Les hausses de taux d’intérêt pourraient-elles provoquer un effondrement des prix de l’immobilier en Irlande ? – Le Times irlandais

Quelle différence quelques mois peuvent faire.

En juin, EY prévoyait une croissance continue des prix pour le marché immobilier britannique jusqu’en 2024. Maintenant, les prêteurs retirent les produits hypothécaires, les propriétaires craignent des hausses vertigineuses des remboursements mensuels et on parle d’une éventuelle vente massive de biens immobiliers au Royaume-Uni. les taux hypothécaires atteignent 5 à 6 %, et on s’attend à ce qu’ils augmentent encore, à tel point que les analystes suggèrent que les prix de l’immobilier au Royaume-Uni pourraient chuter jusqu’à 20 %.

Et ce n’est pas seulement le Royaume-Uni. Capital Economics prévoit une baisse des prix de 20 % en Nouvelle-Zélande et de 15 % dans l’Australie voisine, tandis qu’au Canada, les prix devraient baisser d’un quart.

Le dénominateur commun derrière les prévisions ? Hausse des taux d’intérêt.

Bien que d’autres facteurs expliquent l’évolution des perspectives – la crise du coût de la vie, les craintes énergétiques et les attentes de récession alimentent tous les marchés immobiliers chancelants à travers le monde – les hausses de taux d’intérêt provoquent néanmoins un choc brutal.

[ ‘Unrealistic’ National Planning Framework will entrench Dublin housing shortage ]

Jusqu’à présent, le marché irlandais a été protégé, car les principaux prêteurs ont été lents à modifier les taux d’intérêt, mais le bon sens suggère que ce n’est qu’une question de temps. Après tout, la Banque centrale européenne a déjà relevé ses taux de 1,25 % depuis juillet, et de nouvelles hausses sont probables.

Alors, quel impact cela pourrait-il avoir sur le marché immobilier irlandais au cours des prochains mois ?

L’immobilier deviendra plus cher

Lorsqu’ils regardent une maison, les gens ont souvent tendance à regarder le prix affiché, c’est-à-dire le prix auquel vous l’achetez, plutôt que le « coût de possession », ou le prix une fois que le coût des fonds est pris en compte. Cependant, il est ce dernier qui reflète le coût final d’une maison, et plus le taux d’intérêt est élevé, plus la maison sera finalement chère.

Considérez une maison sur le marché pour 350 000 €. Il est acheté avec un acompte de 50 000 €, résultant en une hypothèque de 300 000 €. Dans un premier temps, donnons un taux d’intérêt moyen de 2,2 % sur la durée de l’hypothèque de 30 ans. Compte tenu du prix d’achat (350 000 €), plus le coût du financement sur ces 30 ans (110 076 €), le prix réel payé pour cette maison est d’environ 460 000 €.

Mais qu’en est-il si le taux d’intérêt moyen sur la durée du prêt est de 4 % ? Ensuite, le coût total de la maison grimpe à environ 565 000 € – soit environ un cinquième plus cher.

[ Number of mortgage approvals to buy homes falls compared with 2021 ]

Donc, à moins que vous ne soyez un acheteur au comptant, la hausse des taux d’intérêt rendra l’achat d’une maison plus cher.

Les acheteurs pourront emprunter moins

Des taux plus élevés signifient également que certaines personnes pourront emprunter moins, ce qui exercera une pression sur la croissance des prix.

“La capacité d’emprunt sera affectée, je n’en doute pas », déclare Michael Dowling, de Dowling Financial.

La Bank of Ireland a déjà indiqué qu’elle resserrerait ses critères d’accessibilité, tandis qu’ICS a plafonné le montant que les acheteurs de maison peuvent emprunter à 2,5 fois le revenu et a introduit des exigences de dépôt de 20% pour les premiers acheteurs et de 30% pour les seconds. acheteurs.

Dans le cadre du processus hypothécaire, les prêteurs tiennent compte de la capacité de remboursement des emprunteurs en appliquant un test de résistance, c’est-à-dire un taux d’intérêt plus élevé.

“Le point important est que le test de résistance est de 2% supérieur à un taux variable standard”, explique Dowling. Cela signifie que, sur la base des taux actuels, les prêteurs tels qu’Avant effectueront des tests de résistance à un taux d’environ 4,7 %, tandis que la Bank of Ireland (qui a un taux variable élevé) effectuera des tests à un taux plus élevé compris entre 5,9 et 6,5 %.

