Les développements immobiliers pourraient être retardés en raison des difficultés d’assurance – Orange County Register

Le comté d’Orange est responsable de la planification de milliers de logements dans les territoires non constitués en société pour aider à répondre aux besoins de logement de l’État, mais l’identification des zones sujettes aux incendies et la difficulté d’assurance dans ces zones pourraient retarder la construction de nouveaux logements ici et dans développements similaires dans toute la Californie.

La superviseure du cinquième district du comté d’Orange, Katrina Foley, prévient qu’il existe «un conflit clair entre les cartes de prévention des incendies de l’État» et les mandats que le comté a reçus de l’État pour planifier la construction de 10 340 nouvelles maisons dans les zones non constituées en société d’OC qu’il régit. Les zones qui ne sont pas encore développées se heurtent pour la plupart aux contreforts et aux terres sauvages d’OC, ce qui peut rendre difficile l’obtention de l’assurance nécessaire, tant pour les constructeurs que plus tard pour les propriétaires.

“Il est venu à mon attention que le bâtiment s’est arrêté”, a récemment déclaré Foley. “Tout le monde est arrêté jusqu’à ce que nous puissions résoudre ce problème d’assurance.”

La loi de l’État oblige les villes et les comtés de Californie à élaborer des plans de logement à tous les niveaux de revenu, y compris un nombre suffisant de logements abordables. Ils ne sont pas responsables de la construction des logements, mais simplement de la création d’un environnement de planification propice pour les promoteurs qui pourraient manifester leur intérêt. Les responsables du logement de l’État doivent approuver leurs plans de zonage.

Au 19 avril, il y avait 19 villes du comté d’Orange, y compris le comté, qui n’étaient pas en conformité avec la mise en place d’un plan approuvé, selon le California Housing and Community Development. Ne pas adopter un élément de logement conforme pourrait entraîner des poursuites par l’État, une perte de contrôle local sur la prise de décisions sur les développements et des amendes pouvant atteindre 600 000 $ par mois.

Dans le même temps, là où l’État est responsable de la lutte contre les incendies, le prévôt des incendies de Californie est mandaté pour cartographier les propriétés en zones de gravité de risque d’incendie modéré, élevé ou très élevé. Et les cartes ont récemment été mises à jour pour la première fois depuis 2007.

Le danger – notez, pas le risque – est basé sur les conditions physiques qui créent une probabilité et le comportement attendu du feu, sans tenir compte des mesures de sécurité telles que la construction de maisons avec des matériaux plus résistants à la chaleur.

Lori Smith, prévôt des incendies et chef adjoint de l’Orange County Fire Authority, a déclaré que les gens craignaient que si leurs maisons ou leurs développements tombent dans les zones à risque d’incendie les plus élevés de la carte, leurs primes d’assurance augmenteraient ou seraient annulées.

“Depuis ces incendies que nous avons eus dans le nord en 2017, 2018, les compagnies d’assurance ont annulé l’assurance habitation des personnes (ou) elles quittent simplement l’État”, a déclaré Smith. “Les habitants du comté d’Orange, ainsi que de tout l’État, ont vraiment du mal à se procurer une assurance incendie s’ils peuvent l’obtenir, ou ont du mal à obtenir une assurance.”

Dan Dunmoyer, président et chef de la direction de la California Building Industry Association, a déclaré que l’accès à l’assurance habitation était difficile à trouver en raison des incendies dévastateurs de l’État.

“Le secteur de l’assurance a subi des pertes substantielles”, a-t-il déclaré. “La seule façon pour les assureurs de répondre à cela, à part perdre de l’argent qu’ils ne veulent pas faire, est de limiter simplement l’étendue de leurs couvertures, de ne pas renouveler leurs couvertures existantes s’ils pensent qu’elles présentent un trop grand risque d’incendie, ou ils ne vendent tout simplement pas de nouvelle assurance.

Dunmoyer a déclaré qu’en raison de la crise des assurances, la construction dans les zones moins développées a été ralentie car les constructeurs de maisons ne peuvent pas comprendre comment les assurer à un prix abordable pour un client débutant. Il a notamment pointé les projets de condominiums multifamiliaux comme étant touchés.

“C’est évidemment très problématique car c’est le type de produit que nos acheteurs d’entrée de gamme peuvent se permettre”, a déclaré Dunmoyer. « C’est aussi le produit qui nous permet de construire plus de maisons sur moins de terrain, ce qui est meilleur pour l’environnement et meilleur pour nos objectifs climatiques. Nous devons trouver une solution ici afin que nous puissions en fait résoudre notre crise du logement et résoudre notre crise climatique et créer une Californie que nous voulons tous créer où les gens peuvent avoir un chez-soi, à un prix abordable, dans un endroit magnifique et toujours respectueux de l’environnement.”

Mike Balsamo, vice-président senior de Rancho Mission Viejo, qui développe encore une partie du sud du comté d’Orange qui était autrefois un ranch vallonné avec des milliers de maisons commençant dans les 500 000 $, a déclaré: «Il n’est pas possible de quantifier exactement combien les maisons sont touchées par cette crise des assurances à l’échelle de l’État.

“Nous travaillons avec d’autres acteurs de notre secteur pour résoudre ce problème complexe dans le but de ramener les grands assureurs de biens dans l’État”, a-t-il déclaré. “Nous savons que Rancho Mission Viejo est une communauté très résiliente qui est un modèle pour la sécurité et la prévention des incendies de forêt.”

S’il n’est pas corrigé, Dunmoyer a déclaré que les nouveaux acheteurs qui ne peuvent pas se permettre les primes d’assurance qui montent en flèche pourraient être exclus du marché de l’accession à la propriété.

“Il y a des dizaines d’autres projets qui sont en danger et le plus triste à ce sujet est que ce n’est pas en danger pour les maisons d’un million de dollars”, a déclaré Dunmoyer. “L’ironie est que c’est en danger pour les condominiums, qui sont les logements les plus abordables que nous construisons en Californie, et où les familles à faible revenu et principalement les familles de couleur de notre État achètent leur première maison.”

Mais Michael Soller, commissaire adjoint aux assurances de Californie, a déclaré que la mise à jour des cartes CalFire ne devrait pas contribuer de manière substantielle à la hausse du coût de l’assurance.

« Et c’est pour une raison simple. Les compagnies d’assurance utilisent déjà leurs propres données pour prendre des décisions d’assurance », a-t-il déclaré. « Ils examinent en détail ce qui se passe réellement sur votre propriété. Ce n’est pas ce que font les cartes de la Californie. Ce que CalFire fait est vraiment une question d’éducation.

Les compagnies d’assurance sont seules responsables de la fixation de leurs tarifs et de leurs prix, a déclaré Soller. Il incombe ensuite au Département des assurances de s’assurer que ces tarifs sont équitables et que les Californiens peuvent obtenir le meilleur rapport qualité-prix, a-t-il ajouté.

“Nous pouvons ajuster ces taux si nous constatons qu’ils sont excessifs, inadéquats ou discriminatoires d’une manière ou d’une autre”, a déclaré Soller.