La crise du logement à Canmore, en Alberta, chasse les médecins, les familles et le développement

Des milliers de personnes dans la région de Bow Valley en Alberta se retrouvent sans médecin de famille, dans le dernier effet secondaire d’une crise du logement qui a mis les familles à prix et rendu les maisons rares.

Kendra Barrick, présidente et coprésidente du Bow Valley Primary Care Network, a déclaré que la situation du logement à Canmore, où une pénurie a augmenté le coût d’achat et de location, a mis à l’épreuve le recrutement et la rétention du personnel de l’agence.

« Certains médecins ont déménagé à Calgary ou se sont joints à des pratiques centrales où c’est plus abordable en raison uniquement du coût d’exploitation d’une pratique en solo ou d’une petite pratique », a déclaré le Dr Barrick.

Au cours des six derniers mois, deux autres médecins ont pris leur retraite du Ridgeview Medical Center où exerce le Dr Barrick, ce qui a obligé la clinique à fermer la plupart de ses cliniques sans rendez-vous.

“Nous donnons en fait un mauvais service à ces patients seuls s’ils souffrent.”

Le logement est depuis longtemps un problème à Canmore, une ancienne ville minière d’environ 16 000 habitants située à environ une heure de route à l’est de Calgary. La combinaison d’une main-d’œuvre saisonnière, de propriétés de vacances et de plusieurs tentatives infructueuses de construction de nouveaux logements a fait grimper les prix et réduit l’offre. Cette situation a été exacerbée par la pandémie de COVID-19, qui a incité certains travailleurs à distance à déménager dans un endroit au pied des montagnes Rocheuses.

La petite ville de montagne de Canmore est en plein essor. Mais un grand nombre d’humains et d’animaux sauvages peuvent-ils coexister ?

Les responsables de la ville et les fournisseurs de logements ont déclaré que la crise s’était propagée dans toute la communauté, rendant non seulement difficile le recrutement de médecins, mais exacerbant également une pénurie de personnel et rendant presque impossible pour certaines familles de rester dans la communauté.

Les tentatives de construction de nouveaux logements – dont beaucoup disent que c’est ce dont Canmore a besoin pour atténuer le problème – ont été bloquées par des litiges et une opposition locale qui se sont largement concentrés sur l’impact du développement sur la faune et l’augmentation de la densité de construction.

“C’est vraiment sinistre”, a déclaré Joanna McCallum, une conseillère municipale de longue date de Canmore qui siège également au conseil d’administration de Bow Valley Regional Housing. “Le marché de Canmore est brisé et il l’est depuis longtemps.”

Mme McCallum a ajouté que les habitants de la ville hospitalière sont obligés de rivaliser avec le reste du monde pour une maison familiale : “Tout le monde peut surenchérir sur un local à cause de ce à quoi ressemblent nos salaires”.

Canmore a actuellement le coût de la vie le plus élevé de la province, avec un salaire de subsistance le double de celui de Calgary à 37,40 $ l’heure pour une famille à deux revenus, selon l’Alberta Living Wage Network.

Le coût moyen d’une maison unifamiliale dans la ville en 2021 était de 1,5 million de dollars, soit plus du double de Calgary, et rivalise avec les marchés immobiliers les plus chers du pays. Le taux d’inoccupation des logements locatifs est de 1 % et de zéro pour les logements abordables.

Graham McDowell, un associé postdoctoral à l’Université de Calgary qui dirige un projet appelé Canadian Mountain Assessment à Canmore, a déménagé de Vancouver l’année dernière et cherche une maison pour sa famille depuis six mois.

Ils ont la chance d’être en mesure de s’offrir une maison sur le marché de la ville, mais M. McDowell a déclaré qu’ils se sentaient stressés d’agir rapidement afin de ne pas perdre de prix.

“Vous commencez à penser que X dollars est juste un montant raisonnable à payer pour une maison, puis vous prenez du recul et vous calculez les chiffres”, a-t-il déclaré. “La réalité financière est en fait assez décourageante.”

Après que la Banque du Canada a augmenté le taux d’intérêt en juillet, le marché s’est quelque peu refroidi, mais cela n’a pas résolu le problème, selon l’agent immobilier de Canmore, Dan Sparks.

« Nous sommes un très petit marché. Il s’agit d’une communauté extrêmement petite avec un inventaire très faible », a déclaré M. Sparks.

M. Sparks a près de 20 ans d’expérience dans l’immobilier dans la ville et a déjà siégé au conseil d’administration de la Canmore Community Housing Corp., qui, selon lui, a du mal à répondre correctement aux besoins de la classe moyenne.

Le CCH gère un programme de logement abordable, auquel les résidents sont admissibles en remplissant certaines conditions de résidence et de plafond de revenu. L’agence est actuellement assise à un taux de vacance de 0% avec une liste d’attente de plus de 170 personnes.

M. Sparks a déclaré que la ville devait développer davantage de logements, mais il comprend que cela est controversé.

“Certes, ce serait merveilleux de ne pas avoir plus de développement pour maintenir cette petite ville de montagne idyllique, mais le coût en est une perte de familles qui ne peuvent tout simplement pas se permettre d’être ici”, a-t-il déclaré.

