Les courants sous-jacents de l’industrie mettent à mal le Léviathan des restaurants-bars-hôtels – The Irish Times

Telle une créature mythologique surgissant d’une mer trouble, le groupe Press Up est parvenu à dominer l’horizon et le paysage des bars, restaurants et hôtels de Dublin au cours de la décennie qui a suivi l’effondrement économique de l’Irlande, devenant rapidement l’un des plus grands acteurs du secteur. la scène.

Avec un portefeuille de plus de 100 entreprises réparties dans la capitale, ses banlieues, Cork, Galway et, de plus en plus, au Royaume-Uni, Paddy McKillen jnr et son associé Matt Ryan ont fait beaucoup de bruit avec leurs incursions sur le marché, claquant de nombreuses propriétés avant de les plier et de les façonner dans leur style identifiable.

Grâce à leur véhicule Oakmount géré séparément – ​​qui possède de nombreuses propriétés dans lesquelles Press Up opère – les deux hommes d’affaires basés à Dublin se sont plongés dans des développements résidentiels dans les codes postaux les plus verdoyants du sud de Dublin.

La hausse des coûts, les retards de construction – bien que mineurs – et un certain nombre de coupes et de changements dans les concepts du groupe ont tous fait partie de l’histoire post-pandémique du groupe.

Mais même un Léviathan peut lutter contre des courants forts. La pandémie de Covid-19 qui a anéanti le tourisme et le commerce a été suivie d’une période d’inflation galopante et la forte baisse des taux d’emprunt a constitué des menaces existentielles même pour les entreprises les plus solides, en particulier dans le secteur de l’hôtellerie. Ces problèmes ont été mis en avant par Press Up au cours des deux dernières années. La hausse des coûts, les retards de construction – bien que mineurs – et un certain nombre de coupes et de changements dans les concepts du groupe ont tous fait partie de l’histoire post-pandémique du groupe. Pourtant, le duo a continué d’étendre sa portée, en lançant de nouvelles marques, des projets immobiliers haut de gamme et d’autres investissements.

Une histoire en particulier ouvre une fenêtre sur ce nouvel environnement. En février, Oakmount a mis en vente un portefeuille de cinq grands hôtels — le Dean Dublin, le Mayson, le Devlin, le Dean Cork et le Dean Galway — à un prix estimé par les sources du marché à l’époque aux alentours de € 250 millions. La vente fait suite à deux tentatives précédentes de se retirer d’au moins une partie de ses investissements afin d’alimenter davantage son expansion fulgurante. De manière mémorable, McKillen jnr et Ryan ont exploré une introduction en bourse en 2018 et il y a eu des discussions parallèles autour d’une vente privée, mais aucune des deux n’a abouti.

Plus de six mois plus tard, le marché attend toujours de la fumée blanche concernant la transaction, malgré un intérêt apparemment « significatif » pour les cinq propriétés. “Le prix global semblait très élevé”, a déclaré une source du marché. « Pour le nombre de chambres, le prix était très élevé. »

L’accord est, de toute évidence, complexe et prendra probablement un certain temps à mettre en place. Les conversations sont en cours, il est entendu, et le processus est très actif.

Pour certains, cependant, ce retard est emblématique d’un malaise plus large dans le paysage actuel de l’immobilier commercial. Les valorisations ont énormément fluctué depuis la pandémie. Même si les hôtels se sont bien comportés cette année, l’activité transactionnelle au premier semestre a également été nettement plus faible, compte tenu du nouvel environnement de taux d’intérêt, qui a fait chuter les niveaux d’investissement commercial. Entre avril et juin, le montant total dépensé pour les hôtels irlandais était inférieur de 30 pour cent à la moyenne trimestrielle à long terme, selon CBRE, avec un nombre de transactions inférieur de 34 pour cent à la moyenne à long terme. Dans toute l’Europe, les investissements hôteliers ont chuté de 26 pour cent au premier trimestre 2023 ; s’en sort mieux que le secteur immobilier commercial dans son ensemble, dans lequel les niveaux d’investissement ont chuté de 63 pour cent, mais restent nettement inférieurs.

Le groupe n’a pas non plus été à l’abri des problèmes de construction liés à la pandémie. À la grande consternation des résidents locaux, les travaux sur le développement Pinnacle d’Oakmount à Mount Merrion – où ils sont en train de livrer 100 appartements de luxe adjacents à l’entreprise Union Cafe de Press Up – ont été interrompus pendant un certain temps plus tôt cette année. Le travail a depuis repris après que les développeurs ont changé d’entrepreneur, le projet étant désormais achevé par Pure Fitout de Ronan Higham, basé à Belfast, un collaborateur de longue date de Press Up dans lequel Matt Ryan est répertorié comme directeur.

