Avec un taux d’inoccupation de 1,7%, son plus bas en plus de 20 ans, le Québec est loin d’être la seule province canadienne à faire face à une pénurie de logements. En effet, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que 3,5 millions d’unités supplémentaires devront être construites partout au pays pour rétablir l’équilibre du marché [avec un taux d’inoccupation de 3%] et l’abordabilité. Le problème, c’est que les mises en chantier ont reculé de 25% le mois dernier par rapport à l’année 2022. À Montréal, c’est une baisse de 73% des constructions en mai par rapport à l’an dernier. Et depuis le début de l’année, c’est une baisse de 54%”, a fait remarquer Maxime Rodrigue, président-directeur général de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ), lors d’une interview à l’émission Les faits d’abord. “C’est criant, a-t-il poursuivi. Il faut prendre des mesures immédiates pour relancer les chantiers.
Selon M. Rodrigue, il est possible d’agir sur certaines causes structurelles qui freinent les mises en chantier. Par exemple, en assouplissant la réglementation, notamment les règles d’émission de permis ; en modernisant la loi sur les relations de travail dans l’industrie de la construction pour attirer la main-d’œuvre ; et en assurant un financement suffisant pour soutenir le logement social et abordable.
Le maire de Laval, Stéphane Boyer, estime que les villes ont effectivement un rôle à jouer pour favoriser la reprise de la construction résidentielle en allégeant la charge administrative des promoteurs immobiliers. “Nous ne voulons pas abaisser nos normes réglementaires. Nous voulons nous assurer que les projets qui se construisent s’intègrent bien dans la ville, répondent aux impératifs de développement durable et soient sécuritaires”, insiste M. Boyer. “Mais nous pouvons avoir des critères clairs et prévisibles pour les constructeurs. Surtout, l’octroi d’un permis doit être facile. Ce qui est rarement le cas dans les villes.”
“On doit, selon les capacités de notre administration municipale, contribuer à ce que les choses avancent rapidement et efficacement”, poursuit-il. “Nous pouvons mettre en place des permis automatisés, faciliter le processus. C’est important car pour les promoteurs, cela fait partie de leurs risques financiers.”
Maxime Rodrigue estime qu’il est absolument nécessaire de s’attaquer au cœur du problème, à ce qui a causé la déroute de l’industrie de la construction ces derniers mois. “Ce qui a arrêté les chantiers, c’est vraiment la lutte contre l’inflation”, explique le président-directeur général de l’APCHQ. “L’augmentation des taux d’intérêt et le resserrement des conditions de financement ont stoppé la machine. Plus personne ne peut acheter de logements car ils ne sont plus éligibles. D’un autre côté, il n’y a pas de projets locatifs lancés car les conditions de financement ne sont plus favorables. Les calculs ne fonctionnent plus.”
Il y a deux ans, malgré les perturbations dans les chaînes d’approvisionnement et les pénuries de main-d’œuvre causées par la pandémie de COVID-19, 68 000 logements ont été construits au Québec. Cette année, on prévoit qu’il y en aura moins de 40 000. “Si nous avons été capables de construire 68 000 unités il y a deux ans, je ne vois pas pourquoi nous ne serions pas capables d’en construire autant aujourd’hui”, estime Maxime Rodrigue. “Il y a de la place pour augmenter le rythme des mises en chantier pour la deuxième moitié de l’année. Il s’agit de rétablir les conditions du marché. Nous pourrions le faire rapidement en prolongeant la durée d’amortissement hypothécaire, en révisant les conditions de l’épreuve de résistance et en ajustant le seuil du crédit de taxes. Les chantiers reprendraient instantanément.”
Adam Mongrain, responsable du dossier de l’habitation à l’organisme Vivre en Ville, estime que la tempête actuelle était annoncée depuis longtemps. “On pouvait la voir venir de loin. La raison pour laquelle nous avons un tel retard en matière d’offre, c’est que nous avons sous-construit pendant très longtemps. Nous n’avons pas soudainement besoin de 3,5 millions de nouvelles unités supplémentaires pour atteindre l’équilibre d’ici 2030. Cela démontre un déficit accumulé année après année. Cela témoigne également de la nature structurelle du problème, que les initiatives législatives actuellement à l’étude n’abordent pas.”
Selon M. Mongrain, la disposition du projet de loi 31 du gouvernement Legault qui prévoit la fin des cessions de bail devrait même contribuer à augmenter les prix sur l’ensemble du marché de l’habitation. “Dans les conditions de marché que nous traversons en ce moment, cela va faire augmenter les coûts de construction. Nous n’avons pas besoin de faire semblant de ne pas voir cela arriver, c’est écrit dans le ciel.”
Les loyers en logement, c’est ce qui dicte les prix sur le reste du marché car c’est le juste prix qu’un ménage est prêt à payer pour habiter un endroit précis. Par exemple, si les loyers augmentent à 2000 $ pour un endroit précis au Québec, tous les loyers environnants s’ajustent. Le prix d’acquisition du terrain est ajusté en fonction du revenu du loyer”, explique-t-il.
Selon M. Mongrain, l’arrêt des cessions de bail alors que le taux d’inoccupation est très bas ouvrira la porte à la renégociation des baux pour rattraper le retard entre l’ancien loyer et le loyer du marché. Et ce faisant, on permettra un ajustement de tous les marchés au Québec à la hausse, ce qui fera augmenter tous les coûts de construction neuve. Cela témoigne du manque de réflexion approfondie que nous avons actuellement sur le logement.
Le gouvernement fédéral a récemment annoncé une aide de quatre milliards de dollars sur cinq ans avec son programme L’Initiative pour la création rapide de logements pour aider les municipalités à faire face à la crise. Mais la complexité du problème laisse penser à certains que l’argent ne sera pas suffisant pour tout résoudre. “Ce n’est pas seulement une question d’argent”, estime le maire Stéphane Boyer. “Cela va bien au-delà. Nous avons besoin de réponses cohérentes et de mesures significatives pour rétablir la situation lorsque le logement deviendra une priorité”, conclut Adam Mongrain.
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