Mme McCallum a déclaré que le problème n’est pas que des logements ne sont pas construits, mais que le bon type n’est pas développé.

Le zonage résidentiel de Canmore est divisé en trois catégories : résidentiel pour les logements standard qui ne peuvent pas être loués à court terme ; l’hébergement des visiteurs pour les locations à court terme de moins de 28 jours, comme Airbnb ; et les résidences de tourisme utilisées pour la location à temps plein et à temps partiel.

Les acheteurs de l’extérieur de la ville à la recherche de résidences secondaires ajoutent de la pression sur le marché. Alors que le parc national de Banff plafonne la résidence de la ville et la limite uniquement à ceux qui travaillent dans le parc, Canmore n’a pas ces mêmes restrictions.

M. Sparks a déclaré que certains résidents craignent que la ville ne devienne une municipalité de villégiature achalandée comme Whistler ou Banff. Cependant, les revenus touristiques sont ce que la ville demande.

Le maire de Canmore, Sean Krausert, a déclaré que la ville, ainsi que Banff et Jasper, avaient demandé au gouvernement de l’Alberta le statut de municipalité de villégiature, comme Whistler. La désignation reconnaîtrait l’économie basée sur le tourisme de la ville et le besoin d’outils de revenus supplémentaires, tels que des frais de villégiature ou une taxe pour les visiteurs.

“Cela ne concerne pas directement le logement, mais la nécessité d’utiliser nos ressources pour d’importantes infrastructures liées au tourisme a certainement une incidence sur notre capacité à utiliser ces ressources pour résoudre le problème du logement”, a déclaré M. Krausert.

Le maire a déclaré que la ville cherchait également à résoudre la crise du logement grâce au plan stratégique nouvellement approuvé pour 2023 à 2026, et que le conseil espère développer davantage de logements abordables via CCH. Il souhaite également que la province, qui est responsable du logement social, aide à faire face à la crise.

La ministre albertaine des Aînés et du Logement, Josephine Pon, n’était pas disponible pour une entrevue, mais a déclaré dans un communiqué que le ministère avait travaillé avec Bow Valley Regional Housing, la ville de Canmore et le CCH pour « développer une compréhension approfondie des besoins en matière de logement ». à Canmore et identifier les opportunités de partenariat local pour développer des options possibles.

La conseillère Tanya Foubert, qui est née et a grandi à Canmore et a vécu dans une variété de logements abordables, a déclaré que la ville est géographiquement limitée et que le développement a été controversé.

« Je vais dans des endroits, d’autres communautés en Alberta, et la croissance est célébrée. C’est encouragé, c’est du développement économique, c’est de nouveaux résidents », a déclaré Mme Foubert. “Et ici, ce n’est pas forcément enthousiasmé tout le temps.”

La plupart des logements en cours de développement sont actuellement des logements commerciaux pour les visiteurs, a-t-elle déclaré, car les futurs terrains résidentiels font actuellement l’objet de litiges.

L’été dernier, Three Sisters Mountain Village Properties Ltd., qui possède la grande majorité des terrains disponibles pour tout développement à Canmore, y compris 665 acres dans leurs sites de développement Smith Creek et Three Sisters Village, a poursuivi la ville de Canmore devant les tribunaux de l’Alberta. Tribunal des droits fonciers et immobiliers.

En 2017, le conseil municipal avait demandé à Three Sisters de fournir un plan de structure de zone complet pour les deux sites, ce qui a coûté à l’entreprise plus de 11 millions de dollars sur trois ans pour se préparer. L’entreprise a présenté ses plans en décembre 2020, où ils ont été entendus par le public et finalement rejetés par le conseil municipal au printemps suivant.

Les opposants ont fait valoir que la proposition massive mettrait en danger la faune et ont averti que l’augmentation soudaine de la densité due aux nouveaux bâtiments et au tourisme nuirait à la communauté.

La société a fait appel de la décision du conseil auprès du tribunal foncier, qui a ordonné en mai à la ville d’adopter les plans de Smith Creek et de Three Sisters Village “tels que soumis”. La mairie a interjeté appel de cette décision.

Chris Ollenberger, directeur de la stratégie et du développement de Three Sisters, a déclaré que les deux plans avaient un « éventail de logements » et créeraient un minimum d’environ 250 logements locatifs et 3 500 logements, dont 10 % iraient au programme de logement abordable.

La ville de Canmore elle-même possède une vaste superficie de terrain grâce au zonage résidentiel existant pour les futurs logements, dont les conseillères Mme Foubert et Mme McCallum ont déclaré qu’une densité accrue pourrait aider à répondre aux besoins de la ville en matière de logements et d’objectifs climatiques.

Cependant, Mme Foubert a déclaré que Canmore avait besoin du financement et du partenariat des gouvernements provincial et fédéral pour faire de ce plan un succès.

« Nous devons utiliser au mieux la terre que nous avons. Mais tout le temps que nous prenons la planification, le marché – tout – augmente les prix et les gens quittent nos communautés », a-t-elle déclaré.

“Il n’y a pas de solutions à court terme à portée de main.”