La baisse des taux d’intérêt hypothécaires entraîne une hausse des prix de l’immobilier

Quiconque cherche un logement cet automne l’aura déjà remarqué : les taux d’intérêt hypothécaires ont baissé pour la huitième semaine consécutive. Les banques et autres prêteurs prêtent à nouveau de l’argent au taux d’intérêt limite de 4 %, voire parfois en dessous.

Un prêt hypothécaire avec une durée d’intérêt fixe de dix ans a actuellement un taux d’intérêt de 4 pour cent en moyenne. En octobre, ce chiffre était encore supérieur à 4,5 pour cent, selon les données publiées mercredi par le conseiller hypothécaire Van Bruggen Adviesgroep. Et on s’attend à ce que la baisse des taux d’intérêt se poursuive.

Les acheteurs en herbe peuvent emprunter plus d’argent en raison de la baisse des taux d’intérêt et leurs mensualités seront inférieures avec un nouveau prêt hypothécaire. Cela signifie qu’un plus grand nombre de Néerlandais pourront acheter un logement, ce qui créera davantage de demande sur le marché du logement et entraînera une nouvelle hausse des prix. Avec des taux d’intérêt plus bas, les acheteurs potentiels feront également des offres plus élevées les uns par rapport aux autres. En bref, la baisse des taux hypothécaires fera encore grimper les prix de l’immobilier.

Pourquoi les taux hypothécaires baissent-ils à nouveau ? «Les prêteurs hypothécaires collectent également eux-mêmes des fonds, notamment sur les marchés des capitaux», explique Nic Vrieselaar, économiste chez Rabobank et spécialisé dans le marché immobilier. « Les taux d’intérêt y ont fortement chuté récemment. Les marchés financiers semblent déjà entrevoir d’éventuelles baisses des taux d’intérêt de la part de la Banque centrale européenne et de la Réserve fédérale américaine.» Les banques centrales ont cessé d’augmenter leurs taux d’intérêt au cours de l’année écoulée, dans le but de freiner l’inflation.

Cent visites

La question est, estime Oscar Noorlag, de Van Bruggen Adviesgroep, de savoir si les banques centrales vont réellement baisser rapidement leurs taux d’intérêt. «Le marché avance de plus en plus le moment où les banques centrales baisseront les taux d’intérêt, au point que cela devient quelque peu opportuniste. Si cela continue à ce rythme, nous atteindrons 1 pour cent d’ici la fin de l’année prochaine. Cela ne me semble pas réaliste.

Les prix des logements existants repartent à la hausse depuis cet été. Les agents immobiliers rapportent des situations qui ressemblent à la folie d’il y a quelques années. Par exemple, Willemien Quist, agent immobilier à Utrecht, a récemment reçu plus d’une centaine d’inscriptions pour des visites d’une maison à vendre. Mais est-ce nécessairement dû aux intérêts hypothécaires ? « Il se passe tellement de choses sur le marché immobilier en ce moment », déclare Quist. « La principale raison de ces prix élevés est la rareté des logements. On ne construit pas assez de nouvelles maisons. Et nous constatons des effets inattendus des mesures gouvernementales.

Quist mentionne la baisse de l’offre de logements locatifs dans sa ville. Par exemple, les investisseurs hésitent à investir dans de nouveaux immeubles locatifs, en attendant une loi du ministre Hugo de Jonge (Logement public, CDA) qui limite les loyers des immeubles locatifs de milieu de gamme.

Quist affirme que les gens sont plus susceptibles d’acheter une maison que de louer en raison du manque de propriétés locatives. Ce qui a également une influence, c’est l’exonération des droits de mutation pour les jeunes de moins de 35 ans pour les logements allant jusqu’à plus d’un demi-million d’euros. Les jeunes sur le marché du logement sont donc davantage en concurrence les uns contre les autres.

Mais le taux d’intérêt hypothécaire lui-même a également une grande influence, explique Vrieselaar. “Des mesures spécifiques affectent un certain groupe d’acheteurs, ou les prix des logements dans une certaine catégorie”, dit-il. « Mais les intérêts hypothécaires s’appliquent à tout le monde. Non seulement vous, mais aussi tous vos concurrents sur le marché immobilier, pouvez emprunter davantage.»

Quelle différence cela fait-il maintenant que les taux d’intérêt hypothécaires baissent ? Deux revenus moyens peuvent emprunter ensemble environ 408 mille euros à un taux d’intérêt de 4,7 pour cent, calcule Vrieselaar. Si le taux d’intérêt est inférieur d’un demi pour cent, le montant passe à 417 mille euros. Pourtant, cela reste « beaucoup de gaspillage », estime Vrieselaar. “D’autres peuvent également emprunter davantage, donc votre position sur le marché immobilier ne changera pas beaucoup.”

Prévisions 2024

Les prix de l’immobilier devraient également augmenter encore l’année prochaine. Par exemple, Rabobank s’attend à une augmentation de 4,5 pour cent, revenant au niveau maximum en 2022. Cela est dû en partie à la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, explique Vrieselaar, mais un autre facteur est plus important : l’ajustement à l’inflation. « Nous avons connu une inflation extrêmement élevée », dit-il. « De nombreuses personnes bénéficient d’un ajustement de leurs salaires en fonction de l’inflation, peut-être moins qu’ils ne le souhaiteraient, mais quand même. Si les revenus augmentent de 6 à 7 pour cent, les gens peuvent emprunter davantage.

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Oscar Noorlag de Van Bruggen Adviesgroep estime que les prix de l’immobilier vont encore augmenter, entre 7 et 10 pour cent. «Nous pensons que les taux d’intérêt hypothécaires baisseront un peu plus que ne le prévoient les grandes banques. Il y aura également de nouvelles normes hypothécaires qui augmenteront la capacité d’emprunt des personnes seules, et les labels énergétiques entreront en compte dans le montant que vous pourrez emprunter pour un logement.»

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