Pour mettre cela en chiffres, Dowling donne l’exemple d’un couple sur 85 700 € empruntant 300 000 € sur 30 ans. Pour réussir le test de résistance de la Bank of Ireland, par exemple, ils devront prouver qu’ils économisent et/ou paient un loyer de 1 779 € par mois, ou 1 566 € dans le cas d’Avant.

Et ces taux n’ont pas encore augmenté, mais ce n’est sûrement qu’une question de temps avant qu’ils ne le soient, ce qui signifie des tests plus difficiles à passer pour emprunter la même somme d’argent.

“Une augmentation de 1% des taux de stress test ajoutera entre 175 € et 200 € par mois au remboursement de stress requis à prouver”, déclare Dowling. “De toute évidence, cela a plus d’impact sur les personnes à faible revenu que sur les personnes à revenu élevé.”

Les hausses de taux peuvent également inciter les gens à réfléchir à deux fois avant de se dépasser ; une hypothèque de 300 000 € sur 30 ans coûtera 1 139 € par mois à un taux d’intérêt de 2,2 %, mais 1 432 € avec un taux de 4 %, soit 25 % de plus.

Déjà, les approbations hypothécaires stagnent; les chiffres de la Fédération irlandaise des banques et des paiements montrent que le nombre d’approbations de prêts hypothécaires pour les premiers acheteurs n’a augmenté que de 1% au cours de l’année jusqu’en août, tandis que les deuxièmes acheteurs et les suivants ont chuté de 5%.

Bank of Mum and Dad pourrait réduire ses prêts

Les taux d’intérêt commençant à augmenter, cela peut offrir aux parents des opportunités d’investissement alternatives moins risquées que celles auxquelles ils étaient confrontés pendant les années de faibles taux d’intérêt.

Cela peut signifier que les parents retirent le financement pour leurs enfants.

Dans le sud de Dublin, par exemple, Brian Dempsey du bureau Stillorgan de DNG estime qu’environ 50 % des transactions dans la région sont financées avec jusqu’à la moitié du prix d’achat en espèces.

Une partie de cela provient des réductions d’effectifs qui paient une propriété en espèces, “mais la banque de maman et papa est aussi une source énorme”, dit-il, soulignant la prévalence des taux négatifs depuis si longtemps.

Mais cela va-t-il continuer ? De plus, dans un contexte de hausse des coûts et de crainte de pénurie d’énergie, etc., les parents peuvent être moins enclins à donner l’argent dont ils pourraient avoir besoin eux-mêmes un jour.

La croissance des prix ralentira

Alors qu’est-ce que tout cela signifie pour les prix?

Comme l’illustrent les premiers signes en provenance du Royaume-Uni, les taux d’intérêt peuvent avoir un impact important sur l’orientation d’un marché du logement. En effet, comme l’indique une note récente de Fitch, le boom de l’Irlande à l’approche de 2007-2008 a été en partie alimenté par « la baisse des taux d’intérêt hypothécaires avec l’entrée de l’Irlande dans l’Union monétaire européenne ».

Ainsi, une modération de la croissance des prix au moins ne serait pas inattendue à une époque de hausse des taux d’intérêt, Fitch prévoyant un «refroidissement» des prix de l’immobilier irlandais et une croissance de l’ordre de 0 à 2% en 2023.

Ce point de vue est partagé par Marian Finnegan, directrice générale de Sherry FitzGerald Residential.

“Nous ne nous attendons pas à ce que ce niveau d’augmentation des prix se poursuive”, dit-elle, pointant les récentes hausses à deux chiffres, ajoutant que les hausses de taux d’intérêt “contienneront la croissance des prix”.

“Nous ne nous attendrions pas à ce que les prix de l’immobilier continuent de croître comme ils l’ont été”, reconnaît Rodrigo Conde Puentes, analyste senior chez Moody’s.

Cependant, il note que l’Irlande se trouve à un point de départ différent de celui où elle se trouvait lors de la crise financière, indiquant des ratios prix-revenu et prix-loyer plus robustes.

« À cet égard, nous ne voyons pas d’autres signaux d’alarme », dit-il, ajoutant qu’il faudra peut-être un choc plus important du côté de la demande, comme la montée en flèche du chômage, pour faire baisser les prix de l’immobilier.

