J’ai vendu mes REIT hypothécaires

Cela fait maintenant plus de 10 ans que j’ai réalisé mon premier investissement dans une fiducie de placement immobilier (« REIT »).

Il s’agissait en fait d’une REIT hypothécaire (« mREIT ») et son nom était CYS Investments.

Ce qui m’a attiré vers ce REIT alors c’était Rendement en dividende >10 %ce qui semblait durable.

Sa stratégie de prêt semblait également relativement sûre et ses perspectives de croissance étaient intéressantes.

Mais comme beaucoup d’autres REIT hypothécaires (MORT), il a fini par se transformer en un piège de valeur et mes rendements globaux ont été plutôt décevants par rapport à ce que j’aurais pu gagner en possédant des REIT d’actions (VNQ) à faible rendement.

Cette triste histoire est une bonne représentation de mon expérience typique en matière d’investissement dans les REIT hypothécaires.

Les rendements élevés offerts par le secteur ont parfois retenu mon intérêt mais le plus souvent, j’ai ensuite regretté d’avoir été tellement avide de revenus.

De nos jours, j’achète rarement des REIT hypothécaires, et dans l’article d’aujourd’hui, je vais vous donner 5 raisons pour cela.

Raison n°1 : un palmarès horrible

Il s’avère que ce n’était pas seulement moi qui investissais dans les mauvais mREIT.

L’ensemble du secteur a un très mauvais historique, avec un rendement total annuel moyen de seulement 2 % au cours des 20 dernières années.

C’est 4 fois moins que les rendements des REIT actions :

Les investisseurs ont perçu des dividendes élevés, mais cela s’est fait au prix d’une érosion des cours des actions.

Pourquoi donc?

Cela nous amène à la raison suivante.

Raison n°2 : modèle économique brisé

Le principal problème des REIT hypothécaires est qu’ils dépendent trop de facteurs macroéconomiques imprévisibles tels que le niveau des taux d’intérêt, leur direction et les spreads.

Ils font des paris à effet de levier qui rapportent de bons rendements pendant un certain temps, mais à mesure que l’environnement macroéconomique change, ils subissent ensuite d’importantes pertes.

Ceci est illustré par les versements de dividendes historiques de la REIT hypothécaire Annaly Capital Management (NLY) :

Ils n’ont jamais réussi à prédire les changements macroéconomiques majeurs et ils en ont payé le prix.

Cela rend leur entreprise peu attrayante pour moi. Certains iront jusqu’à affirmer que leur entreprise est en faillite.

Ils sont à la merci de facteurs imprévisibles qui échappent à leur contrôle et, ce qui aggrave encore la situation, c’est l’effet de levier élevé du secteur.

Raison n°3 : trop d’effet de levier

Aujourd’hui, la plupart des REIT d’actions utilisent relativement peu de levier.

Leurs bilans sont les plus solides qu’ils aient jamais été, ce qui réduit considérablement leurs risques dans le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt :

Les REIT hypothécaires, en revanche, utilisent beaucoup plus d’effet de levier, ce qui entraîne des cycles d’expansion et de récession, ce qui les rend encore moins attrayants à mes yeux.

Raison n°4 : Conflits d’intérêts importants

Aujourd’hui, la plupart des REIT d’actions sont gérées en interne. Cela signifie que les dirigeants sont embauchés en tant qu’employés du FPI et qu’ils gagnent ensuite des salaires liés à certains indicateurs de performance clés.

Il s’agit de la structure de gestion privilégiée car elle permet d’aligner efficacement les intérêts du dirigeant et des actionnaires. Cela entraîne également des économies de coûts significatives à mesure que le FPI grandit au fil du temps.

Realty Income (O) en est un bon exemple :

Mais de nombreuses REIT hypothécaires sont encore aujourd’hui gérées en externe. Cela signifie que la gestion est confiée à une société de gestion externe qui s’occupe ensuite de tout en échange de frais. De bons exemples incluent Blackstone Mortgage Trust (BXMT) et Starwood Property Trust (STWD).

Cela entraîne des conflits d’intérêts bien plus importants, car le gestionnaire sera généralement incité à faire croître le FPI autant que possible afin de générer plus de frais. De plus, le manager gère souvent également d’autres véhicules, ce qui détourne son attention et entraîne d’autres conflits d’intérêts.

Si vous ne pouvez pas faire confiance à la direction d’une FPI, il vaut mieux rester à l’écart. C’est malheureusement souvent le cas des REIT hypothécaires.

Raison n°5 : un rapport risque-récompense global médiocre

Donc, dans l’ensemble, les REIT hypothécaires offrent des rendements en dividendes élevés, MAIS :

• Ils sont très dépendants de facteurs macro-économiques imprévisibles qui échappent à leur contrôle.
• Ils utilisent trop d’effet de levier, ce qui conduit à des cycles d’expansion et de récession.
• Leur gestion est souvent conflictuelle et coûteuse.

Cela explique pourquoi la plupart d’entre eux ont si mal réussi sur le long terme, et comme leurs modèles économiques n’ont pas changé, il m’est difficile d’être optimiste quant à leur avenir.

Bien sûr, les valorisations actuelles sont faibles et leurs rendements en dividendes sont élevés, mais je préférerais de loin acheter des REIT en actions dans la plupart des cas.

Ils sont aujourd’hui également sous-évalués et leur rapport risque-récompense est à mon avis bien meilleur.