Les deux facteurs les plus importants affectant l’abordabilité d’un nouveau logement sont son prix et le coût du financement. Si, pour des raisons objectives, il est peu probable que cela vaille la peine d’attendre, alors, selon les prévisions de nombreux analystes, la baisse de la partie variable des taux d’intérêt des prêts bancaires cette année est même bien réelle. En outre, nous observons déjà les premiers vents positifs dans le domaine du crédit – la Banque centrale européenne (BCE) a laissé les taux d’intérêt inchangés deux fois de suite, ce qui laisse espérer raisonnablement que bientôt la partie variable des taux d’intérêt des prêts hypothécaires, ou Euribor pourrait diminuer. Dans le même temps, les nuages d’espoir peuvent aussi s’avérer moins brillants.
Quand beaucoup n’est pas tellement
Comme le montrent les sociétés de conseil immobilier Colliers Selon les données, sur le premier marché de Riga et Pierīga, environ 1 000 appartements de classe moyenne et économique sont actuellement disponibles à l’achat, qui peuvent être emménagés immédiatement, tandis qu’environ 1 500 appartements supplémentaires du segment disponible sont en construction ou en planification. D’une part, si l’on considère le nombre de maisons mises en service, c’est beaucoup. En fait, il n’y a pas eu une offre aussi large d’appartements finis sur le marché depuis plusieurs années, cette situation est donc bénéfique pour les acheteurs, car il est enfin possible de visiter physiquement, de se promener et d’acheter exactement le type de logement que vous souhaitez. C’est également confirmé Bonava Lettonie statistiques de ventes – actuellement, la plupart des transactions ont lieu directement avec des appartements achevés et non en construction. D’un autre côté, lorsque nous examinons cette offre de logements achevés, nous constatons qu’environ la moitié de tous les appartements sont situés dans un endroit spécifique et très spécifique, que les acheteurs peuvent ou non apprécier. D’un autre côté, la moitié restante des maisons achevées sont essentiellement de petits restes de projets presque vendus disséminés dans Riga et Pieriga. Il s’agit d’appartements qui n’ont pas été le premier choix des acheteurs pour diverses raisons, par exemple, la vue depuis la fenêtre est dirigée vers un terrain adjacent. Poirier, pas une cour soignée et verdoyante, un parc paysager ou une pinède. Cela signifie que même si l’offre d’appartements prêts à l’emploi “sur papier” est tout à fait décente, on ne peut certainement pas dire que la nouvelle maison exacte que vous désirez soit actuellement disponible dans n’importe quel quartier de Riga.
Si l’on regarde les projets en construction, où les réservations d’appartements sont ouvertes, la situation est similaire. Les offres les plus prometteuses qui répondent pleinement aux critères souhaités en matière de localisation, d’étage, de nombre de pièces et de vue depuis les fenêtres sont sélectionnées à temps. D’une manière générale, le nombre de nouvelles réservations de logements a considérablement diminué par rapport à l’année dernière en raison du coût élevé des prêts et du nombre relativement important d’appartements achevés. L’activité de transaction dans le segment des appartements prêts à l’emploi a également diminué, influençant et obligeant les promoteurs à revoir leurs projets futurs – cette année, le rythme de construction de nouveaux projets sera prudent et étroitement subordonné au succès des ventes des projets commandés. À l’avenir, la baisse du volume de la construction se reflétera certainement dans l’offre de nouveaux logements et, très probablement, dans les prix des appartements.
Combien coûteront les nouveaux appartements cette année ?
La seconde moitié de 2023 a été unique en un sens, car il est difficile de se souvenir d’une autre période de ce type, à l’exception peut-être de la grande catastrophe de 2009, où les promoteurs auraient tant favorisé la disponibilité de nouveaux logements à travers diverses promotions et offres spéciales. En achetant un appartement, les acheteurs pourraient bénéficier d’un parking ou d’un équipement de cuisine gratuits et vivre pendant un an ou deux sans payer les services publics. Et cela peut être compris, car il est également difficile de se rappeler à quel moment les taux d’intérêt sur les prêts auraient augmenté si rapidement. Ne s’attendant pas à un soutien rapide et tangible de la part des banques commerciales, les promoteurs ont fait tout ce qui était en leur pouvoir pour Euribor l’impact douloureux sur les acheteurs de logements neufs serait compensé, souvent avec un rebondissement. Les amateurs d’appartements les plus prudents en ont également profité pour conclure des affaires à des conditions vraiment avantageuses.
L’accueil des développeurs sera-t-il également observé cette année ? Cela dépend de plusieurs facteurs, cependant, il est très probable que certaines offres spéciales soient annulées dans les mois à venir. L’une des raisons est la lenteur du développement de nouveaux projets, ce qui signifie que l’offre de nouveaux logements pourrait bientôt recommencer à diminuer. Deuxièmement, la BCE a laissé son taux directeur inchangé pour la deuxième réunion consécutive, ce qui a également eu un effet positif sur Euribor taux. Par exemple, 6 mois Euribor le taux d’intérêt est déjà tombé à 3,8%, tandis que le taux d’intérêt à 12 mois Euribor le taux a encore baissé et se situe actuellement à 3,5 %. Selon les analystes, d’ici la fin de l’année Euribor le taux pourrait déjà être inférieur à la barre des 3%. Les taux SWAP à long terme montrent également que les banques sont optimistes quant à la situation future. Cela donne lieu à des attentes raisonnables selon lesquelles, à mesure que les taux d’intérêt baissent, la demande de nouveaux logements pourrait reprendre. Si cela se produit, les développeurs ne seront plus intéressés à donner, à donner ou à payer de leur poche.
