La loi sur la transparence des entreprises : du point de vue de l’immobilier | MOYEU

Mis en œuvre pour lutter contre le recours à des sociétés écrans et à d’autres entités pour faciliter des activités illicites, le Corporate Transparency Act (CTA) a donné lieu à de nouvelles obligations de reporting sans précédent. À compter du 1er janvier 2024, les « sociétés déclarantes » nationales et étrangères seront tenues de déclarer certaines informations d’identification sur leurs bénéficiaires effectifs au Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) du Département du Trésor. La CTA imposera probablement un fardeau de conformité important au secteur immobilier, qui utilise souvent des structures complexes composées de nombreuses entités juridiques qui possèdent et exploitent des biens immobiliers dans de nombreuses classes d’actifs. Ce qui suit fournit quelques considérations pour ceux qui opèrent dans le secteur immobilier, et un résumé plus détaillé du CTA peut être trouvé ici.

Qu’est-ce qu’une société déclarante ?

Une évaluation entité par entité est nécessaire pour déterminer si cette entité est une « société déclarante ». Une « société déclarante » est une société nationale ou étrangère, une société à responsabilité limitée ou une entité similaire qui a été créée ou enregistrée pour faire des affaires dans un État ou une juridiction en déposant un document auprès d’un secrétaire d’État ou d’un autre bureau similaire et qui ne le fait pas. bénéficier d’une exemption (Société déclarante). En raison des différents faits et circonstances liés à chaque entité au sein d’une structure à plusieurs niveaux, toutes les entités peuvent ne pas être admissibles à une exemption et une déclaration pourrait être exigée pour seulement une partie des entités au sein d’une structure à plusieurs niveaux. Bien que les exemptions s’appliquent généralement aux sociétés ayant des obligations de déclaration accrues, telles que les sociétés cotées en bourse et la plupart des institutions de services financiers, toute entité qui satisfait à tous les critères suivants sera également admissible à une exemption : (i) l’entité a plus de 20 entreprises à part entière. employés à temps partiel, (ii) l’entité déclare un chiffre d’affaires annuel de plus de 5 millions de dollars US à l’Internal Revenue Service, et (iii) l’entité exerce ses activités à partir d’un bureau physiquement situé aux États-Unis. De plus, les filiales détenues à 100 % par une entité exonérée bénéficieront d’une exonération. Toutefois, ces exemptions ne s’appliqueront probablement pas à de nombreuses entités constituées pour posséder et exploiter des biens immobiliers. À titre d’exemple, une société mère en amont peut bénéficier d’une exonération (par exemple, s’il s’agissait d’un fonds de placement immobilier public) ; cependant, l’exonération ne s’appliquerait pas à une filiale de niveau inférieur qui n’était pas détenue à 100 % si cette filiale n’employait pas directement des travailleurs, mais engageait plutôt des dirigeants tiers (ou affiliés), comme c’est la pratique courante.

Quelles informations doivent être déclarées ?

Une société déclarante doit divulguer le nom légal complet de la personne, son adresse actuelle complète, sa date de naissance et un numéro d’identification provenant d’une forme d’identification acceptable (comme un numéro de passeport ou de permis de conduire) pour chaque propriétaire réel. Un « propriétaire véritable » est généralement une personne physique qui, directement ou indirectement, (1) exerce un contrôle substantiel sur l’entité, ou (2) possède ou contrôle au moins 25 % des participations de l’entité.

Qu’est-ce qui peut avoir un impact sur la capacité d’une société déclarante à se conformer ?

Pour se conformer à la CTA, des processus et des systèmes devront être mis en place pour analyser si une déclaration est requise, pour suivre les bénéficiaires effectifs de manière continue et pour recueillir et stocker les informations d’identification requises. Le droit légal de recevoir et de fournir en permanence les informations d’identification des bénéficiaires effectifs au FinCEN, ainsi que les obligations de mettre à jour tout changement de propriété en amont, doivent être pris en compte dans toute négociation.

Comment la CTA s’applique-t-elle aux parties détenant un intérêt dans un bien immobilier ?

La pratique courante dans les transactions immobilières consiste à créer des entités ad hoc (SPE) pour acquérir, développer, louer et financer des biens immobiliers. Souvent, une SPE détiendra les biens pour limiter sa responsabilité et des SPE supplémentaires pourront être insérées dans la structure pour créer une préférence pour les dettes et certains actionnaires. Pour se conformer à la LTC, lors de la constitution de chaque SPE, une analyse distincte sera nécessaire pour déterminer si une exemption s’applique ou si la SPE est une société déclarante. L’exonération des « grandes sociétés opérationnelles » peut être disponible pour de nombreuses sociétés immobilières et exige qu’une entité : (a) ait une présence opérationnelle dans un bureau physique aux États-Unis ; (b) emploie plus de 20 salariés à temps plein aux États-Unis ; et (c) a déposé une déclaration de revenus fédérale ou une déclaration de renseignements aux États-Unis pour l’année précédente démontrant plus de 5 millions de dollars américains de recettes ou de ventes brutes provenant de sources américaines.

De plus, les pourcentages de propriété changent souvent considérablement au cours du cycle de vie d’un bien immobilier. Par exemple, lors du développement, le promoteur peut être l’unique propriétaire du bien immobilier ; cependant, une fois le projet terminé, des partenaires limités peuvent être introduits pour capturer les retours d’exploitation. Ainsi, une surveillance continue des changements dans la structure de propriété pour tenir compte des changements dans la propriété effective et les pourcentages de propriété est nécessaire pour garantir la conformité.

Que devraient considérer les prêteurs immobiliers (hypothèques et mezzanine) ?

Pour les prêteurs hypothécaires et mezzanine, le non-respect de la CTA ajoute un autre niveau de risque et doit être considéré comme faisant partie de la souscription du prêt ainsi que des engagements et obligations des emprunteurs. Les prêteurs devront s’assurer que les protocoles anti-blanchiment d’argent sont alignés sur les exigences de la CTA afin de garantir que les déclarations soient effectuées correctement et en temps opportun.

Quand une société déclarante doit-elle déclarer la propriété effective ?

Pour les sociétés déclarantes créées avant le 1er janvier 2024, les informations sur les bénéficiaires effectifs (BOI) devront être déclarées au FinCEN avant le 1er janvier 2025. Les sociétés déclarantes créées ou enregistrées entre le 1er janvier 2024 ou après et avant le 1er janvier 2025 doivent déclarer le BOI au FinCEN dans les 90 jours suivant l’acceptation de la création ou du dépôt d’enregistrement de la société, et les sociétés déclarantes qui sont créées ou enregistrées le 1er janvier 2025 ou après cette date sont tenues de déclarer le BOI au FinCEN dans les 30 jours suivant l’acceptation de la création de la société. ou dépôt d’inscription. Un changement de propriétaire véritable ou un changement de statut d’exonération nécessiterait également un dépôt dans les 30 jours suivant ce changement.

Les obligations de déclaration et l’éligibilité à l’exemption dépendent des faits et circonstances spécifiques entourant chaque entité. Pour plus de conseils, veuillez contacter un membre de notre équipe immobilière.