2023-10-29 22:23:44
La crise des assurances en Floride menace de fermer les clients de Gernelle Bokuniewicz pour leur maison de retraite de rêve à Winter Park, en Floride.
La frustration a commencé à germer lorsque sa cliente a reçu un devis de prime de 17 000 $ par année pour l’assurance habitation, même si le propriétaire actuel ne paie que 5 000 $ pour la même couverture. Les choses ont empiré lorsque la compagnie d’assurance a retiré son devis, invoquant le risque élevé associé à la propriété, laissant les clients de Bokuniewicz se démener pour trouver un autre assureur avant la fin de la transaction.
“J’ai déjà rencontré des problèmes, mais rien de tel où je n’ai pas pu trouver d’assurance pour la maison”, a déclaré Bokuniewicz, le fondateur de Lively Real Estate, à Yahoo Finance. “C’est assez effrayant s’il n’y a personne pour fournir une assurance.”
Cela devient une réalité – et un problème – plus important pour les acheteurs de maison en Floride, qui doivent généralement souscrire une assurance habitation comme condition d’un prêt hypothécaire. Mais à mesure que plusieurs assureurs se retirent complètement de l’État en raison de la hausse des coûts, cela devient de plus en plus difficile à réaliser à un prix raisonnable et à mesure que les coûts hypothécaires en général augmentent.
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“[Homeowners insurance] a des prix scandaleux et essayer d’obtenir une couverture est un problème”, a déclaré Bokuniewicz.
« Un changement de prix assez important »
Les Floridiens paient déjà la prime d’assurance habitation la plus élevée du pays à un en moyenne 6 000 $ par an en 2023soit une augmentation d’une année sur l’autre de 42 % et 3,5 fois supérieure à la moyenne américaine de 1 700 $.
“Si l’on remonte à 2019, notre prime moyenne dans ce bureau était d’environ 900 $ pour une maison”, a déclaré David Pojero, propriétaire d’une agence d’assurance basée à Debary, en Floride, à Yahoo Finance. “C’est 2 400 $ aujourd’hui.”
“C’est un changement de prix assez important”, a ajouté Pojero.
La crise des assurances en Floride peut être attribuée à l’augmentation du réassurance et frais de litige. Les entreprises qui ne peuvent pas se permettre la hausse des prix quittent l’État ou répercutent le coût sur les consommateurs.
L’État a récemment abrogé une disposition de longue date appelée honoraires d’avocat aller simple qui oblige les assureurs à payer un montant raisonnable de frais de litige aux assurés s’ils obtiennent des sommes contre la compagnie d’assurance. Les législateurs y ont vu un moyen de réduire les coûts d’assurance, même si les Floridiens peuvent être confrontés à un fardeau financier lorsqu’ils s’adressent aux compagnies d’assurance pour des réclamations.
“C’est certainement l’une des choses les plus dures qui frappent actuellement le marché immobilier de Floride”, a déclaré Pojero. “Les coûts d’assurance sont si élevés que c’est presque comme un risque quant au montant que peut atteindre votre paiement.”
“Les compagnies d’assurance sont vraiment répressives”
La réassurance, essentiellement l’assurance des compagnies d’assurance, a connu un essor considérable les ouragans ont augmenté en fréquence et en gravité dans l’État. Les tarifs de réassurance ont augmenté 45 % à 100 % en janvier 2023, et encore 20 % à 40 % en juin après l’ouragan Ian, les coûts corrigés de l’inflation se chiffrent à près de 114 milliards de dollars.
“Il y a beaucoup d’imprévisibilité lorsqu’il s’agit d’anomalies étranges – tempêtes, incendies et toutes sortes de choses – surtout ici où nos plus gros problèmes seront évidemment les ouragans ou les tempêtes de vent”, a déclaré Pajero. “Ainsi, lorsqu’il y a beaucoup d’incertitude, une compagnie de réassurance prévoit le pire, espère le meilleur et augmente les prix.”
Parallèlement à la flambée des primes, les compagnies d’assurance sévissent contre les assurés.
La maison de Winter Park que Bokuniewicz représente a été jugée non assurable en raison de quatre réclamations d’assurance antérieures déposées par les acheteurs et les propriétaires.
