Ceci est un article de suivi de mon article sur la façon dont Tokyo a réussi à éviter une crise du logement abordable. Veuillez d’abord le lire si vous ne l’avez pas déjà fait :
Après avoir écrit plusieurs articles sur le marché immobilier à Tokyo, je tombe constamment sur les mêmes mythes.
Le mythe le plus répandu est que Tokyo est toujours le même endroit qu’il était pendant ses jours de bulles dans les années 80 : la ville la plus chère du monde où tout le monde vit dans des cosses futuristes de la taille d’une boîte à chaussures qui coûtent plus cher qu’un manoir aux États-Unis.
Un autre mythe que j’entends constamment est que Tokyo est une jungle de béton remplie de gratte-ciel massifs.
Merci aux chercheurs de la Greater London Authority Housing and Land Commission (lien vers leur document de recherche ICI), je peux maintenant mettre fin à ces mythes une fois pour toutes :
Bien sûr, les loyers à Tokyo ne sont en aucun cas bon marché, surtout par rapport à d’autres villes du Japon. Cependant, il faut prendre Tokyo pour ce qu’elle est : La ville la plus riche et la plus peuplée du monde (la source ici).
Cela dit, Tokyo est moins chère que la plupart des métropoles du monde :
Comme le montre le graphique de 2017, Tokyo est nettement moins cher que New York, Londres et Paris. Les différences de loyers n’ont fait que s’élargir depuis lors, car les loyers ont augmenté beaucoup plus rapidement dans ces villes. En plus de cela, le yen japonais a considérablement baissé cette année, ce qui creuse l’écart plus que jamais.
Un contre-argument courant est que les salaires dans ces villes sont plus élevés et que, par conséquent, les gens dépensent un pourcentage similaire de leur revenu en loyer. Cependant, Les Tokyoïtes allouent environ 30 % de leur revenu sur le loyer, tandis que 40-50% est la norme à Londres, Paris et New York (la source).
La principale raison en est que Tokyo construit tellement plus de logements que ces villes :
Depuis 1968, le parc immobilier de Tokyo a augmenté de près de 300 %. En revanche, les trois autres villes ont convergé, bien que les taux de croissance sous-jacents varient, le parc immobilier de Londres n’ayant augmenté que de 36 % depuis 1971, celui de New York de 19 % depuis 1970 et celui de Paris de 32 % depuis 1968.
* La raison pour laquelle le parc de logements de Tokyo a augmenté si rapidement par rapport à des villes de taille similaire peut être trouvée ici.
Le deuxième mythe le plus courant que j’entends est que les habitants de Tokyo vivent dans des appartements de la taille d’une boîte à chaussures. En fait, la personne moyenne à Tokyo a le même surface que les parisiens et les londoniens:
Sur le graphique ci-dessus, la surface de plancher moyenne par personne a été calculée en divisant la surface de plancher moyenne par logement occupé par la taille moyenne des ménages. Selon cette mesure, Paris et Tokyo ont des quantités d’espace par personne similaires à celles de Londres, à 31 m², 32 m² et 33 m² par personne respectivement. Il n’y a qu’à New York que les gens ont plus d’espace avec une moyenne de 43 m² de surface au sol. Cependant, les New-Yorkais paient également beaucoup plus en loyer au mètre carré.
Ce qui est encore plus frappant, c’est que plus de personnes à Tokyo vivent dans des maisons individuelles que dans des appartements (30%) qu’à New York (16,3 %) et Paris (12,3 %).
Tokyo est définitivement une ville bondée avec beaucoup de tours en béton, mais elle est souvent plus basse et moins dense qu’on ne le pense. En fait, le plus haut bâtiment de Tokyo ne mesure que 255 mètres (même pas dans le top 100 des plus hauts bâtiments du monde).
En fait, Tokyo est beaucoup plus bas que New York et Paris :
Peut-être encore plus choquant, c’est que Tokyo est moins dense que New York et Paris. Encore une fois, seul le Grand Londres est moins dense que Tokyo :
Ci-dessous, vous pouvez voir une visualisation 3D de la densité de population avec Londres en haut à gauche, New York en haut à droite, Paris en bas à gauche et Tokyo en bas à droite :
Comme vous pouvez le voir, Tokyo est dense mais pas particulièrement grand, alors que New York et Paris en particulier sont incroyablement grands et denses dans le centre-ville et très plats à l’extérieur.
J’espère que cet article a donné plus de clarté sur le logement à Tokyo. Ce n’est pas la capitale des logements de la taille d’une boîte à chaussures hors de prix que vous auriez pu penser; mais plutôt une ville très vivable et abordable.
En tant qu’investisseur, les propriétés à Tokyo ont sous-performé par rapport à ses pairs, mais même cela est sur le point de changer. Les prix augmentent régulièrement ici par rapport à ses pairs, surtout maintenant que nous voyons les prix de l’immobilier baisser à Londres, New York et Paris alors qu’ils continuent d’augmenter à Tokyo.
En fin de compte, Tokyo est moins chère et plus vivable que New York, Paris et Londres, ce qui attire beaucoup de monde et d’investisseurs. Je suis convaincu que l’habitabilité sera de plus en plus importante pour une augmentation continue des prix de l’immobilier, ce qui explique probablement pourquoi nous avons vu de plus en plus de personnes et d’investisseurs attirés par la ville.
