2023-09-24 18:05:27
Les catastrophes provoquées par le climat, comme l’ouragan Ian, font des ravages sur la valeur des maisons à travers le pays, mais le marché désordonné de l’assurance en Floride en fait l’un des plus stressés, selon une nouvelle étude d’un groupe de modélisation climatique à but non lucratif.
Des primes d’assurance élevées et une exigence soutenue par l’État selon laquelle les propriétaires couverts par l’assureur de dernier recours soutenu par l’État s’inscrivent au programme national d’assurance contre les inondations au cours des trois prochaines années pourraient faire chuter la valeur de leurs maisons jusqu’à 40 % en Floride au cours des 30 prochaines années, selon les données. fourni par les spectacles de la First Street Foundation. Et les experts en climat et en assurance affirment que cela pourrait encore gentrifier les régions côtières et les îles-barrières de Floride.
En utilisant ce que les représentants de First Street ont décrit comme un calcul typique d’investissement institutionnel, la First Street Foundation a découvert que certaines maisons, en tenant compte des coûts d’assurance de 2023, ont déjà perdu jusqu’à 19 % de leur valeur.
Le News-Press a rapporté plus tôt ce mois-ci que des familles de la classe moyenne avaient été forcées de quitter Fort Myers Beach en raison de la hausse des coûts associés à la vie sur une île-barrière à une époque de tempêtes plus violentes, y compris des exigences de construction plus strictes et plus coûteuses et une forte demande de matériaux de construction. Propriété de plage.
Les experts affirment que cette tendance va probablement se poursuivre dans les communautés côtières, car les acheteurs à revenus élevés qui peuvent se permettre de se passer d’assurance reconstruisent et réparent de leur poche. Ils affirment qu’il faudra un effort concerté de la part des responsables étatiques et fédéraux, ainsi que des compagnies d’assurance et de réassurance, pour éviter une migration provoquée par le climat et la gentrification ultérieure de la côte de Floride.
Le géographe Zac Taylor, professeur à l’Université de technologie de Delft en Norvège, étudie le lien entre le changement climatique et le secteur des assurances en Floride. Taylor utilise les pronoms eux/eux.
Ils ont exhorté à la prudence dans la réévaluation de la valeur des maisons, mais ont convenu qu’il s’agissait d’un résultat possible sur la base des modèles climatiques actuels.
Certaines des côtes les plus vulnérables de la Floride pourraient même voir des entreprises acheter des maisons avec l’intention de les louer, a déclaré Taylor, bien que les achats de maisons unifamiliales par les investisseurs immobiliers aient chuté de 45 % au deuxième trimestre 2023, par rapport à il y a un an, selon société immobilière Redfin.
Bientôt, « seules les personnes riches pourront se permettre de rester dans les zones côtières », a déclaré Taylor.
Lieux dangereux, communautés perdues
En effet, la gentrification du littoral de Floride a peut-être déjà commencé dans les zones les plus durement touchées par Ian.
Cette situation est susceptible de continuer car un certain nombre de facteurs font augmenter les coûts associés à la vie le long de la côte du Sunshine State en raison de l’élévation du niveau de la mer, prédit une étude de 2022 de la Florida State University.
« À terme, les gens vont probablement commencer à quitter les zones côtières vers l’intérieur des terres, car les coûts de séjour deviennent trop élevés. » le rapport dit. « Ceux qui se trouvent plus à l’intérieur des terres sont plus susceptibles d’être déplacés par des résidents aux revenus plus élevés qui finissent par déménager à l’intérieur des terres pour s’installer sur des terres plus élevées. »
À Pine Island, une communauté dont les habitants à l’année sont en grande partie issus de la classe ouvrière, les gens réduisent leurs budgets mensuels et recherchent désespérément une assurance moins chère après la hausse des tarifs en réponse à la dévastation de l’île-barrière par l’ouragan Ian. Certains quittent même l’île après de trop nombreux problèmes d’assurance, a déclaré Joanne Correia, présidente de l’association civique à but non lucratif Matlacha Hookers.
Guylinda DeMyers et son mari vivent à St. James City, à Pine Island, depuis 20 ans, estime-t-elle, mais après le dernier ouragan, elle a déclaré qu’ils prévoyaient de vendre leur maison et de partir pour des climats plus sûrs – une fois que leur compagnie d’assurance aurait payé leur Ian. réclamer.
Ils n’ont pas encore reçu le moindre centime de leur réclamation auprès du People’s Trust, a-t-elle déclaré, même si cela fait presque un an. En fait, cela fait si longtemps que leur politique a expiré. Ils n’en ont pas recherché une nouvelle parce qu’« il n’y a rien à assurer », a déclaré DeMeyers. “C’est cassé.”
Elle ne pense pas qu’ils obtiendront ce que valait la maison avant la tempête, mais dit que son agent immobilier lui a dit que la propriété elle-même – un terrain en bord de mer – a suffisamment de valeur à elle seule.
