Immobilier à Toulouse : de l’hypercentre aux faubourgs, voici les prix quartier par quartier

La hausse des prix se poursuit à Toulouse mais à un rythme moins soutenu que les années précédentes.

Une hausse de 2,3% sur un an

Selon les dernières données fournies par les notaires de Haute-Garonne, mardi 27 septembre 2022, le prix médian du m² à Toulouse (dans l’appartement ancien) est de 3 210 euros, soit une hausse de 2,3 % sur un an (pour une période comprise entre le 1^est juillet 2021 et le 30 juin 2022).

Cette augmentation est plus marquée à l’échelle de la Haute-Garonne (+4,9% sur un an), un département où le nombre de ventes reste très important : 15 100 appartements anciens ont été vendus lors des deux premiers trimestres de l’année 2022… du jamais vu en 10 ans !

« Les volumes de vente restent importants, voire exceptionnels », note d’ailleurs Me Frédéric Giral, président de la Chambre des Notaires… qui estime cependant que cela ne va pas durer. « Un des effets que l’on peut craindre aujourd’hui, c’est l’assèchement de l’offre », note-t-il.

Toulouse, 7^e au niveau national

En termes de prix, Toulouse se classe désormais en septième position parmi les communes de plus de 150 000 habitants (hors Paris). Les prix dans la Ville rose restent ainsi plus abordables qu’à Lyon, Bordeaux, Nice, Nantes, Lille, et Rennes, mais moins qu’à Strasbourg, Montpellier ou Marseille.

Alors que les appartements représentent « le gros du marché » à Toulouse, la courbe des prix s’aplanit dans la Ville rose comparé à certaines préfectures d’Occitanie où les prix s’envolent : à l’instar de Rodezdans l’Aveyron (+11 %), Montaubandans le Tarn-et-Garonne (+10,1 %) et surtout Cahorsdans le Lot (+17,5 %) !

« Il y a clairement un effet de déplacement de population qui dope le marché, notamment pour Montauban, où les nouveaux habitants travaillent toujours dans l’agglomération toulousaine », estime Frédéric Giral.

Le plafond de verre atteint dans l’hypercentre ?

Dans la Ville rose, les quartiers de l’hypercentre ont-ils atteint leur « plafond le lointain » en termes de prix ?

C’est ce que pensent les notaires, pour qui Toulouse reste une ville avec un marché local, et non d’investisseurs : « Au-delà d’un certain prix, il n’y a plus de clients ». C’est inédit depuis de nombreuses années, certains secteurs de l’hypercentre voient leurs prix baisser. La baisse la plus spectaculaire est aux Carmesoù les prix chutent de 4,6% par rapport à 2021. Dans une moindre mesure, les prix baissent également à Saint-Etienne, Capitole, ou Saint-Aubin.

A contrario, dans certains quartiers faubourgs, les prix continuent d’augmenter, comme à Saouzelong-Rangueil (+11%, »un quartier qui monte de manière constante et régulière ») ou à Patte d’Oie (10,7%).

« Une partie des habitants a quitté l’hypercentre pour les faubourgs ou la première couronne, délaissant leur appartement pour une maison un peu plus éloignée du centre », estime Frédéric Giral. Le marché de la maison ancienne a d’ailleurs le vent en poupe à Toulouse : le prix médian pour une maison est de 382 100 euros, soit plus de 22 000 euros par rapport à 2021 (en hausse de 6,1 %). Si le marché de la maison est actif à Toulouse, certaines villes de la première couronne en profitent également, comme Saint-Jean, Plaisance-du-Touch ou encore L’Union.

Les prix dans votre quartier

Voici les prix à Toulouse, quartier par quartier, dans l’appartement ancien :

