Le programme de prêt ADU dispose de 100 000 $ pour les propriétaires d’OC qui louent à des locataires à faible revenu – Orange County Register

Le 14 octobre, le gouverneur Gavin Newsom a signé le projet de loi 1033 de l’Assemblée, ouvrant la voie à la vente de logements supplémentaires séparément de la résidence principale, créant ainsi des condos à deux logements.

Cette semaine, j’examinerai comment les propriétaires peuvent financer la construction d’un ADU.

Bien qu’il existe une myriade de façons de financer une telle construction, en tête de ma liste se trouve le Fiducie de financement du logement du comté d’Orange. Le programme à but non lucratif – mis en ligne le 24 octobre et réservé aux propriétaires du comté d’Orange – finance des prêts à la construction allant jusqu’à 100 000 $. Et il n’y a pas de mensualités. Les propriétaires n’auront pas non plus besoin d’effectuer de paiements provisoires. Les emprunteurs seront confrontés à un paiement forfaitaire 20 ans plus tard.

Alors, quel est le problème ? Les propriétaires doivent louer l’ADU à des locataires à très faible revenu pendant les 10 premières années.

La fiducie indique également que si vous suivez les règles (le revenu des locataires doit être inférieur à 50 % du revenu médian de la région), vous pourriez voir près de la moitié, soit 48 %, de votre dette annulée, en supposant un prêt initial de 100 000 $.

Aucune qualification hypothécaire formelle n’est non plus requise.

“Il n’y a pas d’évaluation des revenus”, a déclaré Amanda Grill, responsable de la conformité à l’Orange County Housing Trust.

La fiducie a été fondée en 2019 entre les villes participantes et le comté. Son objectif est de soutenir la population sans abri et celles qui vivent avec des revenus extrêmement faibles. Les villes non participantes comprennent Brea, Cypress, La Palma, Laguna Woods, Los Alamitos, Rancho Santa Margarita, San Clemente et Villa Park.

“Nous sommes une banque gouvernementale”, a déclaré Adam Eliason, responsable de la confiance chez OC HFT. « Nous ne sommes pas ici pour donner des conseils sur l’admissibilité au prêt. Nous ne voulons pas de responsabilité. Nous approuvons les demandes de financement.

Le taux d’intérêt courant sur le financement de la construction est compris entre zéro et 3 %. Pour toute période au cours des 10 premières années au cours de laquelle le locataire ne rentre pas dans les paramètres de très faible revenu, le taux d’intérêt accumulé de l’emprunteur sera plus élevé. Par exemple : un locataire avec un bon de logement de l’article 8 signifie que le taux d’intérêt de l’emprunteur serait nul. Si le locataire se situe dans la limite des faibles revenus mais sans titre, le taux d’intérêt s’élève à 3 %.

Les propriétaires doivent soumettre les informations de location à la fiducie. Des audits annuels sont réalisés par HFT pour valider les informations.

Les exemples tirés de la brochure de prêt de la fiducie proposent des exemples de locataires, notamment un parent, un enfant, un nouveau voisin, un vieil ami ou un détenteur de bons.

En un mot, si vous voulez cet argent presque gratuit offert par la fiducie, il est préférable de louer à un locataire à très faible revenu. Et les propriétaires doivent occuper la résidence principale pour être admissibles.

Plus d’informations et de programmes de financement pour les propriétaires du sud de la Californie peuvent être trouvés sur housingsocal.org, selon Eliason.

Il convient de noter qu’un ADU à partir de zéro coûtera probablement beaucoup plus de 100 000 $ à un propriétaire. Cela signifie un financement plus complexe pour la plupart des propriétaires.

Les coûts de construction de l’ADU varient globalement entre 350 $ et 400 $ le pied carré, selon Mark Lefitz, vice-président du développement commercial chez EZ Plans. Et ces coûts dépendent du fait que la nouvelle construction soit attenante ou détachée de la résidence principale, de l’aménagement du garage, de la planéité du terrain ou non, etc.

Un ADU de 1 000 pieds carrés à 400 $ le pied carré pourrait coûter 400 000 $. Les propriétaires devront probablement réunir plusieurs sources de financement. Épargne, emprunt sur un compte de retraite ou un compte de titres, marges de crédit sur valeur domiciliaire ou peut-être auprès de la banque de maman et papa.

Il existe d’autres programmes institutionnels de financement de la construction de l’ADU, mais ils sont accompagnés d’argent subventionné, comme l’Orange County Housing Trust. Par exemple, il y a le FHA 203(k), Fannie Mae Homestyle, Freddie Mac Choice Renovation et USDA Renovation, qui bénéficient tous d’un certain financement. disponible pour les ADU.

Et qu’en est-il des prêts VA ?