Mais DeMeyers est déterminée à faire aboutir sa réclamation – sinon pour elle, du moins pour son mari, atteint de la maladie d’Alzheimer. Après avoir traversé trois ouragans majeurs et les coûts d’assurance qui ont augmenté, maintenant confrontée à une compagnie d’assurance qui ne paie pas, elle a fini.
“Ce n’est plus en sécurité ici”, a déclaré DeMeyers. “Nous avons besoin d’un endroit stable.”
À Fort Myers Beach, une autre île-barrière vulnérable de Floride, la gentrification côtière est déjà en cours. Les locataires et les propriétaires à faible revenu découvrent que leur budget sur l’île n’est plus suffisant. L’île ne compte que 5 700 habitants à l’année, et la perte de quelques-uns est considérable.
“J’ai l’impression d’avoir perdu ma communauté”, a déclaré Cheri Warren, ancienne résidente de Fort Myers Beach, à Chad Gillis du News-Press début septembre. La maison à un étage de Warren a été détruite pendant l’ouragan Ian ; Aujourd’hui, elle et son mari ont trouvé que la réparation était trop coûteuse et ont quitté l’île-barrière pour le continent. Ils envisagent de vendre leur lot ultérieurement, lorsque le marché se sera stabilisé.
Politiques citoyennes, augmentation des primes
Pour sa nouvelle étude, publiée jeudi, le fondateur et PDG de la First Street Foundation, Matthew Eby, a déclaré que l’organisation à but non lucratif, comme les investisseurs institutionnels, calculait la valeur des maisons en divisant le montant du loyer d’une propriété sur une année, moins les coûts d’exploitation (qui (inclut les frais d’assurance), de 5 %, un montant de risque moyen.
Alors que la plupart des propriétaires examinent les prix de vente des maisons de leurs voisins afin de déterminer combien la leur pourrait valoir, cette approche peut prendre un certain temps pour montrer les fluctuations de la valeur réelle de la maison, a déclaré Jeremy Porter, responsable des implications climatiques de la First Street Foundation. Les investisseurs institutionnels utilisent un calcul standard utilisé par la First Street Foundation pour « éliminer l’incertitude de l’équation », a-t-il déclaré.
“Nous avons fini par le choisir parce que le marché des propriétaires en termes de densité d’évaluation des propriétés est beaucoup plus irrationnel : il ne réagit pas aux augmentations des dépenses d’assurance, il diminue la valeur des propriétés parce que d’autres autour de vous ont diminué ou ont vendu moins cher”, a poursuivi Porter. Mais “si l’assurance se retire d’une communauté, les valeurs vont baisser, il faudra juste un certain temps pour se manifester”.
Mais avec l’augmentation du coût de l’assurance en raison de l’inflation et des catastrophes naturelles comme les ouragans et les incendies, les risques augmentent également. Cela signifie que les coûts d’exploitation ont augmenté, en particulier pour les Floridiens qui n’ont pas d’autre choix d’assurance que la Citizens Property Insurance Corporation, une organisation à but non lucratif créée par l’État. Citizens a été créé pour assurer les habitations que tous les autres assureurs refusaient d’assurer – les propriétés les plus risquées.
Non seulement les citoyens sont souvent plus chers que les autres transporteurs, car la loi de l’État leur permet de facturer un montant actuariellement raisonnable, mais les législateurs de Floride ont récemment adopté une loi exigeant que les propriétaires qui obtiennent leur assurance auprès des citoyens inscrivent également leur maison au programme national d’assurance contre les inondations. un programme fédéral d’assurance.
Cela augmente encore davantage les coûts d’exploitation du propriétaire.
« Lorsque… vous n’avez nulle part où aller et que vous êtes redevable de la hausse des prix qu’ils décident de vous imposer, il n’y a aucune issue », a déclaré Eby.
Les citoyens ont constaté une augmentation importante des politiques en vigueur dans les comtés de Collier et de Monroe au cours de l’année écoulée, selon les données fournies par l’État, mais les comtés de l’intérieur des terres ont enregistré le plus grand nombre d’augmentations de politiques. Les comtés de Seminole (+2 992 %), d’Orange (+2 818 %) et d’Osceola (+2 491) ont tous vu les politiques citoyennes en vigueur plus de 20 fois plus nombreuses entre 2016 et 2023, selon les données de la First Street Foundation.
Depuis 2017, le nombre de polices d’assurance des citoyens a augmenté de 168 %, tandis que la prime moyenne a également augmenté de plus de 50 %, passant d’environ 2 000 $ à plus de 3 000 $ par an.
Le porte-parole des citoyens, Michael Peltier, a déclaré que les citoyens sont tenus à une augmentation de prime de 12 % par an et que les augmentations sont soumises à l’approbation de l’État.
Bien que la Californie et la Louisiane soient également confrontées à des coûts d’assurance qui montent en flèche, selon les données de la First Street Foundation, Eby a déclaré que « la Floride a le plus gros problème ».
L’organisation à but non lucratif a examiné le nombre de polices détenues par les citoyens en Floride depuis 2017, lorsque les citoyens détenaient environ 500 000 polices. Eby a noté que cela a augmenté au fil du temps et a considérablement augmenté en 2021, alors que les compagnies d’assurance privées ont commencé à se retirer de l’État. Après Ian, ça a encore augmenté.
