Par Enda Curran et Ainsley Thomson
(Bloomberg) – Partout dans le monde, la flambée des coûts d’emprunt écrase les acheteurs et les propriétaires.
De Sydney à Stockholm en passant par Seattle, les acheteurs reculent alors que les banques centrales augmentent les taux d’intérêt au rythme le plus rapide depuis des décennies, faisant chuter les prix de l’immobilier. Pendant ce temps, des millions de personnes qui ont emprunté à bas prix pour acheter des maisons pendant la boum pandémique faire face à des paiements plus élevés à mesure que les prêts sont réinitialisés.
Le refroidissement rapide de l’immobilier – une des principales sources de richesse des ménages – menace d’aggraver un ralentissement économique mondial. Bien que l’effondrement jusqu’à présent ne soit pas proche des niveaux de la crise financière de 2008, la façon dont la baisse se déroule est une variable clé pour les banquiers centraux qui souhaitent juguler l’inflation sans nuire à la confiance des consommateurs et déclencher une profonde récession.
Déjà, des marchés mousseux comme Australie et Canada sont confrontés à des baisses à deux chiffres des prix de l’immobilier, et les économistes pensent que le ralentissement mondial ne fait que commencer.
“Nous observerons un ralentissement du marché du logement synchronisé à l’échelle mondiale en 2023 et 2024”, a déclaré Hideaki Hirata de l’Université Hosei, un ancien économiste de la Banque du Japon qui a co-écrit une étude du Fonds monétaire international. papier sur les prix mondiaux de l’immobilier. Il avertit que le plein impact des hausses de taux agressives de cette année prendra du temps pour se faire sentir sur les ménages.
“Les vendeurs négligent souvent les signes de baisse de la demande”, a-t-il déclaré.
La hausse des coûts de financement immobilier frappe les économies de multiples façons. Les ménages ayant des prêts se serrent la ceinture, tandis que la hausse des remboursements hypothécaires décourage les acheteurs potentiels d’entrer sur le marché, ce qui freine les prix de l’immobilier et le développement.
Le ralentissement est un revirement brutal après un boom alimenté par les politiques d’argent facile des banques centrales dans les années qui ont suivi la crise financière, puis suralimenté par une pandémie qui a poussé les gens à chercher des espaces plus grands et des maisons propices au travail à distance. Maintenant, de nombreuses personnes qui ont payé des prix record font face à des prêts en raison d’une réinitialisation plus élevée, tout comme la flambée de l’inflation et une éventuelle récession.
“Les jeunes familles qui se sont endettées n’ont jamais connu de leur vie une forte hausse des taux d’intérêt à un moment où leurs salaires réels ajustés à l’inflation chutent”, a déclaré Rob Subbaraman, responsable de la recherche sur les marchés mondiaux chez Nomura Holdings Inc. ” Cela pourrait être un choc pour eux.
Risque variable
L’exposition des emprunteurs à la hausse des taux varie notamment selon les pays. Aux États-Unis, par exemple, la plupart des acheteurs comptent sur des prêts immobiliers à taux fixe pendant 30 ans. Les prêts hypothécaires à taux révisable ont représenté, en moyenne, environ 7 % des prêts conventionnels au cours des cinq dernières années. En revanche, d’autres pays ont généralement des prêts fixes pour aussi peu qu’un an, ou des prêts hypothécaires à taux variable qui se rapprochent étroitement des taux d’intérêt officiels.
L’Australie, l’Espagne, le Royaume-Uni et le Canada affichaient la plus forte concentration de prêts à taux variable en proportion des nouvelles créations en 2020, selon un rapport de mai de Fitch Ratings.
D’autres pays ont une grande proportion de prêts hypothécaires réinitialisés de manière imminente : en Nouvelle-Zélande, par exemple, environ 55 % de la valeur impayée des prêts hypothécaires résidentiels est soit à taux variable, soit à taux fixe qui doit être renouvelé dans l’année jusqu’en juillet 2023. .
La Nouvelle-Zélande, où les prix ont augmenté de près de 30 % rien qu’en 2021, est en quelque sorte un enfant phare du boom immobilier pandémique – et de son dénouement. La banque centrale a relevé ses taux d’intérêt à sept reprises au cours des 10 derniers mois et les prix de l’immobilier ont baissé de 11% en juillet par rapport au sommet de novembre de l’année dernière, selon l’Institut immobilier de Nouvelle-Zélande. Les économistes prédisent qu’ils pourraient éventuellement chuter jusqu’à 20 %.
