En manœuvrant dans le processus d’achat d’une maison plus tôt cette année, Lexi Reyes savait qu’elle et son mari avaient une corde raide à marcher.
Déjà propriétaires de leur première maison à North Las Vegas, le couple avait l’intention de tirer profit de la valeur nette de leur maison afin de passer à des fouilles plus spacieuses – pour utiliser l’argent de la vente de leur maison pour l’achat d’une plus grande propriété .
Heureusement pour Lexi et Anthony Reyes et leurs quatre enfants, tout a fonctionné à peu près comme prévu. Ils vivent maintenant dans une maison de 2 700 pieds carrés avec quatre chambres à North Las Vegas. Prix : 525 000 $.
“C’était effrayant pendant un moment, mais je suis content que nous l’ayons fait”, déclare Lexi, une infirmière de quart de cimetière à l’hôpital Sunrise. “Nous avons acheté notre ancienne maison pour 310 000 $, ce qui, à notre avis, était beaucoup d’argent pour une maison à l’époque.”
Comme les Reyes, de nombreuses familles locales recherchent un changement de logement. En 2021, plus de 50 000 maisons, y compris des copropriétés et des maisons en rangée, ont été vendues dans la vallée de Las Vegas, un record.
Le total des ventes pour cette année devrait être inférieur à cela, mais près de 8 600 maisons étaient mises en vente dans la vallée fin juin, soit une augmentation de 23 % par rapport au même mois en 2021. Selon la Federal Home Loan Mortgage Corporation – communément appelé Freddie Mac – le taux d’intérêt pour un prêt hypothécaire fixe de 30 ans oscillait autour de 5,5 % à la mi-juillet, et il a augmenté de plus de trois points de pourcentage depuis début janvier. Les emprunteurs qui ont bloqué leur hypothèque ce mois-ci ou le dernier paient beaucoup plus, parfois des centaines de dollars par mois.
Les taux d’aujourd’hui sont bien loin des sommets historiques de près de 17 % observés au début des années 1980, mais toute augmentation, selon les experts, rend la tâche plus difficile pour les acheteurs d’une première maison ou ceux qui souhaitent moderniser, comme les Reyes. — pour verrouiller un taux réalisable.
Les taux d’intérêt ont suivi une trajectoire ascendante au cours des derniers mois, la Réserve fédérale ayant tenté de lutter contre l’inflation. On s’attendait à ce que la Fed relève encore son indice de référence lors de sa réunion prévue les 26 et 27 juillet.
“Du 10 juin au 13 juin, les taux sont passés d’environ 5,5 % à environ 6,5 % en trois jours ouvrables”, a déclaré Jon Gedde, PDG de SimpliFi Mortgage et président de la Nevada Mortgage Lenders Association. « Cela a choqué le marché. Les taux ont en fait redescendu depuis lors, mais cette augmentation a un peu secoué les choses. »
Dans le sud du Nevada, les prix des maisons existantes n’ont que récemment commencé à baisser légèrement après une longue série d’augmentations mensuelles.
En juin, selon le dernier rapport du groupe commercial Las Vegas Realtors, le prix médian d’une maison était de 480 000 $, ce qui représentait une modeste baisse de 2 000 $ par rapport à mai.
C’était la première fois que le prix médian baissait d’un mois à l’autre en plus de deux ans. Le prix médian de juin a augmenté de 22% par rapport au même mois en 2021, selon le groupe.
Avec la hausse des prix des maisons, de nombreux acheteurs potentiels de maisons unifamiliales ont déjà été écartés du marché. Alors que les taux d’intérêt continuent de grimper, cela poussera probablement plus d’acheteurs à l’écart.
“Nous allons voir plus de gens s’asseoir”, déclare Elizabeth Renter, analyste de données pour la société de finances personnelles en ligne NerdWallet. «Il y a plus de maisons répertoriées maintenant, ce qui est une bonne nouvelle, mais Las Vegas a été l’une des villes les plus durement touchées pendant la pandémie. Pour ceux qui peuvent se permettre les prix et les taux plus élevés, il y aura plus de maisons là-bas, mais les premiers acheteurs vont avoir du mal. »
Pour un prêt de 30 ans à 5,25 % sur une maison de 450 000 $, dit Gedde, un paiement mensuel sera d’un peu moins de 2 500 $. Ce même prêt à un taux de 6,5 % coûterait environ 350 $ de plus par mois.
De nombreux observateurs de l’industrie s’attendent à ce que le taux hypothécaire sur 30 ans se situe aux alentours de 6,5 % d’ici la fin de l’année.
«Nous avons eu des gens qui ont signé des contrats au cours de ce week-end de juin», explique Gedde. “Quand ils sont revenus et ont dit qu’ils étaient prêts à procéder à leur prêt, nous leur avons parlé de l’augmentation et ils nous ont dit d’annuler leurs contrats.”
Comme le souligne Renter, davantage de maisons ont été mises sur le marché dans la région de Las Vegas ces derniers mois, ce qui offre un peu plus d’équilibre aux acheteurs. Le groupe Las Vegas Realtors rapporte que plus de 5 700 maisons unifamiliales, copropriétés et maisons en rangée étaient répertoriées fin juin sans aucun type d’offre.