Les citoyens détiennent actuellement 1,5 million de polices d’assurance en vigueur et, a déclaré Peltier, s’attendent à ce que ce chiffre augmente à 1,7 million d’ici la fin de 2023.
“Les principales compagnies d’assurance se sont toutes retirées de Floride, laissant Citizens le plus grand assureur de l’État”, a déclaré Eby. “La compagnie d’assurance de dernier ressort, la toute dernière à laquelle vous souhaitez vous adresser pour votre assurance, est désormais l’assureur de tout l’État.”
| Comté | Politiques citoyennes en vigueur (07/2023) | Prime moyenne des citoyens (07/2023) | Assurance habitation moyenne dans tout le comté |
| Duval | 24 503 | 1 790,81 $ | 1 168 $ |
| Léon | 4 433 | 1 229,12 $ | 1 185 $ |
| Charbonnier | 13 594 | 5 489,82 $ | 1 645 $ |
| Lee | 38 716 | 2 626,48 $ | 1 168 $ |
| plage de palmiers | 132 811 | 851,61 $ | 1 514 $ |
| Sarasota | 33 399 | 2 940,27 $ | 1 445 $ |
| Escambie | 13 085 | 3 241,48 $ | 1 153 $ |
Comment éviter les risques ?
De nombreux résidents ressentent de la douleur à la réception de leurs factures d’assurance habitation, mais n’ont pas encore traduit cela en perte de valeur nette, a déclaré Porter.
“Lorsque vous allez le vendre, c’est à ce moment-là que la dévaluation de la propriété se réalise – à la table de clôture”, a déclaré Porter. Mais même ceux qui s’accrochent à leur maison pourraient le ressentir la prochaine fois que la Floride sera frappée par un autre événement météorologique majeur comme Ian, a-t-il prévenu.
Ensuite, dit-il, ce sont les contribuables qui en souffriront.
“À un moment donné, le montant de l’exposition sur Citizens est trop élevé par rapport à ses primes”, a déclaré Porter. « Si cela n’est pas pris en compte correctement, il doit y avoir une sorte de subvention de la part des contribuables de Floride, d’une manière ou d’une autre.
À terme, prédit Porter, « l’État de Floride devra demander un plan de sauvetage au gouvernement fédéral s’il finit par être frappé par une catastrophe qui vide les caisses ».
Selon Peltier, Citizens dispose d’un certain nombre de garanties pour rester solvable. Premièrement, a-t-il déclaré, si l’organisation à but non lucratif créée par l’État utilise son excédent de primes, comme tous les autres assureurs de l’État, elle a accès au fonds de catastrophe des ouragans de Floride. Elle achète également de la réassurance pour couvrir la possibilité que le fonds catastrophe soit épuisé. Enfin, a déclaré Peltier, « les citoyens sont tenus par la loi de prélever des cotisations sur les assurés pour combler tout déficit.
La Floride – et d’autres États aux côtes en voie de gentrification – peuvent-elles récupérer des parties de son doux littoral pour les résidents à faible revenu ? Si c’est le cas, comment?
À cela, Taylor avait une réponse : des partenariats dédiés entre les gouvernements des États et fédéraux, ainsi qu’avec les agences d’assurance et de réassurance.
“Les assureurs et les réassureurs peuvent jouer un rôle très important en garantissant que les connaissances (sur la façon de protéger votre maison contre des vents violents comme les ouragans) sont prises en compte dans des domaines tels que les codes du bâtiment (et) la réglementation des assurances”, a déclaré Taylor.
Pourtant, dans certaines régions, les codes de construction améliorés accélèrent la gentrification côtière, car il est devenu trop coûteux pour les salariés à faible revenu ou de la classe moyenne de reconstruire conformément aux codes..
“Il existe des moyens par lesquels l’assurance peut rendre les risques visibles et aider à identifier des moyens appropriés et rentables de les réduire”, a déclaré Taylor, citant des réductions pour les assurés qui mettent en œuvre une réduction des risques de tempête de vent ou qui ajoutent des polices d’assurance contre les inondations. En outre, ils ont déclaré que fournir différents types de capitaux aux communautés confrontées à des catastrophes climatiques – comme le caution catastrophe Le MTA de New York, émis après que l’ouragan Sandy a inondé ses infrastructures, peut protéger les propriétaires ou la communauté dans son ensemble contre de futurs dommages en mettant à disposition les fonds nécessaires au nettoyage et à la reconstruction.
Enfin, ces sociétés disposent de connaissances clés et de lignes de communication avec des personnes qu’elles peuvent utiliser pour aider les assurés à prendre conscience des risques.
« De nombreux dégâts peuvent être évités si les gens comprennent à l’avance quoi faire et prennent des mesures pour atténuer les risques », ont-ils déclaré.
Pourtant, ajoutent-ils, « il y a beaucoup d’interdépendances et beaucoup d’incertitudes ».
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