent plus changer de banque.
Bien qu’il n’y ait pas de statistiques fermes pour montrer combien de ceux qui cherchent à refinancer leurs prêts ne seraient pas en mesure de respecter les tampons de service aux taux actuels, M. Gilfillan a déclaré que 650 000 clients avec des hypothèques d’une valeur de 320 milliards de dollars renonceraient à des taux fixes très bas et chercheraient à refinancer cette année.
« C’est certainement courant. Ce n’est pas un scénario sur 50 », a-t-il déclaré.
Adam Grocke, qui dirige le courtier en hypothèques Sherlok, a déclaré que la société dirait que les tampons du régulateur prudentiel ne devraient s’appliquer qu’aux nouveaux prêts, et non à ceux qui ont des antécédents de remboursement, ont suffisamment de capital remboursé et ne cherchent pas à augmenter le montant du prêt. .
«Le tampon étouffe sérieusement la concurrence pour le refinancement et si les gens ne peuvent pas déménager, les prêteurs existants en profiteront et augmenteront leurs taux. Nous avons vu cela se produire maintes et maintes fois », a déclaré M. Grocke.
Scott McWilliam, directeur général du prêteur non bancaire Resimac, a déclaré que ce sont les emprunteurs marginaux qui pourraient ne pas être éligibles pour refinancer leurs prêts immobiliers dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés.
«Même avec ces taux plus élevés, nous ne voyons pas cela comme une raison pour laquelle ils sont refusés. Il y a une très grande facilité d’entretien dans le système », a déclaré M. McWilliam.
“Ce que nous constatons, c’est que de nombreux emprunteurs attendent que la RBA signale que nous sommes plus proches du taux terminal pour prendre des décisions.”
Certains prêteurs, cependant, sont plus prudents quant à l’assouplissement des coussins, et disent que les taux d’intérêt pourraient encore être considérés comme relativement bas.
“Je ne suis probablement pas le seul à penser qu’ils pourraient encore augmenter de trois cents points de base, et ce n’est certainement pas impossible”, a déclaré le directeur général adjoint de Bank Australia, John Yardley.
