Une nouvelle étude de BNP Paribas Real Estate montre que le quatrième trimestre de l’année, traditionnellement chargé, a été un désastre, alors que la demande de bureaux, d’espaces commerciaux et de programmes de location privés a plongé à un niveau jamais vu depuis la fin de la crise financière, en 2013.
Le secteur immobilier a été ébranlé par la forte hausse des taux d’intérêt, le changement radical des modes de travail post-Covid et l’aversion des investisseurs à l’égard du plafonnement des loyers dans le secteur résidentiel.
La recherche suggère que la réponse a été en grande partie un gel de l’activité – sans aucune preuve de vente forcée mais avec une baisse considérable des niveaux d’activité globaux.
L’un des points positifs du secteur a été les entrepôts logistiques, un segment d’investissement en plein essor en raison du passage à la vente et aux livraisons en ligne, ainsi que de la croissance globale de l’économie.
Le marché des bureaux, traditionnellement chargé, reste cependant dans le marasme, avec une offre massive grâce aux développements de bureaux à grande échelle commandés avant que Covid ne rencontre une tempête parfaite de réduction des besoins des entreprises en raison de changements significatifs dans les modes de travail au cours des quatre dernières années.
La forte hausse des taux d’intérêt affecte également les acheteurs potentiels.
Le rapport de BNP Paribas indique que la dernière nouvelle construction de bureaux de premier ordre vendue à Dublin remonte à 2022, lorsque le géant immobilier américain Blackstone a acheté la Salesforce Tower construite par Johnny Ronan dans les docks. Blackstone a payé plus de 500 millions d’euros pour cette propriété. À titre de comparaison, le total de 20 transactions de bureaux conclues l’année dernière représentait une valeur combinée de seulement 386 millions d’euros.
La plus grosse transaction de bureaux de l’année semble être l’acquisition par l’acheteur local Eamon Waters du Chancery Building à Dublin 8, pour un montant annoncé de 14 millions d’euros.
L’abandon du travail de bureau à temps plein et le « naufrage technologique » de l’année dernière avec des licenciements massifs dans le secteur technologique entraînent une pression sur les loyers, avec des répercussions sur la demande des acheteurs.
Dans le secteur résidentiel, les niveaux d’occupation ont bien mieux résisté, grâce à une demande élevée et une offre faible, même si John McCartney, économiste en chef de BNP Paribas, souligne que les données sur les prix des loyers sont difficiles à évaluer compte tenu de la relative rareté des biens annoncés.
Cependant, l’année a été marquée par une nouvelle baisse massive de l’activité des investisseurs, la valeur totale des transactions du secteur locatif privé plongeant à 433 millions d’euros. Il s’agit du niveau d’investissement le plus bas depuis 2017, à comparer à une dépense moyenne de 2 milliards d’euros par an pour l’achat d’appartements et de maisons entre 2019 et 2022.
Le marché a été en partie freiné par le manque de nouvelle offre, mais les plafonds de loyers – qui devraient être supprimés à la fin de cette année mais qui devraient être reconduits – constituent un problème majeur pour les investisseurs institutionnels, dont les objectifs d’investissement à long terme ont tendance à se concentrer sur la lutte contre l’inflation au fil du temps, plutôt que sur un objectif de loyer absolu.
Il est cependant peu probable que l’effondrement de ce qui était un marché en plein essor pour les opérations de type « fonds coucou » ait un impact majeur sur l’offre de logements locatifs, l’État – par l’intermédiaire des autorités locales et d’autres institutions telles que les organismes de logement agréés – s’empilant le segment et offrant une sortie attractive pour les développeurs.
Dans l’ensemble, l’évolution l’année dernière vers un marché immobilier caractérisé par des transactions de plus petite taille et en moins grand nombre a conduit les grands investisseurs allemands et américains à rester largement à l’écart du marché. Dans le cas des États-Unis, l’année a été marquée par une petite sortie nette de capitaux, les Américains ayant vendu plus de propriétés qu’ils n’en ont acquis au cours de l’année.
Les petits fonds français, soutenus par des investisseurs particuliers, et des investisseurs privés irlandais ont été relativement plus actifs.
2024-01-30 05:30:00
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