Du côté de Press Up, l’Irish Times a posé une série de questions au groupe sur l’évolution récente du secteur.

Bien que le projet soit à nouveau opérationnel, le retard était suffisamment important pour que les représentants locaux expriment leurs inquiétudes au conseil du comté de Dún Laoghaire-Rathdown concernant le rythme de livraison.

Du côté de Press Up, l’Irish Times a posé une série de questions au groupe sur l’évolution récente du secteur. Une porte-parole du groupe a refusé de commenter et a fait état de comptes récemment déposés pour certaines des activités du groupe.

Les comptes déposés au cours des quinze derniers jours pour le Workman’s Club Ltd offrent un aperçu tant attendu de la fortune du groupe à la sortie de la pandémie. Les bénéfices de l’entité commerciale derrière une multitude de lieux familiers de Press Up – y compris le club éponyme sur Wellington Quay à Dublin et des entreprises à proximité comme le Bison Bar, les Liquor Rooms, le restaurant Angelina’s et plus de 30 autres disséminés dans Dublin – donnent une image approximative d’un groupe en mode rebond après la pandémie.

Le chiffre d’affaires du groupe de bars et de restaurants est passé d’un montant relativement maigre de 9,3 millions d’euros en 2021 à plus de 30,8 millions d’euros sur l’année jusqu’à fin mai 2022. Les bénéfices d’exploitation ont quant à eux rebondi, passant de seulement 2,7 millions d’euros en 2021 à 3,7 millions d’euros. , toujours en baisse par rapport aux 6,4 millions d’euros enregistrés sur l’exercice clos fin mai 2018 mais qui évolue dans le bon sens.

Après avoir mis au chômage et licencié une grande partie de sa main-d’œuvre pendant la pandémie, les niveaux d’effectif ont également rebondi, passant d’un dérisoire 198 en 2021 à plus de 500, un chiffre qui inclut le personnel et la direction des bars et des étages. Après impôts, le groupe a généré des bénéfices supérieurs à 3,36 millions d’euros, portant les bénéfices cumulés à plus de 8,4 millions d’euros.

Cependant, au-delà des grands chiffres, on révèle une partie de la pression que subit l’entreprise. L’entité Press Up aurait été déficitaire en 2022 sans les plus de 7 millions d’euros de subventions gouvernementales dans le cadre du programme temporaire de subventions salariales.

Les dépenses administratives – y compris les salaires du personnel – ont bondi à près de 22,2 millions d’euros contre 7,1 millions d’euros en 2021, éclipsant les bénéfices bruts du Workman’s Club de plus de 20,5 millions d’euros. Naturellement, compte tenu de la montée en puissance des effectifs, les salaires, traitements et charges sociales ont plus que triplé pour atteindre 13,2 millions d’euros. Une charge exceptionnelle de près de 500 000 € au titre des « frais de pré-ouverture » a également été comptabilisée dans le cadre de la sortie de crise du groupe.

La bonne nouvelle pour McKillen jnr et Ryan, c’est qu’ils n’ont jamais eu de difficulté à attirer des financements et que leur réputation en matière de déploiement de capitaux n’est plus à faire.

En fin de compte, les soutiens de l’État ont considérablement terni les résultats financiers.

Dans un rapport joint aux comptes, les administrateurs ont déclaré que le Covid-19 et « l’augmentation générale des coûts » constituaient le principal risque auquel sont confrontées les activités de Press Up malgré le rebond des échanges post-Covid. Pas de surprise là-bas.

Obtenir une lecture sur d’autres aspects de la performance du groupe est décidément plus délicat. Alors que les entités commerciales ont toutes déposé des comptes récemment, Press Up Ltd, une société holding qui détient des actions dans Workman’s Club et une pléthore d’autres sociétés commerciales du groupe détenues en fin de compte par l’entité enregistrée sur l’île de Man Keillan Ltd, ne l’a pas fait.

Le rapport annuel le plus récent de Press Up est désormais obsolète depuis plus de 18 mois. Selon l’Office du Registre du Commerce, elle est pénalisée à hauteur de 100 € pour non-respect du délai initial et de 3 € pour chaque jour suivant et perdra sa dispense de contrôle, une petite pomme de terre pour un acteur aussi important.

Dans ses comptes les plus récents disponibles couvrant la période allant de janvier 2019 à mai 2020, les administrateurs d’Orsen Ltd – une société du groupe dans laquelle les comptes de Press Up Ltd étaient consolidés – ont noté que « le groupe et la société [were] ne sont pas actuellement en mesure de faire face à leurs dettes à leur échéance et dépendent du soutien des créanciers et des interruptions de paiement ».