C’est plus du double de ce qui était disponible fin juin 2021.
«Nous avons encore beaucoup d’acheteurs qui arrivent sur le marché, et le marché est concurrentiel», déclare Tony Humphrey, vice-président des prêts hypothécaires pour One Nevada Credit Union. «Nous constatons actuellement des remises de la part des vendeurs, ce que nous ne voyions pas il y a quelques mois. Dans ces situations, les vendeurs essaient souvent de garder les acheteurs dans leurs contrats. Les vendeurs recommencent à payer des frais de clôture.
En partie à cause de la hausse des taux d’intérêt, mais aussi parce que les Américains ont payé plus récemment pour tout, de l’essence aux œufs et au pain en raison de l’inflation, les activités hypothécaires ont ralenti dans de nombreuses régions du pays, y compris à Las Vegas.
L’un des plus grands prêteurs hypothécaires du pays, Wells Fargo, a annoncé dans un appel trimestriel sur les résultats plus tôt ce mois-ci que les frais perçus sur ses opérations bancaires hypothécaires sont passés de 1,3 milliard de dollars au deuxième trimestre de 2021 à 287 millions de dollars au deuxième trimestre de 2022.
Matt Haugh, un agent immobilier de la région de Las Vegas, a constaté une nette baisse du marché ces derniers temps. “Beaucoup d’acheteurs sont sur la touche en attendant de voir ce qui va se passer”, dit-il. “Nous avons même vu de nombreux acheteurs institutionnels et fonds spéculatifs qui achètent des propriétés avec des contrats d’annulation en espèces.”
Alors que tout le monde continue d’attendre de voir où ira le marché, Nadia Evangelou, économiste principale et directrice des prévisions pour la National Association of Realtors, dit que les acheteurs potentiels peuvent faire certaines choses pour se mettre dans la meilleure position possible.
“Je m’attends à une forte réduction de l’activité de vente de maisons au cours des prochains mois”, déclare Evangelou. «Ce que nous voyons maintenant, ce sont des gens qui recherchent des maisons à bas prix. Les acheteurs devraient essayer de trouver des maisons qui sont 25 % moins chères que le prix médian actuel des maisons. »
Elle dit que les gens peuvent également rechercher des programmes d’accession à la propriété et d’aide au versement initial, ou se tourner vers les prêts hypothécaires à taux variable (ARM), qui offrent des taux plus bas au début du prêt mais qui finissent par augmenter.
Comme toujours, ajoute Evangelou, meilleure est la cote de crédit, meilleur est le taux de prêt, il est donc important de prendre soin de son crédit.
“Surtout pour les premiers acheteurs, un ARM peut avoir du sens”, déclare Evangelou. “S’ils cherchent à rester dans une maison pendant cinq à 10 ans, un ARM peut leur faire économiser jusqu’à 300 $ par mois sur leur paiement.”
Le problème avec cela, bien sûr, c’est que les taux ajustables augmentent à un moment donné. Si un propriétaire ne se prépare pas à ces changements en attente, une augmentation notable du versement hypothécaire mensuel peut provoquer une crise financière du ménage.
Peu importe la façon dont les acheteurs potentiels cherchent à faire pencher la balance en leur faveur, la plupart des experts semblent convenir que le marché restera difficile dans un avenir immédiat.
“Plus précisément pour ces jeunes acheteurs, je dirais de prendre votre temps sur ce marché”, déclare Renter. «Cela peut être très difficile si vous trouvez quelque chose sur votre chemin après avoir planifié un achat aussi gros qu’une maison, mais les gens ne devraient pas se dépasser au nom de la réalisation de cet objectif. Vous pouvez annuler la décision de racheter un an ou deux et potentiellement être dans une position plus favorable.
En raison de sa position constante comme l’une des villes à la croissance la plus rapide de l’ouest, Las Vegas est susceptible de rester occupée.
Comme l’a dit Evangelou, Las Vegas “est un endroit populaire pour ceux qui veulent bouger”.
Les gens continuent de déménager ici depuis des endroits plus chers comme la Californie, et les experts disent qu’il est peu probable que le marché des cratères du sud du Nevada soit comme il l’a fait après le début de la Grande Récession en 2008.
Au début de 2012, le prix médian d’une maison à Las Vegas a atteint un creux de 118 000 $, soit presque exactement le quart du coût actuel d’une maison dans la vallée.
“Nous pouvons voir une certaine dépréciation, oui, mais je ne pense pas que le marché va s’effondrer”, déclare Humphrey. « Les prix sont relativement stables. Les tarifs sont ce qui poussent la plupart des gens à sortir en ce moment. Je ne pense pas que les taux hypothécaires atteindront 7 % d’ici la fin de 2022, mais nous pourrions certainement nous en approcher. »
De retour à North Las Vegas, Lexi Reyes se dit satisfaite du taux d’intérêt, d’environ 4,9 %, qu’elle et son mari ont obtenu pour leur nouvelle maison.
« Bien sûr, ce n’est pas 2,9 %, mais nous avons pu profiter de la valeur nette que nous avions dans notre ancienne maison », dit-elle. “Je ne pense pas que nous avions l’impression que le marché allait s’effondrer ou quoi que ce soit, mais le moment était venu pour nous. Ça a marché.
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