Femke Burger, une gestionnaire de cas d’assurance de 33 ans, acheté une maison dans la région de Wellington en mars 2021 pour 825 000 dollars néo-zélandais (504 000 dollars). Dans les mois qui ont suivi, la valeur de sa propriété a grimpé à 1 million de dollars néo-zélandais, selon les sites Web d’évaluation de maisons. Ces gains se sont évaporés. Sa propriété jumelée de deux chambres est maintenant évaluée à peu près au même prix qu’elle l’a payée.
“J’ai vraiment l’impression qu’il y a eu une réduction de mon bien-être financier personnel”, a déclaré Burger, qui doit refinancer son hypothèque au cours des 12 prochains mois. Même si elle est convaincue qu’elle peut gérer l’augmentation des taux d’intérêt, cela fera quand même mal.
Impact economique
La Nouvelle-Zélande, comme la plupart des économies du monde développé, résiste jusqu’à présent au ralentissement de l’immobilier. Les bilans et l’épargne des ménages sont solides, les marchés du travail sont florissants et les normes de prêt se sont durcies depuis le boom du milieu des années 2000 qui a déclenché la crise financière, ce qui signifie qu’une cascade de défauts de paiement est peu probable.
De nombreux propriétaires sont encore assis sur une grande valeur nette de leur propriété après des années de flambée des prix, et dans certaines zones surchauffées, des valeurs plus basses peuvent permettre aux acheteurs d’entrer sur le marché.
“Étant donné que la crise de l’accessibilité au logement est très grave dans de nombreuses grandes économies, la baisse des prix de l’immobilier peut avoir des effets positifs”, a déclaré Kwan Ok Lee, spécialiste du logement à l’Université nationale de Singapour.
Les économistes, cependant, sont toujours nerveux. Si les pertes de papier subies par les acheteurs de maison tels que Burger se transforment en baisses plus importantes pour les ménages, les banques et les promoteurs, cela pourrait frapper un ralentissement de l’économie mondiale, a averti le Fonds monétaire international. vacillant sur le bord de récession.
“Si les banques centrales se resserrent trop, la perspective d’un atterrissage en douceur diminue”, a déclaré Niraj Shah de Bloomberg Economics. “Les prix de l’immobilier pourraient chuter plus rapidement, aggravant et prolongeant une récession.”
Dans certains pays, les gouvernements sont déjà intervenus pour aider les consommateurs en difficulté confrontés à des remboursements qui augmentent rapidement. En Corée du Sud – l’une des premières économies d’Asie-Pacifique à commencer à augmenter ses taux – les décideurs politiques ont récemment accepté de débourser plus de 400 milliards de wons (290 millions de dollars) de fonds pour aider à réduire la part des ménages sur les prêts hypothécaires à taux variable.
Et en Pologne, où les paiements mensuels de certains emprunteurs ont doublé à mesure que les taux augmentent, le gouvernement est intervenu plus tôt cette année pour permettre aux Polonais de suspendre les paiements jusqu’à huit mois. Cette décision a anéanti les bénéfices des grandes banques après que le secteur ait été contraint de constituer environ 13 milliards de zlotys (2,78 milliards de dollars) de provisions.
La Chine fait face à une escalade crise immobilière lié à une vague de défauts de paiement de promoteurs et d’emprunteurs retenant les paiements sur les hypothèques pour les maisons non construites. Dans d’autres pays, les ondulations commencent également à se propager.
En Suède, autrefois l’un des marchés les plus chauds d’Europe, les prix des maisons ont déchu environ 8 % depuis le printemps, la plupart des économistes s’attendant maintenant à une baisse de 15 %. La hausse des taux exerce également une pression sur les sociétés immobilières qui ont beaucoup emprunté sur les marchés obligataires pour financer leurs opérations, laissant les investisseurs de plus en plus préoccupés par leur capacité à refinancer cette dette.
La baisse des prix s’accélère également au Royaume-Uni. Les valeurs de la maison sont plat ou tombant dans près de la moitié des arrondissements de Londres, selon une analyse de Bloomberg. HSBC Holdings Plc a averti le Royaume-Uni est sur le « point d’un ralentissement de l’immobilier » et la demande plongera probablement de 20 % au cours de l’année suivante.