Cet avertissement sévère n’était pas surprenant étant donné qu’il est intervenu à un moment où la plupart des entreprises Press Up ont été contraintes de fermer leurs portes en raison des restrictions de santé publique. À l’époque, ce groupe particulier d’entreprises du groupe avait des obligations à long terme envers ses créanciers de l’ordre d’environ 27 millions d’euros.

Il s’agit simplement d’un instantané d’un groupe particulier d’entreprises à un moment donné. La bonne nouvelle pour McKillen jnr et Ryan, c’est qu’ils n’ont jamais eu de difficulté à attirer des financements et que leur réputation en matière de déploiement de capitaux n’est plus à faire. La réputation de la famille McKillen est également un atout. Son père, l’investisseur et promoteur immobilier chevronné Paddy McKillen, est un acteur historique sur les marchés irlandais et britannique et l’homme d’État plus âgé conserve une participation clé dans les entreprises de son fils.

Plus tôt cette année, Press Up a conclu une nouvelle facilité de crédit de 50 millions d’euros avec Cardinal Capital, garantie par le Dean Hotel de Dublin. Le Sunday Times a rapporté que l’installation refinancerait les obligations existantes et ajouterait de l’eau au moulin pour l’expansion prévue du site de l’hôtel et des maisons de ville sur Harcourt Street, au cœur de Dublin 2. Elle faisait suite à un refinancement estimé à 200 millions de dollars (187,4 millions d’euros) de six hôtels appartenant à McKillen et Ryan à la fin de 2021.

Press Up a également obtenu un financement auprès de sources non bancaires telles que Relm Finance, soutenu par Avenue Capital. Fondé par Paul Dowling, l’ancien chef de l’unité de restructuration d’entreprise d’AIB, le prêteur a financé en 2021 un véhicule contrôlé par McKillen pour l’achat de l’ancien pub Larry Murphy sur Baggot Street pour un montant de 1,7 million d’euros. Les documents de la société déposés sur l’île de Man par la société mère d’Oakmount, Keillan, ont révélé des accusations récentes contre Relm, dont une garantie contre les actions d’une société enregistrée à Dublin appelée Opal Barn dans laquelle McKillen jnr est répertorié en tant qu’administrateur.

Les documents révèlent également des accusations récentes en faveur des fiduciaires de Quest Capital à Dublin et de Cabriz Finance, basée à Monaghan. Comme pour toute entreprise, la hausse vertigineuse des taux d’intérêt depuis 2022 présente des défis pour Press Up et Oakmount, et avec leur exposition aux prêteurs non bancaires, elles en ressentiront certainement les effets.

Moins de cinq ans après avoir investi 1 million d’euros dans l’aménagement du Stella Diner, à côté du cinéma haut de gamme du même nom à Rathmines, le groupe a ravagé les lieux.

Sur le terrain, Press Up a continué à peaufiner son portefeuille de bars, restaurants et autres entreprises pour les adapter au nouvel environnement commercial post-pandémique. Moins de cinq ans après avoir investi un million d’euros dans l’aménagement du Stella Diner à côté du cinéma haut de gamme du même nom à Rathmines, le groupe a détruit les locaux et les a remplacés par un steakhouse ces dernières semaines, estime-t-on. être un modèle plus adapté et complémentaire à l’activité attenante.

À une courte distance de là, sur Camden Street, deux entreprises Press Up – DIME Coffee et Rice Chinese – ont fermé leurs portes pendant les mois d’été. Créées en réponse à la pandémie de Covid-19, les deux activités de vente à emporter et de livraison sont victimes de la volonté de ramener Press Up à son cœur de métier alors que des conditions commerciales plus normales s’installent. DIME Coffee aurait été concédé en franchise à un nouveau propriétaire-exploitant tandis que la propriété Rice Chinese est sous offre.

Oakmount a également récemment renoncé à certains de ses projets concernant un nouvel hôtel haut de gamme à St Stephen’s Green après s’être retiré de l’achat du bâtiment abritant l’ancien Hibernian United Services Club et de deux autres transactions impliquant deux bâtiments adjacents. Oakmount possède déjà les anciens locaux phares du détaillant de mode britannique Topshop au 6-7 St Stephen’s Green, après avoir payé plus de 17 millions d’euros pour acquérir la propriété l’année dernière et The Irish Times croit comprendre que les projets du promoteur pour un hôtel se limiteront désormais à ce seul site. . La motivation exacte de cette décision n’est pas claire, mais une source du secteur a déclaré qu’il ne serait pas surprenant que le rythme d’expansion rapide qui a caractérisé l’ascension de McKillen Jr’s et du Léviathan de Ryan ralentisse quelque peu face à de forts courants sous-jacents à l’échelle du secteur. « Peu de gens peuvent atteindre une telle échelle », ont-ils déclaré. “Mais tout le monde doit reprendre son souffle.”