En effet, une analyse de scénario baissier de Moody’s, qui suppose une inflation élevée à un chiffre jusqu’en 2023 sur tous les marchés, et une hausse plus agressive des taux d’intérêt, suggère que la proportion d’emprunteurs en difficulté en Irlande augmenterait à seulement 2 %. Et cela ne se traduirait pas nécessairement, même parmi les emprunteurs en difficulté, par des arriérés et des défauts de paiement. Cela se compare à un taux de détresse beaucoup plus élevé au Royaume-Uni, d’environ 13 %, en raison d’une plus grande proportion de prêts non conformes.

Finnegan convient qu’il faudrait probablement quelque chose de plus qu’une hausse des taux d’intérêt pour un effondrement des prix.

“Pour que les prix baissent de manière significative, il faudrait une baisse très importante de la demande”, déclare Finnegan, ajoutant que cela pourrait provenir d’un chômage élevé/d’une migration nette.

Une partie de la raison pour laquelle le choc hypothécaire – s’il se produit et quand il se produit – peut ne pas être aussi important en Irlande qu’au Royaume-Uni est que le marché est sans aucun doute mieux structuré pour résister à un choc qu’il ne l’était avant la crise financière.

En 2006, par exemple, environ 20 pour cent des nouveaux prêts ont été accordés à des ratios prêt-valeur (LTV) supérieurs à 95 pour cent, ce qui signifie qu’un nouveau propriétaire sur cinq disposait d’une valeur nette de seulement 5 pour cent dans son logement – ainsi, lorsque les prix ont baissé de 6% par exemple, ils sont tombés immédiatement dans des fonds propres négatifs.

De même, 60 % des ratios prêts/revenus étaient supérieurs à 3,5 fois à l’époque. De nos jours, les règles hypothécaires de la Banque centrale signifient que les emprunteurs sont bien mieux placés pour résister aux chocs.

De plus, d’une manière générale, plus la proportion de prêts hypothécaires à taux variable est élevée dans un pays, plus les propriétaires sont exposés à la hausse des taux d’intérêt, et donc plus la baisse des prix est probable. Mais en Irlande, les taux ont fortement évolué vers des taux fixes, les banques proposant les meilleures offres à ceux qui sont prêts à s’enfermer.

Baisse du sentiment

Mais à part les fondamentaux, le plus gros impact négatif pourrait provenir de la baisse de confiance.

“Il y a un sentiment qu’il y aura une réévaluation des besoins des gens”, dit Finnegan, ajoutant que cela aura un impact sur le sentiment.

Dowling est d’accord.

“Une fois que les taux d’intérêt commencent à augmenter, le sentiment change”, déclare Dowling, ajoutant que cela peut avoir un impact sur la décision des gens quant à savoir s’ils envisagent d’acheter une propriété ou non.

Déjà, les chiffres suggèrent que la vente a ralenti ; il y avait 4 742 propriétés à vendre à Dublin en septembre 2022 contre 3 586 fin septembre 2021, selon les chiffres de mamaison.fr. Cela représente une hausse d’environ 32 %, et le chiffre le plus élevé depuis l’époque pré-pandémique, en octobre 2019, lorsque le marché aurait ralenti.

Mais alors que l’offre pourrait augmenter, la baisse du sentiment peut mettre une pression sur le développement de nouvelles maisons.

“Les nouvelles maisons n’ont pas été livrées”, déclare Finnegan, ajoutant que le niveau de stock livré ces dernières années n’est pas aussi élevé que prévu.

Maintenant, avec la hausse des taux d’intérêt, cette offre tant attendue pourrait être encore retardée, car les promoteurs déterminent les prix de vente dans un contexte de baisse de l’accessibilité et de hausse des coûts des intrants et de la construction.

Pour des raisons comme celle-ci, Finnegan aimerait voir les règles de prêt de la Banque centrale modifiées, en particulier en ce qui concerne la règle de 3,5 fois le revenu.

“Il y aurait un débat quant à savoir si cela convient ou non à l’environnement actuel”, dit-elle, ajoutant que les règles ont bien fonctionné en période de taux d’intérêt bas, mais peuvent ne pas être appropriées en période de taux plus élevés.

Pour l’instant, le marché de l’immobilier résidentiel semble pouvoir résister à la tempête de la hausse des taux d’intérêt. Mais, étant donné le rythme auquel le marché britannique a changé, un hiver de mécontentement pourrait encore être sur les cartes.