Le propriétaire actuel a demandé un remboursement pour un débordement de toilettes, tandis que l’ancien propriétaire a déposé une réclamation pour dommages au toit après une tempête de grêle et une autre réclamation non divulguée. La compagnie d’assurance a également découvert que les acheteurs de Bokuniewicz avaient fait des réclamations basées sur le tuyau de leur machine à laver dans leur ancienne maison du Massachusetts. Le fait que la compagnie d’assurance ait examiné quatre réclamations différentes concernant trois ménages distincts a choqué Bokuniewicz.
“Je vends environ 60 maisons par an. C’est la première fois [the insurance company] “Il examine tout cela, y compris un ancien propriétaire”, a déclaré Bokuniewicz. “C’est quelque chose de nouveau pour moi. Les compagnies d’assurance sont vraiment très répressives. »
« Assureur de dernier ressort »
La Floride a une solution de repli. L’assurance parrainée par l’État avec Citizens Property Insurance est disponible pour les maisons non assurables, mais elle comporte de nombreuses restrictions.
“Ils sont l’assureur de dernier recours en Floride”, a déclaré Pojero.
Les citoyens ne sont éligibles que si les propriétaires n’ont pas d’autre option ou si les options privées sont au moins 20 % plus chères. Ses taux bas ne sont pas garantis et sont sujets à des augmentations annuelles. Il offre également une couverture plus faible avec un total valeur maximale de 700 000 $ (ou 1 million de dollars dans les comtés de Miami-Dade et Monroe). Il présente également de nombreuses limites avec une couverture inférieure.
“J’ai une piscine et un enclos avec moustiquaire. Les citoyens ne couvrent pas les enclos avec moustiquaire”, a déclaré Pojero. “Mon risque est désormais de 15 000 $ pour une nouvelle enceinte grillagée si un ouragan la détruit. Je reste donc dans mon entreprise privée.”
Impact sur les prêts immobiliers
Dans l’ère actuelle des primes élevées, Pojero a déclaré qu’il a dû travailler avec les prêteurs pour procéder à des ajustements de devis, car les acheteurs de maison ne peuvent pas satisfaire aux exigences de financement.
“Plusieurs prêteurs m’ont contacté avant la clôture, après avoir émis une politique et m’ont dit : ‘hé, nous avons besoin de cela beaucoup plus bas parce que le ratio dette/revenu ne fonctionne pas”, a déclaré Pojero. “Lorsque les prêteurs prévoyaient 1 500 $ pour l’assurance, et que cela s’avère être 3 500 $, il y a un écart important.”
Mais les primes d’assurance ne peuvent pas non plus être trop basses, car les maisons ont besoin d’une couverture suffisante en cas de catastrophe.
“S’il y a de la place, nous travaillerons certainement avec tout le monde”, a déclaré Pojero. “Mais il y a eu des moments où je dois leur dire : ‘Je suis désolé, je ne peux pas descendre plus bas.'”
“Nous ne pouvons tout simplement pas descendre en dessous d’un certain point où le client ne peut pas raisonnablement se permettre d’effectuer des réparations sur la propriété en cas de réclamation”, a ajouté Pojero.
Les acheteurs de maison qui ne peuvent pas trouver d’assurance – en raison du manque d’assureurs privés ou de la valeur de leur maison dépasse la couverture des citoyens – ne pourront pas clôturer leur prêt hypothécaire.
“Il y a certainement des cas et des transactions où, faute d’assurance, les acheteurs de maison ne sont pas en mesure de finaliser une transaction hypothécaire”, a déclaré Nathaniel Bittman, un professionnel en prêts hypothécaires basé en Floride.
Les difficultés ne font qu’ajouter au marché difficile pour les acheteurs alors que les taux hypothécaires approchent les 8 % et que les prix restent élevés en raison de la faiblesse des stocks, mettant à l’épreuve les paramètres d’accessibilité.
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“C’est la première fois depuis très, très longtemps où vous avez des taux d’intérêt vraiment élevés, des valeurs de propriété très élevées en raison d’un inventaire limité, et puis, bien sûr, les taux d’assurance sont très élevés parce que vous n’avez pas assez de transporteurs dans votre pays. l’État”, a déclaré Bittman.
Quant aux acheteurs de Bokuniewicz, ils ont finalement trouvé une autre option d’assurance habitation et ont acquis leur maison la semaine dernière.
“Dieu merci”, a déclaré Bokuniewicz. “Ils se sont retrouvés avec deux options à 10 000 dollars par an, mais toujours chères.”
Rebecca Chen est journaliste pour Yahoo Finance et a auparavant travaillé comme expert-comptable agréé en fiscalité des investissements (CPA).
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