“En raison de la nature unique et de la complexité du projet de loi (AB 1033), il faudra un certain temps au Loan Guaranty Service pour analyser les impacts des perspectives politiques et juridiques”, a déclaré l’attaché de presse de VA, Terrence Hayes (en partie) par courrier électronique. “VA travaille avec diligence pour résoudre ce problème.”

À l’exclusion du programme Orange County Housing Trust sans revenu admissible, si vous avez du mal à vous qualifier pour le financement de la construction d’ADU/condo, l’argent privé pourrait être la voie à suivre.

Sandy MacDougall, PDG et fondatrice de Mortgage Vintage, souligne que les propriétaires peuvent beaucoup plus facilement se qualifier pour construire une ADU en utilisant des prêts d’argent dur, car il s’agit d’un prêt à des fins commerciales occupé par le propriétaire.

Le prêt combiné à la valeur ou CLTV est plafonné à 65 % sur un deuxième privilège, selon MacDougall. Par exemple, le solde de la première hypothèque d’un propriétaire est de 500 000 $ et il obtient un deuxième prêt privé de 250 000 $. Votre maison vaut 1,2 million de dollars. Ainsi, le total du prêt de 750 000 $ divisé par la valeur de 1,2 million de dollars équivaut à 62,5 % de CLTV. Ce calcul fonctionne.

« Nous demandons des relevés bancaires de quelques mois uniquement pour analyser la capacité de remboursement de l’emprunteur », a déclaré MacDougall. “Nous sommes moins sensibles au FICO.”

Les durées sont de 12 à 24 mois avec un coût de 2 points plus des frais de souscription de 1 995 $ (chaque point équivaut à 1 % du montant du prêt). Le taux du deuxième prêt hypothécaire est de 12 % à 14,5 % selon le crédit et la CLTV, a déclaré MacDougall.

Disons que la construction est terminée et que vous souhaitez maintenant effectuer la conversion en condo.

Très brièvement et trop simplifié, vous devrez vous rendre au service du bâtiment de votre ville pour obtenir une liste détaillée de ce dont il a besoin pour créer l’association de copropriété et les entités légales d’unité de copropriété. Je vérifierais tout par l’intermédiaire d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

Si vous avez des privilèges hypothécaires, vous pourriez vous retrouver dans une situation intenable en essayant de supprimer les privilèges hypothécaires et de modifier les exigences légales en matière d’acquisition. En d’autres termes, l’hypothèque initiale grève la totalité du terrain et de la ou des habitations qui y sont construites. Lorsqu’un propriétaire divise une propriété (par exemple, pour un condo à deux logements), il ne peut pas diviser le prêt. Le titulaire du privilège pourrait saisir l’emprunteur pour violation des conditions de la note. Les propriétaires doivent donc obtenir un financement séparé.

La bonne nouvelle est que Fannie et Freddie autorisent le financement de condos à deux logements. Ainsi, vous pourriez mettre vos documents juridiques en règle auprès de la ville. Envisagez de rembourser toutes les hypothèques existantes avec deux premiers privilèges distincts sur les deux logements.

Quoi qu’il en soit, trouvez un professionnel hypothécaire compétent pour vous conseiller.

Ma prochaine chronique examinera les lois californiennes sur le partage des lots qui sont requises pour vendre séparément votre ADU et son lot.

Freddie Mac évalue l’actualité

Le taux fixe à 30 ans s’est établi en moyenne à 7,79%, soit 16 points de base de plus que la semaine dernière. Le taux fixe à 15 ans s’est établi en moyenne à 7,03%, soit 11 points de base de plus que la semaine dernière.

La Mortgage Bankers Association a signalé une diminution de 1 % des demandes de prêt hypothécaire par rapport à la semaine dernière.

Conclusion : en supposant qu’un emprunteur obtienne le taux fixe moyen sur 30 ans sur un prêt conforme de 726 200 $, le paiement de l’année dernière était de 352 $ de moins que le paiement de 5 223 $ de cette semaine.

Ce que je vois : localement, les emprunteurs bien qualifiés peuvent obtenir les prêts hypothécaires à taux fixe suivants avec un point : un FHA sur 30 ans à 7,125 %, un conventionnel sur 15 ans à 7 %, un conventionnel sur 30 ans à 7,5 %, un Solde élevé conventionnel sur 15 ans à 7,875 % (726 201 $ à 1 089 300 $), un solde conventionnel élevé sur 30 ans à 7,875 % et un solde jumbo sur 30 ans fixé à 7,75 %.

Remarque : Le prêt conforme à la FHA sur 30 ans est limité aux prêts de 644 000 $ dans l’Inland Empire et de 726 200 $ dans les comtés de Los Angeles et d’Orange.

Programme de prêt accrocheur de la semaine : Un taux variable sur 30 ans, sans intérêt uniquement et fixe pendant les cinq premières années, à 7,75 % avec un coût de 1 point.

Jeff Lazerson est un courtier hypothécaire. Il peut être contacté au 949-334-2424 ou [email protected].