Environ 1,8 million d’emprunteurs britanniques doivent se refinancer l’année prochaine. Plus vulnérable sont les premiers acheteurs qui ont acheté des maisons alors que les prix montaient en flèche lors d’un congé fiscal sur les droits de timbre introduit à l’été 2020 pour soutenir le marché pendant la pandémie. Ceux qui fixent à court terme font face à des remboursements nettement plus élevés à un moment où les salaires réels chutent à un rythme record et où le coût de la vie s’envole.
Alors que les États-Unis courent moins de risques de réinitialiser les hypothèques, la flambée des coûts d’emprunt au cours des derniers mois a poussé les acheteurs à prix serrés vers des prêts plus flexibles assortis de taux d’intérêt moins chers. La part des prêts hypothécaires à taux révisable dans les demandes de prêt a bondi en juillet pour atteindre son plus haut niveau en 15 ans, selon Zillow Group Inc. Les données.
Goldman Sachs Group Inc. prévoit que les prix nationaux américains s’aplatiront en 2023, bien qu’il y ait déjà des signes de baisses plus rapides dans certaines régions. Les vendeurs sont réduire les prix dans les zones en plein essor pandémique qui ont attiré les travailleurs à distance et ont connu certains des gains les plus importants de ces dernières années, tandis que les constructeurs de maisons sont aux prises avec une surabondance d’inventaire ils ne peuvent pas vendre.
Préparé pour la douleur
En Australie et au Canada, deux des marchés les plus dynamiques du monde, les économistes anticipent une crise notable.
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Bien que l’obligation pour la plupart des emprunteurs canadiens de subir des tests de résistance avant d’obtenir un prêt hypothécaire rende les défauts de paiement généralisés peu probables, un tour de vis qui pourrait se faire sentir à l’échelle de l’économie semble de plus en plus certain. Les prêts hypothécaires à taux variable représentaient près de 60 % de tous les nouveaux prêts immobiliers au plus fort de la frénésie immobilière du pays plus tôt cette année.
Sur environ un demi-billion de dollars canadiens de dette hypothécaire variable en cours, environ un tiers ont vu leurs paiements mensuels augmenter conformément au taux de référence de la banque centrale, selon une étude de la Banque nationale du Canada. Combinées à des éléments comme les marges de crédit et les prêts hypothécaires à taux fixe dont le renouvellement est imminent, ces paiements d’intérêts à la hausse pourraient collectivement réduire de 0,65 % le revenu disponible collectif des Canadiens au cours des trois prochaines années, selon la recherche.
«Nous risquons de voir un ralentissement important des dépenses», a déclaré Robert Kavcic, économiste à la Banque de Montréal. “Nous ne prévoyons pas techniquement une récession, mais nous en sommes très proches.”
C’est peut-être en Australie que les sonnettes d’alarme sonnent le plus fort, où les prix de l’immobilier en août ont enregistré leur plus forte baisse mensuelle en près de quatre décennies. Alors que les ménages encaissés ont jusqu’à présent fait preuve de résilience face à la hausse des taux d’intérêt, un point de pincement viendra l’année prochaine, avec des milliards de prêts hypothécaires fixés à des taux d’intérêt historiquement bas à refinancer. En Australie, les prêts à durée déterminée ont tendance à être d’une durée relativement courte de deux à trois ans.
Cela risque de nuire aux propriétaires tels que Sindhuja Vetcha, une architecte de 30 ans qui a plongé son orteil dans le marché immobilier de Sydney en mai dernier, espérant que les taux d’intérêt resteraient à des niveaux record. Mais alors que le prix de tout, de l’essence à la nourriture, augmentait, les remboursements de prêt pour son appartement de deux chambres dans l’ouest de Sydney ont également commencé à augmenter rapidement. Elle paie déjà 260 dollars australiens (178 dollars) par mois de plus uniquement pour les 40 % du prêt qui étaient à durée variable, et les taux devraient encore augmenter.
Dans le même temps, la valeur de sa maison a pris un coup – des propriétés similaires sont actuellement annoncées pour environ 70 000 dollars australiens de moins que ce qu’elle a payé – ce qui signifie qu’il faudra un certain temps avant qu’elle ne retrouve à nouveau une équité positive.
“C’est bien au-delà de ce que la propriété vaudra jamais dans un proche avenir”, a déclaré Vetcha.
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