“Si un client s’était vu proposer un prêt de 100 000 € l’année dernière, son salaire, à condition qu’il reste inchangé, n’obtiendrait aujourd’hui qu’un prêt de 80 000 €”, a déclaré Tanel Rebane, responsable de la banque privée chez Luminor. Parce que les prix de l’immobilier n’ont pas encore baissé de manière notable, cela a rendu certaines propriétés hors de portée des gens.
La Banque d’Estonie a stipulé que les obligations de prêt d’un individu ne doivent pas dépasser la moitié de son revenu régulier. Les banques commerciales adoptent souvent une approche plus conservatrice et fixent la limite à 40 %. Les banques examinent également combien d’argent il resterait à une personne pour payer ses factures et acheter de la nourriture après avoir remboursé son prêt.
“Parce que le coût de la vie a augmenté, de nombreuses personnes qui étaient encore éligibles pour un prêt l’année dernière pourraient ne plus être éligibles aujourd’hui car elles ont moins de réserves. C’est le principal facteur affectant les prêts”, a déclaré Rebane.
Demande en baisse, offre en hausse
Cela signifie-t-il que nous assisterons ensuite à une baisse des prix de l’immobilier ? Rebane a déclaré que même si cela est possible, les choses dépendent également de la propriété, du promoteur et de la rapidité avec laquelle ce dernier souhaite vendre. Mais la demande chutera notablement, l’offre augmentant.
“Il y a plus de biens immobiliers sur le marché par rapport à l’année dernière, car les prix élevés ont motivé ceux qui se retenaient à vendre. La flambée des prix de l’énergie signifie que le simple fait de conserver l’immobilier est devenu insensé car les coûts des services publics doivent encore être payés, ” dit le banquier.
Les deux dernières années ont vu les prix de l’immobilier augmenter de 20 %. Alors que les analystes conviennent que la baisse actuelle des prix se poursuivra, les opinions divergent quant à savoir si le ralentissement correspondra au sommet précédent.
“Les prix récents ne permettent pas de décrire la situation comme un effondrement du marché ; nous parlons plutôt de normalisation”, a suggéré Tanel Rebane.
La hausse de l’Euribor prise en compte il y a une décennie
Catlin Vatsel, responsable du financement privé chez LHV, a déclaré que leurs montants de prêt maximaux ont également diminué, car pratiquement toutes les dépenses ont augmenté pour les familles. “Nous devons garder ces choses à l’esprit lors de l’octroi de prêts et le faire de manière responsable”, a-t-elle déclaré.
Les banques ont compté sur l’Euribor commençant à augmenter à un moment donné au cours de la dernière décennie, a souligné Vatsel. “Les banques doivent calculer les prêts immobiliers avec un taux de 6% incluant l’Euribor à 4%.”
Swedbank est la seule grande banque en Estonie qui n’a pas modifié ses conditions de prêt au logement, a déclaré sa responsable des prêts au logement, Anne Pärgma. Elle a ajouté que Swedbank adopte une approche personnelle dans les cas où les gens sont entre les maisons et doivent rembourser deux prêts en même temps. “C’est à ce moment-là que nous examinerons si nous pensons que la personne sera en mesure de gérer les deux prêts pendant un certain temps.”
Une autre chose sur laquelle Swedbank surveille les résidences privées qui sont encore en construction car les prix fluctuent. “Nous calculons le coût de construction minimal et nous nous assurons que les gens disposent d’un tampon si le projet s’avère plus coûteux”, a expliqué Pärgma.
Sille Hallang, responsable de la division banque privée de SEB, a déclaré que la banque n’avait pas modifié les conditions des prêts immobiliers. “Mais parce que l’inflation a entraîné des dépenses quotidiennes beaucoup plus élevées, les montants des prêts offerts aux clients ont en effet changé. Nous nous assurons que les emprunteurs disposent de suffisamment de revenus pour les dépenses quotidiennes après le remboursement de leurs prêts.”
