La conversion des immeubles de bureaux ne fonctionnera pas comme une “solution miracle” à la crise du logement, selon un chercheur – The Irish Times

Les immeubles de bureaux sont-ils la réponse à la crise du logement en Irlande ? L’idée de réaffecter des locaux commerciaux vacants à un usage résidentiel gagne du terrain au sein du gouvernement, le ministre de l’Entreprise Simon Coveney acceptant de créer un groupe interministériel à la demande du ministre du Logement Darragh O’Brien pour explorer des projets potentiels.

Plus tôt cet été, la Banque centrale a averti que les promoteurs pourraient souffrir d’un manque de remplissage de nouveaux espaces de bureaux, compte tenu de l’offre excédentaire de nouvelles constructions. À l’heure actuelle, le taux de vacance des bureaux dans la capitale est de 10,9 %. Ce chiffre devrait augmenter, en partie en raison du passage induit par la pandémie au travail à distance et mixte.

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M. Coveney, ancien ministre du logement, a déclaré que “le moment est venu de réaffecter des immeubles de bureaux à un usage résidentiel”, mais dans quelle mesure la proposition est-elle réaliste ?

Orla Hegarty, professeure adjointe à l’École d’architecture, d’urbanisme et de politique environnementale de l’UCD, a déclaré: “Je pense que c’est faisable et que c’est certainement quelque chose que nous devrions examiner sérieusement.”

Elle souligne cependant qu’il existe des obstacles, notamment un processus réglementaire lourd qui devra être surmonté dans la plupart des cas avant que la réaffectation des espaces de bureaux puisse même commencer.

“L’un des problèmes que nous avons ici est que nous ne convertissons pas vraiment les bâtiments existants en logements”, a-t-elle déclaré à l’Irish Times.

“Pour le moment, les gens envisagent des processus distincts pour la planification et le contrôle des bâtiments et vous pouvez planifier quelque chose mais ensuite échouer dans le contrôle des bâtiments. Nous devons rationaliser ces processus, car le fardeau réglementaire pour les propriétaires d’immeubles est trop lourd à gérer et cela pourrait devenir beaucoup plus simple. »

Il ne s’agit pas seulement de réduire la bureaucratie, mais d’un équilibre délicat à trouver entre ranger les processus réglementaires tout en veillant à ce qu’il y ait suffisamment de normes et de règles en place pour maintenir la qualité de la construction.

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« La déréglementation massive et la mêlée pourraient être désastreuses. Nous savons déjà ce qui se passe avec les logements bas de gamme et tout ce qui s’y rattache, ainsi que les problèmes d’entraînement qui en résultent. Nous avons besoin de contrôles de logement très minutieux pour nous assurer que nous construisons des logements construits pour le long terme et qui ne finissent pas par être des logements de mauvaise qualité à court terme », a déclaré le Dr Hegarty.

La réaffectation d’un immeuble de bureaux moderne qui a été construit conformément à la réglementation prendrait environ six à douze mois, a-t-elle déclaré, ajoutant que les propriétés choisies doivent l’être avec une attention particulière.

«Tout ce qui est fait doit être à long terme et doit être fait dans des endroits où les gens veulent vraiment vivre. Sinon, nous allons juste faire des bâtiments qui coûteront de l’argent à long terme car personne ne veut les acheter ou les louer.

En ce qui concerne le travail lui-même, le Dr Hegarty a décrit à quoi ressemblerait le processus : “Beaucoup de nouveaux bâtiments en ville auraient besoin de changer leurs façades pour avoir des fenêtres et des balcons ouvrants, de sorte qu’ils auraient besoin d’enlever la peau extérieure. ”

D’autres problèmes, tels que la garantie que chaque appartement reçoive une quantité suffisante de lumière naturelle, ainsi que l’installation généralisée d’équipements, devraient également être pris en compte dans tout réaménagement potentiel.

“Vraiment, ce que vous voulez, c’est aider à construire une communauté [where] les gens veulent y vivre et y rester à long terme. Il ne sert à rien de construire des logements qui n’ont pas une bonne ventilation et qui n’ont pas un bon éclairage naturel et qui n’ont pas d’intimité. Une solution rapide en matière de logement ne fonctionne jamais et génère simplement plus de problèmes en très peu de temps », ajoute-t-elle.

Une certaine inspiration peut être tirée de l’autre côté de la mer d’Irlande, le gouvernement britannique ayant récemment adopté des lois qui permettent aux promoteurs de convertir des bâtiments commerciaux et de vente au détail en logements sans faire une demande de planification complète.

Dans leur tentative d’accélérer le processus de conversion du bureau à l’usage résidentiel, cependant, il y a eu un certain nombre de projets mal conçus qui ont suscité des critiques.

Les exemples incluent les appartements Terminus House à Harlow, Essex et Newbury House dans l’est de Londres. Une enquête récente de la BBC Panorama a mis en évidence le problème, montrant comment un manque de directives de construction avait entraîné la construction d’appartements dans des zones sans commodités à proximité et des familles entassées dans de minuscules studios.

Écrivant dans ce journal en mai dernier, Lorcan Sirr, maître de conférences en logement à la TU Dublin, a souligné le bilan mitigé des conversions de bureaux à l’étranger. “Des recherches aux États-Unis montrent que la conversion de bureaux en résidences a tendance à se traduire par des logements plus luxueux et à loyer élevé et l’expérience britannique montre qu’elle a fourni de nombreux logements à bas loyer mais de qualité inférieure, avec des studios aussi petits que 10 m²”, il a dit.

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Chez nous, cependant, il y a des projets qui réussissent. Un immeuble de bureaux qui était resté vacant pendant deux décennies dans le Park West Business Park de Dublin a été converti en 86 appartements l’année dernière par l’association caritative Tuath Housing avec les développements de Harcourt, en collaboration avec le conseil municipal de Dublin. Le développement a été livré pour un coût de 26 millions d’euros, soit environ 309 000 euros par appartement, et des projets similaires sont prévus à Cork dans un avenir proche.

Le Dr Hegarty a déclaré: «Il y a de grandes parties de la ville de Dublin qui pourraient être réoccupées et, à plus long terme, nous devons penser à concevoir nos bâtiments de manière plus flexible, ne pas concevoir des hôtels dans un sens et des appartements dans un autre et des bureaux dans un autre. chemin. Il y a beaucoup d’espaces commerciaux qui seraient facilement convertibles, mais le rôle du gouvernement devrait maintenant être de fixer les normes et de rationaliser les structures réglementaires – non pas de les supprimer complètement, mais de les ranger et de les rendre plus efficaces.