Le marché immobilier est de retour dans une récession semblable à celle des années 1980, selon Wells Fargo

Les taux hypothécaires avoisinant les 8 % et les prix de l’immobilier qui ont considérablement augmenté pendant la pandémie ont détérioré l’abordabilité du logement aux États-Unis et gelé l’activité dans certains cas. Plus les taux hypothécaires restent élevés, plus les coûts d’emprunt augmentent, ce qui pourrait faire basculer le marché immobilier dans une récession, selon Wells Fargo.

“Après une amélioration générale au premier semestre 2023, le secteur résidentiel semble désormais se contracter parallèlement à la récente hausse des taux hypothécaires”, ont écrit les économistes de Wells Fargo dans un communiqué. commentaire récemment publiéintitulé simplement « La hausse des coûts d’emprunt risque de faire replonger le secteur du logement dans la récession ».

Pour la première fois depuis plus de deux décennies, le taux hypothécaire fixe à 30 ans a atteint 8 % début octobre. Et, même si les taux pourraient baisser à mesure que la Réserve fédérale assouplit sa lutte contre l’inflation, les coûts de financement resteront probablement élevés par rapport aux plus bas de la pandémie dans un avenir prévisible, selon la banque, qui a signalé que les perspectives d’un « rebond du logement » s’estompent. à mesure que les taux hypothécaires augmentent.

Bien que Wells Fargo n’ait pas cité spécifiquement le dernier ralentissement de l’immobilier, Charlie Dougherty, économiste principal chez Wells Fargo, et Patrick Barley, analyste économique au sein de la société, ont écrit sur les similitudes entre le climat immobilier actuel et celui des années 1980. Ils ont fait écho à des recherches récentes de Bank of America Research et de First American, ainsi que Fortune signalé. Pour sa part, la BofA a mis en garde contre des « turbulences » à venir qui ressembleront aux années 1980, marquées par des taux hypothécaires élevés alors que la Réserve fédérale de Paul Volcker luttait pour faire baisser une inflation à deux chiffres. First American a suggéré que l’immobilier était un cas de déjà-vu des années 1980, avec une inflation élevée, des taux d’intérêt élevés et des acheteurs de maison arrivant à l’âge adulte – les millennials devenant essentiellement leurs parents baby-boomers.

Les taux hypothécaires baisseront mais resteront élevés

“Un environnement de taux d’intérêt ‘plus élevés pendant plus longtemps’ pèserait probablement non seulement sur la demande, mais pourrait également limiter l’offre en réduisant les nouvelles constructions et en décourageant les vendeurs potentiels bénéficiant de faibles taux hypothécaires de mettre leur maison en vente”, ont écrit Dougherty et Barley.

La hausse des coûts d’emprunt devrait encore éroder l’accessibilité financière, écrivent les économistes, citant un calcul par la National Association of Realtors (NAR), montrant que le paiement moyen du principal et des intérêts pour les emprunteurs utilisant un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans était en hausse de 26 % en août par rapport à l’année précédente.

“L’augmentation des mensualités a largement dépassé la croissance du revenu familial médian, qui a augmenté de 5 % sur la même période”, a noté Wells Fargo. Et les taux hypothécaires sont en hausse par rapport au mois d’août, ce qui signifie désormais des mensualités encore plus élevées.

Mais ce ne sont pas seulement les coûts d’emprunt élevés qui ont détérioré l’accessibilité financière : c’est aussi que les prix des logements ont augmenté de plus de 40 % depuis le début de la pandémie, y compris chaque mois jusqu’à présent cette année, selon une étude. calcul par CoreLogic, un fournisseur de services d’information, d’analyse et de données. Ensuite, il y a le resserrement de l’offre qui, comme l’ont noté les économistes de Wells Fargo, est en partie dû au fait que les propriétaires conservent leur logement, craignant de perdre leurs faibles taux hypothécaires dans un marché déjà sous-construit.

Néanmoins, en supposant que les prévisions de Wells Fargo selon lesquelles la Fed a fini de relever les taux d’intérêt et les baissera l’année prochaine soient exactes, les taux hypothécaires devraient également baisser, ont écrit Dougherty et Barley. Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans terminerait cette année à 6,94 %, selon les perspectives nationales du logement de Wells Fargo. L’année prochaine, la banque prévoit que le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans sera de 6,39 % et qu’en 2025, il baissera encore plus, à 5,70 %.

La banque s’attend à une détérioration de l’accessibilité à court terme, car les taux hypothécaires restent élevés, ce qui affaiblira l’activité immobilière. Les prix des logements continueront de s’apprécier à un rythme légèrement plus lent en raison de la demande sous-jacente et d’une offre restreinte, augmentant de 1,8 % d’ici la fin de cette année, comme le suit Case-Shiller, et de 2,5 % en 2024. En 2025, Wells Fargo prévoit que les prix des logements augmentera de 4,4%.

Ce que l’on appelle l’effet de verrouillage a en partie poussé les ventes de logements existants à leur plus bas niveau depuis 13 ans. Mais la baisse des ventes de maisons existantes n’est pas vraiment surprenante, ont écrit les économistes de Wells Fargo, car le logement est « l’un des secteurs de l’économie les plus sensibles aux taux d’intérêt ».

C’est pourquoi le NAR a envoyé une lettre à la Fed au début du mois, exhortant l’institution à cesser d’augmenter les taux d’intérêt. Selon les économistes, cette lettre rappelle celle des années 1980, lorsque les constructeurs de maisons ont envoyé un morceau de bois à la Fed, demandant de l’aide pour restaurer la demande de logements via une baisse des taux d’intérêt. Wells Fargo s’attend à ce que le rythme des ventes de maisons existantes augmente légèrement l’année prochaine.

“En septembre, le nombre de maisons unifamiliales existantes disponibles à la vente était d’un million, ce qui équivaut à seulement 3,4 mois d’offre au rythme actuel des ventes”, écrivent les économistes, soulignant qu’il existe une demande sous-jacente pour des maisons qui maintient les prix à la hausse, d’autant plus que les millennials sont dans la meilleure période pour acheter une maison. Pourtant, certains signes indiquent que l’offre commence à augmenter, ont écrit les économistes de Wells Fargo.

Pendant ce temps, le secteur des logements neufs « semble mieux supporter les conséquences de la hausse des taux », étant donné que les ventes de logements neufs sont en hausse, ce qui peut en grande partie s’expliquer par les constructeurs offrant des incitations telles que des rachats de taux hypothécaires pour attirer les acheteurs. Même si ce succès pourrait ne pas durer, Wells Fargo s’attend à ce que les ventes de logements neufs augmentent de 4 % l’année prochaine.