Varsovie affiche une hausse des prix immobiliers de 6,3 % au troisième trimestre de 2026, atteignant 16 823 zlotys le mètre carré, tandis que Lodz accuse un recul marqué de 5 % sur la même période selon les données du secteur.
Le marché immobilier polonais traverse une période de forte disparité géographique, loin du mouvement unilatéral observé les années précédentes. Selon les données du rapport Barometr publié par Metrohouse et Credipass pour le troisième trimestre de 2026, la capitale se distingue par une accélération de ses tarifs, tandis que d’autres métropoles marquent le pas ou enregistrent des baisses notables sur les transactions enregistrées chez les notaires selon la publication spécialisée.
Varsovie flambe pendant que Lodz recule
À Varsovie, la moyenne des prix au mètre carré pour les logements anciens a atteint 16 823 zlotys, marquant une progression de 6,3 % par rapport au trimestre précédent et de 7,3 % en glissement annuel. Le mètre carré s’est également apprécié légèrement à Wrocław, avec une moyenne de 12 086 zlotys, soit une hausse trimestrielle de 1,4 %, tandis que les tarifs à Cracovie sont restés quasi stables à 14 090 zlotys.
À l’opposé de cette tendance haussière, Lodz constitue une exception marquante sur le marché national. La ville enregistre une baisse de la moyenne des prix transagibles à 7 342 zlotys le mètre carré, ce qui représente un recul de 5 % sur trois mois et de 5,3 % sur un an. Cette évolution fait de cette métropole le seul grand marché urbain où les acheteurs réalisent des acquisitions à des tarifs inférieurs à ceux de l’année précédente d’après les chiffres recueillis par l’analyse. Du côté de Gdańsk, la moyenne s’établit à 13 499 zlotys, en léger repli trimestriel mais affichant toujours la plus forte dynamique annuelle du groupe, à 10,4 %.
Les acquéreurs s’adaptent et les délais s’allongent
À Cracovie et à Wrocław, la surface moyenne des biens acquis s’est repliée pour s’établir aux alentours de 39 mètres carrés. À Varsovie, cette moyenne descend sous la barre des 45 mètres carrés, portée par un essor des petites surfaces.
À Varsovie, il faut désormais compter en moyenne 129 jours pour finaliser une transaction, soit un délai supérieur de plus de trois semaines par rapport à l'exercice précédent. Dans l’ensemble des cinq plus grandes agglomérations, la durée moyenne de commercialisation est passée de 103 à 113 jours.
| Ville | Prix moyen transigeable (m²) | Évolution trimestrielle | Évolution annuelle | Surface moyenne acquise |
|---|---|---|---|---|
| Varsovie | 16 823 zł | +6,3% | +7,3% | 45 m² |
| Cracovie | 14 090 zł | +0,3% | +5,5% | 39 m² |
| Gdańsk | 13 499 zł | -0,8% | +10,4% | 45 m² |
| Wrocław | 12 086 zł | +1,4% | +4,5% | 39 m² |
| Lodz | 7 342 zł | -5,0% | -5,3% | 52 m² |
La demande de crédits ralentit
Bien que la valeur des requêtes de prêts auprès des banques continue de progresser en glissement annuel selon les indicateurs du BIK, la cadence s’est fortement réduite après les pics d’activité enregistrés au début de l’année.
Le marché n’a pas éteint ses moteurs, mais il a cessé d’agir sous le coup de l’émotion. Les clients se tournent toujours vers les banques, mais ils étudient plus attentivement plusieurs scénarios : taux variable, taux fixe, refinancement ou report de la décision d’achat.
Les notaires enregistrent des marges plus serrées
D’après l’usage juridique rappelé par les professionnels, la taxe sur les actes civils et économiques, connue sous le sigle PCC, s’élève à 2 % de la valeur marchande du bien et incombe par défaut à l’acheteur, sauf dans le cas d’un premier achat immobilier ou d’une transaction sur le marché neuf assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée selon les précisions juridiques de la pratique notariale.
Le choix de la structure notariale demeure une décision partagée par le vendeur et l’acquéreur, aucune disposition légale n’attribuant cette prérogative exclusive à l’une ou l’autre des parties. Les marges de négociation se sont resserrées de manière générale au cours du premier semestre de 2026.
Sur le même sujet