Intérêts sur les prêts immobiliers en baisse
Le nombre de nouvelles demandes de prêt diminue parallèlement aux montants de prêt proposés. Les demandes sont en baisse de 30 à 40 % selon la banque et la période.
Swedbank avait environ 1 000 demandes de prêt en cours plus tôt cette année, alors que le chiffre est maintenant tombé plus près de 700, alors que l’intérêt réel pourrait être encore plus modeste, a suggéré Pärgma.
“Les candidatures reflètent également les personnes souhaitant comprendre comment fonctionne le marché, à quoi se préparer, etc. Toutes les candidatures ne signifient pas que la personne est sur le point de s’engager dans une transaction”, a-t-elle ajouté.
Catlin Vatsel pour LHV a déclaré que la demande était en baisse de 30% depuis cet été, tant sur le marché immobilier que pour les prêts.
Tanel Rebane a déclaré que la situation est plus ou moins la même chez Luminor. Il a ajouté que la plupart des gens achètent une maison quand ils en ont besoin, pas quand le moment est bon ou mauvais, pour lequel ils ont besoin d’être bien conseillés par la banque et d’avoir un regard réaliste sur leurs besoins.
Le banquier a déclaré que lorsque l’Euribor était négatif, les gens s’habituaient à ne regarder que la marge relativement modeste des banques. Mais les prêts deviennent de plus en plus chers et les décisions doivent vraiment être mûrement réfléchies.
“Une recommandation solide est que la maison d’une personne ne devrait pas coûter plus que ses revenus sur cinq ans. Si tel est le cas, le client pourra rembourser le prêt même si l’Euribor atteint 3 ou 4%”, a-t-il expliqué.
La situation démographique de l’Estonie est une autre préoccupation pour les banques, a expliqué Sille Hallang.
“L’emprunteur le plus actif est âgé de 26 à 35 ans, groupe d’âge qui diminuera de 20% entre 2021 et 2026. C’est un autre indicateur affectant le marché des prêts immobiliers. Nous manquons tout simplement d’emprunteurs.”
Emprunteurs capables d’assurer le service des prêts
Toutes les banques commerciales ont déclaré à l’ERR que leurs portefeuilles fonctionnaient bien et que les problèmes de solvabilité n’étaient pas devenus plus courants. Hallang a suggéré que même si SEB ne voit pas de changements dans son portefeuille, il ne peut être exclu que les coûts élevés des services publics ne soient pas encore touchés.
Catlin Vatsel de LHV a déclaré que les dépôts ont triplé depuis la dernière crise. Talen Rebane a indiqué que Luminor restait confiante car elle a poursuivi une politique de prêt attentionnée et est sûre que son portefeuille compte des personnes qui peuvent se permettre de rembourser leurs prêts.
Les représentants des banques ont convenu qu’il n’y aura pas de répétition de la crise financière précédente et que les banques n’auront pas à saisir les maisons des gens car les banques et les emprunteurs sont bien mieux préparés.
“Je crois qu’aucune banque ne veut commencer à expulser les gens de leurs maisons”, a déclaré Hallang. Elle a déclaré que si les gens trouvent que le remboursement des prêts est devenu difficile, les autres dépenses doivent d’abord être réexaminées et les personnes qui rencontrent des problèmes doivent contacter la banque immédiatement.
“Plus tôt nous apprendrons les difficultés de paiement, mieux ce sera”, a déclaré Hallang, ajoutant qu’une solution peut être trouvée dans la plupart des cas. “Mais cela oblige le client à travailler avec nous et à ne pas disparaître.”
Les conditions de prêt ne sont pas prêtes de changer
Les représentants des banques commerciales ont déclaré que les conditions de prêt ne deviendraient probablement pas encore plus strictes à l’avenir, car les banques adoptent déjà des approches extrêmement conservatrices.
“Nous n’avons jamais accordé de prêts à la légère”, a déclaré Anne Pärgma pour Swedbank. “Les prêts ont été, sont et resteront responsables, avec une approche conservatrice intégrée.” Elle a fait remarquer qu’il est possible que la différence entre le montant que les banques sont prêtes à prêter au même client soit plus petite à l’avenir.
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