Plus récemment, nous avons pu assister à une promesse presque fantastique de la part du conseil municipal de Riga : d’ici 2030, il est prévu de restaurer et d’isoler 3 000 immeubles résidentiels à plusieurs appartements à Riga. Le projet est très ambitieux, d’autant plus que, pour le réaliser, il est nécessaire d’apporter des modifications aux actes réglementaires, résolvant les défis actuels du processus de codécision des copropriétaires. Même s’il n’est pas possible de restaurer en moyenne 500 bâtiments par an, mais 50, ce sera déjà un bon indicateur. Cependant, je voudrais souligner autre chose ici. Qui fera ces travaux ? Il y a déjà une pénurie de travailleurs dans le secteur de la construction. Eh bien, les promoteurs immobiliers ont un peu ralenti pour le moment, mais la balance est équilibrée par le secteur public avec d’importantes commandes gouvernementales. Le Bureau central des statistiques rapporte également que les volumes de construction en Lettonie restent positifs. Cela exerce une pression sur les salaires, affectant également les coûts globaux de construction. Les nouveaux logements deviendront-ils moins chers en 2024 ? Peu probable. Leurs prix vont-ils augmenter ? Si de nouvelles tensions géopolitiques ne s’emparent pas du monde, je ne prévois pas d’augmentation significative, mais aux dépens du déficit, les prix pourraient augmenter modérément pour les projets situés dans les zones les plus prisées.
La situation sera dictée par l’offre des banques
À la fin de l’année dernière, la Saeima a adopté des amendements à la loi sur la protection des droits des consommateurs, stipulant que les emprunteurs hypothécaires ayant un contrat de prêt conclu jusqu’au 31 octobre 2023 seront indemnisés du montant total des intérêts de 30% à partir du 1er janvier. de cette année. Un grand nombre d’emprunteurs sont probablement enthousiasmés par une telle décision du gouvernement, mais à mon avis, cette joie est prématurée.
Tout d’abord, l’aide s’adresse à tous les emprunteurs, et pas seulement à ceux qui ont réellement des difficultés à faire face à leurs obligations de crédit. Deuxièmement, personne n’a évalué l’impact sur les prêts futurs, ce qui est très inconsidéré, car nous, les promoteurs immobiliers, avons commencé à ressentir cet impact déjà au moment où les modifications envisagées n’en étaient encore qu’au niveau des discussions. Face à l’incertitude et aux risques d’impact financier, les banques ont soudainement commencé à retirer leurs offres spéciales de prêts pour les logements neufs dès l’automne. De plus, le robinet d’arrêt permettant d’annoncer de nouvelles offres a été supprimé. Pour avoir régulièrement rencontré des représentants des plus grandes banques commerciales, je sais que plusieurs établissements de crédit avaient des offres en cours de développement à des conditions très attractives, qui auraient vu le jour à la fin de l’année dernière, si la Saeima n’avait pas décidé de intervenir dans les opérations bancaires afin d’améliorer l’audience des partis. Ne vous méprenez pas, un soutien aux emprunteurs était certes nécessaire, mais réfléchi, ciblé et basé sur des calculs et des analyses prospectives. Les plus grands perdants dans tout cela sont ceux qui envisageaient seulement d’acheter un nouveau logement, car ils ne peuvent pas prétendre à l’indemnisation des intérêts et n’ont plus accès aux offres bancaires qui étaient actives jusqu’à l’automne 2023. Est-il possible de remédier à cette situation ? Sachant que les banques sont actuellement soumises à la répression et ne sont pas très motivées à proposer des offres favorisant de manière significative le crédit – les données montrent que le volume des nouveaux prêts a stagné depuis juin de l’année dernière – il faudrait créer un mécanisme pour accroître la concurrence. entre banques. Je vois un tel mécanisme lors de la modification de la loi sur la publicité.
Des discussions sont en cours depuis un certain temps sur la possibilité que les banques commerciales soient autorisées à reprendre leurs services de prêt publicitaire dans les médias, intensifiant ainsi la concurrence bancaire. En créant une telle opportunité, les banques seraient beaucoup plus intéressées à lutter par divers moyens, non seulement pour attirer de nouveaux clients, mais aussi pour tenter d’attirer les emprunteurs existants. Cela serait également largement conforme au plan actuel du gouvernement visant à promouvoir le refinancement des emprunteurs, qui a été coûteux et difficile jusqu’à présent.
Quoi qu’il en soit, la demande de nouveaux logements cette année dépendra principalement de l’offre des banques, car les autres conditions qui pourraient affecter la disponibilité de l’immobilier ne devraient pas s’améliorer de manière significative. La hausse du salaire moyen devrait être plus modérée qu’en 2023, le prix des primo-accédants ne diminuera pas, mais Euribor si les taux d’intérêt baissent, alors très progressivement et au plus tôt dans la seconde moitié de l’année. Dans le même temps, compte tenu des prévisions de reprise économique, les banques commerciales les plus audacieuses pourraient déjà proposer des taux d’intérêt fixes attractifs, par exemple de 4 à 4,5 %, démontrant ainsi que la promotion de l’accessibilité au logement n’est pas seulement une mission. et l’initiative des développeurs.
L’auteur est SIA Bonava Lettonie Président du Conseil
2024-01-17 07:32:50
1705468921
#Les #nouveaux #logements #deviendrontils #abordables #cette #année #IR.lv
