Le marché immobilier américain a montré des signes de reprise cette année après sa montée stratosphérique pendant la pandémie – et ce malgré les efforts de la Réserve fédérale pour refroidir la demande et faire baisser l’inflation avec des taux d’intérêt fortement plus élevés.
La Dallas Federal Reserve Bank, une source incontournable de données sur les prêts hypothécaires et le logement, a ajouté aux inquiétudes cette semaine avec un nouveau rapport mettant en garde contre les risques potentiels de contagion d’un “glissement profond du logement mondial” si des taux hypothécaires plus élevés sur les marchés immobiliers américains et allemands écumeux devaient déclencher de sévères corrections des prix.
Alors que l’on craint qu’une forte révision des prix des maisons ne porte un coup à la richesse des ménages et à l’économie, un vétéran du secteur hypothécaire pense que le risque d’un effondrement majeur du marché immobilier américain semble encore relativement faible, du moins pour le moment.
“Je ne vois pas un effondrement se dérouler comme nous l’avons vu lors de la crise financière mondiale [of 2008]”, a déclaré Tracy Chen, gestionnaire de portefeuille au sein de l’équipe mondiale des titres à revenu fixe de Brandywine Global Investment Management, faisant référence à l’épave qui s’est déchaînée sur les marchés financiers après que les prix de l’immobilier diminué de plus d’un cinquième en moyenne à partir des niveaux de 2007.
“Depuis lors, nous avons de meilleures normes de souscription”, a déclaré Chen. “Même maintenant, le taux d’impayés hypothécaires est très faible.”
Les prix des maisons aux États-Unis ont chuté de 16% à San Francisco, la plus forte baisse aux États-Unis, par rapport à leur pic post-COVID à la mi-2022, mais les prix sont toujours en hausse de 38% à l’échelle nationale depuis février 2020 (voir graphique), selon un décompte de Bespoke Investment Group, basé sur les derniers indices S&P CoreLogic Case-Shiller.
Les prix des maisons aux États-Unis ont encore un long chemin à parcourir avant que les gains de la pandémie ne soient effacés.
Bespoke Investment Group, indices S&P Case Shiller
Chen, qui investit dans les obligations hypothécaires et autres crédits structurés, a étudié la hausse rapide des prix des logements dans le monde depuis le début de la pandémie, à la recherche de signes de trouble. Avant de rejoindre Brandywine, qui supervise environ 53 milliards de dollars d’actifs sous gestion, elle a travaillé chez UBS Investment Bank en crédit structuré et chez GMAC Mortgage Group, où elle s’est concentrée sur la tarification et la négociation de prêts hypothécaires.
Chen a déclaré que certains signes de reprise sont apparus sur le marché du logement cette année, ne serait-ce que brièvement, notamment lorsqu’en janvier, le taux hypothécaire sur 30 ans a chuté à environ 6% avant de revenir. plus près de 7,1 % dans la première semaine de mars, selon Mortgage News Daily.
Malgré des coûts d’emprunt plus élevés, Chen a également déclaré que le ton des constructeurs de maisons était récemment plutôt optimiste, avec un rebond du trafic piétonnier des acheteurs potentiels.
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Pourtant, le logement reste un actif très sensible aux taux, a-t-elle déclaré. “Tout dépend d’où vont les tarifs à partir d’ici.”
Une ornière du marché immobilier
“Mon point de vue est que le marché immobilier américain est bloqué”, a déclaré Chen, notant que les acheteurs restent gênés par une faible accessibilité et que les vendeurs n’ont pas voulu beaucoup bouger sur les prix, étant donné que la majorité a bloqué des taux fixes historiquement bas sur 30 ans. un peu plus de 3 %.
Ces faibles taux fixes peuvent fournir aux propriétaires américains existants un gros coussin pour faire face à une tempête, même si le taux directeur de la Fed doit être relevé au-dessus de son pic actuel d’environ 5 % pour continuer à faire baisser l’inflation.
En outre, bien que les ventes de maisons neuves soient importantes, Chen a noté que les maisons existantes représentent environ 90 % du marché immobilier américain estimé à 44 000 milliards de dollars. En d’autres termes, les ventes de maisons existantes sont le moteur de l’action – ou de la stagnation.
Bill Adams, économiste en chef à la Comerica Bank, a déclaré qu’il s’attend à ce que la voie la plus probable pour le logement cette année soit une baisse de plus de 20 % des ventes de maisons unifamiliales existantes et une baisse de près de 10 % des ventes de nouvelles maisons unifamiliales. maisons familiales. Ses commentaires ont été motivés par la publication mercredi d’une enquête hebdomadaire de la Mortgage Bankers Association montrant une troisième semaine consécutive de baisse des demandes de prêt hypothécaire.
Ce qui soulève des inquiétudes quant à la trajectoire du marché immobilier américain vers les taux d’intérêt et l’inflation. “Pour moi, il est facile de faire baisser l’inflation à 4% ou 3,5%”, a déclaré Chen. “Mais il est extrêmement difficile, voire impossible, de l’amener à 2%.”
Au lieu de cela, elle s’attend à ce que la Fed doive relever son taux de référence au-dessus de 5 %. “Je ne sais pas si ce sera 6% ou 7%, mais ça ira plus haut.”
Alors que des taux plus élevés maintiendront probablement l’activité immobilière à distance, Chen craint que le coût plus élevé d’une inflation élevée et de normes de prêt plus strictes ne se fasse sentir de manière aiguë dans les prêts à la consommation et dans les prêts automobiles subprime, où les soldes de la dette ont bondi pendant la pandémie et où les impayés ont récemment augmenté.
Il convient de noter que le taux de dettes hypothécaires gravement en souffrance était de 0,6 % au quatrième trimestre de 2022, selon la Federal Reserve Bank de New York. Il était de 12,2% pour les prêts automobiles subprime en décembre, selon les données de TransUnion.
Les actions étaient en hausse vendredi, avec le Dow Jones Industrial Average DJIA,
+1,17%,
S&P 500 SPX,
+1,61%
et Nasdaq Composite COMP,
+1,97%
chacun sur le rythme des gains hebdomadaires, secouant la faiblesse antérieure alors que le taux de référence du Trésor à 10 ans TMUBMUSD10Y,
3,959 %
a dépassé 4 %, mais a ensuite légèrement reculé.
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