• Saint-Etienne : 5 420 euros/mois² (-2.4% sur un an)
• Saint-Georges : 5 290 euros (-1%)
• Chapitres : 5260 euros (-1,5%)
• Carmes : 5120 euros (-4,6%)
• Saint-Aubin/Dupuy : 5000 euros (-1,6%)
• Les Chalets : 4990 euros (3,7%)
• Matabiau : 4750 euros (-0,4%)
• Saint-Cyprien : 4680 euros (3,2%)
• Je te cherche: 4630 euros (2,2%)
• Arnaud Bernard : 4590 euros (-0,6%)
• Saint-Michel : 4270 euros (2,3%)
• Amidonniers : 4270 euros (5%)
• Compans : 3950 euros (1%)
• Patte d’Oie : 3950 euros (10,7%)
• Fer-à-Cheval : 3840 euros (2,8%)
• Côté pavée : 3710 euros (1,5%)
• Jules-Julien : 3660 euros (-1,1%)
• Saint-Agne : 3590 euros (1,4%)
• Guilhémery : 3570 euros (5,6%)
• Rangueil – CHR – Facultés : 3410 euros (0,9%)
• Marengo-Jolimont : 3370 euros (-3,6%)
• Sept Deniers : 3310 euros (0,2%)
• Pont des Demoiselles : 3300 euros (-6,8%)
• Casselard : 3290 euros (7,2%)
• Minimes : 3280 euros (4,5%)
• Bonnefoy : 3240 euros (2,4%)
• Pouvourville : 3200 euros (6,1%)
• La Terrasse : 3140 euros (4,8%)
• Château de l’Hers : 3050 euros (3,4%)
• Lardenne : 2980 euros (1%)
• Saouzelong-Rangueil : 2970 euros (11%)
• Arènes : 2960 euros (2,9%)
• Montaudran-Lespinet : 2910 euros (2%)
• Saint-Martin-du-Touch : 2810 euros (8,8%)
• Juncasse-Argoulets : 2770 euros (6,7%)
• Empalot : 2750 euros (évolution non significative)
• Barrière de Paris : 2740 euros (1%)
• Basse Cambo : 2720 ​​euros (3,4%)
• Croix de Pierre : 2670 euros (5%)
• Croix Daurade : 2600 euros (3,3%)
• Purpan : 2600 euros (3,2%)
• Lalande : 2550 euros (5,4%)
• Saint-Simon : 2460 euros (-0,4%)
• La Cépière : 2420 euros (-3,2%)
• Les Izards : 2320 euros (-0,8%)
• Fontaine-Lestang : 2320 euros (évolution non significative)
• Les Pradettes : 2290 euros (2,2%)
• Soupetard : 2170 euros (-6,6%)
• Roseraie : 2160 euros (9,5%)
• La Fourguette : 2090 euros (2,6%)
• Bellefontaine : 1490 euros (évolution non significative)
• La Faourette : 1480 euros (évolution non significative)
• Fesses : 1420€ (+13,5%)
• Reynerie : 1400 euros (6,6%)

Le Top 10 des quartiers en hausse

La palme des plus fortes hausses de prix revient, dans l’ordre, à Papus (+13,5%), Saouzelong-Rangueil (+11%) et Patte d’Oie (10,7%).  Notons qu’à Papus et à la Reynerie, les prix augmentent certes mais les volumes de vente y sont moins importants qu’ailleurs. « Cela reste des quartiers aux prix bas qui permettent d’accéder à la propriété », souligne Frédéric Giral.

Voici le top 10 des quartiers où la hausse des prix est la plus marquée à Toulouse (pour les appartements anciens) :

• Fesses (+13,5%)
• Saouzelong-Rangueil (+11 %)
• Patte d’Oie (10,7%)
• Roseraie (9,5%)
• Saint-Martin-du-Touch (8,8%)
• Casselard (7,2%)
• Juncasse-Argoulets (6,7%)
• Reynerie (6,6%)
• guilhemery (5,6%)
• Lalande (5,4%)

Les autres quartiers en hausse de plus de 3% par rapport à 2021 sont : Amidonniers et Croix de Pierre (5%) ; La Terrasse (4,8%) ; Les Minimes (4,5%) ; Les Chalets (3,7%) ; Basso-Cambo et Château de l’Hers (3,4%) ; Croix-Daurade (3,3%) et Saint-Cyprien (3,2%)

Le top 10 des quartiers en baisse

A l’inverse, les quartiers qui ont le plus dévissé entre 2021 et 2022 sont Pont des Demoiselles (-6,8%), Soupetard (-6,6%) et les Carmes (-4,6%).

• Pont-des-Demoiselles (-6,8%)
• Soupetard (-6,6%)
• Carmes (-4,6%)
• Marengo Jolimont (-3,6%)
• La Cépière (-3,2%)
• Saint-Etienne (-2,4%)
• Saint-Aubin/Dupuy (-1,6%)
• Chapitres (-1,5%)
• Jules-Julien (-1,1%)
• Saint-Georges (-1%)

(Avec Anthony Assémat)

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