Hausse de la Fed et craintes de défaut : voici ce qui pourrait être la prochaine étape pour le marché immobilier

Les acheteurs et les locataires pourraient se sentir soulagés plus tard cette année alors que les prix des maisons se stabilisent, que les taux hypothécaires baissent et que la croissance des prix des loyers continue de ralentir.

Les économistes s’attendent à ce que la Réserve fédérale suspende les hausses de taux pendant un certain temps pendant qu’elle observe les données économiques entrantes, certaines découlant de la crise bancaire qui a conduit à un resserrement des prêts.

Cela pourrait permettre aux taux hypothécaires de chuter encore plus loin de leur point haut de l’automne dernier et donner aux acheteurs un peu de répit pour profiter des prix des maisons qui chutent depuis leurs sommets.

Mais d’abord, le Congrès doit éviter une crise et agir sur le plafond de la dette pour éviter un défaut sans précédent – un événement qui pourrait faire voler en éclat le système financier américain, selon les experts.

La limite d’endettement plane sur le marché du logement

Un défaut de paiement de la dette américaine pourrait être dévastateur pour les acheteurs de maison, car les économistes prédisent que les coûts d’achat déjà élevés grimperaient à deux chiffres.

Dans ce scénario du pire sans précédent, le marché se figeait alors que les taux hypothécaires montaient en flèche et que les ventes de maisons plongeaient.

Les coûts d’achat d’une maison pourraient augmenter de 22% alors que les taux hypothécaires dépassent 8% en cas de défaut de paiement, selon une nouvelle analyse de la société immobilière Zillow.

“Dans les grandes lignes, cela ressemble beaucoup à l’impact de ce qui s’est passé au début de l’année dernière, lorsque les taux hypothécaires ont considérablement augmenté d’un peu plus de 3 % – en hausse de plusieurs points en l’espace d’environ six mois. Cela a fait chuter le marché du logement, il l’a fait passer de la croissance des prix à la baisse des prix », a déclaré Tucker.

Mais Tucker a déclaré qu’une baisse des ventes de maisons serait un facteur plus important.

“Dans nos prévisions, ce qui se passerait dans ce défaut représente, selon notre estimation, 700 000 ventes de maisons en moins dans l’année et demie suivant ce défaut”, a déclaré Tucker, ajoutant que cela représente des centaines de milliers de personnes des deux côtés de la transaction. qui sont exclus du marché.

Pourtant, les États-Unis n’ont jamais manqué de payer leurs dettes, et l’abordabilité du logement pourrait être épargnée d’un autre coup dur.

À quoi s’attendre pour les taux hypothécaires

La série rapide de hausses de taux d’intérêt de la Fed au cours de l’année écoulée a eu un impact considérable sur les taux hypothécaires, qui ont atteint des creux historiques au début de la pandémie et ont alimenté un boom des achats.

Le resserrement monétaire de la banque centrale via des hausses de taux d’intérêt s’est répercuté sur le marché hypothécaire et a poussé les taux à la hausse.

Les taux hypothécaires plus élevés combinés à des stocks serrés et à des prix d’achat exorbitants ont nui à l’abordabilité de nombreux acheteurs, en particulier les jeunes acheteurs à la recherche de leur première maison.

Pourtant, une fois que les taux volatils se sont stabilisés après avoir atteint leur niveau le plus élevé à 7,08 % à la fin de l’automne dernier, le taux de référence reste élevé. Après avoir chuté pour la troisième semaine consécutive, le prêt hypothécaire à taux fixe moyen sur 30 ans se situe juste en dessous de 6,4 %.

“La baisse de cette semaine poursuit une récente tendance latérale des taux hypothécaires, ce qui est un changement bienvenu par rapport aux augmentations record de l’année dernière”, a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac.

“Bien que l’inflation reste élevée, son taux de croissance s’est modéré et devrait ralentir sur le reste de 2023. Cela devrait être de bon augure pour la trajectoire des taux hypothécaires à long terme.”

Plusieurs prévisions économiques montrent que le taux fixe sur 30 ans plongera dans la fourchette basse de 6 % vers la fin de l’année. Les données de la Mortgage Bankers Association prévoient que les taux pourraient tomber à 5,5%.

Y aura-t-il d’autres hausses de taux de la Fed ?

Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a déclaré au début de la série de hausses de taux d’intérêt de la banque centrale que le marché du logement devrait subir une correction pour rendre les maisons plus abordables.

Les prix des maisons ont considérablement baissé au cours de la dernière année parallèlement à l’inflation, et les économistes s’attendent à ce que la Fed suspende de nouvelles hausses.

L’économiste en chef de Zonda, Ali Wolf, a déclaré à The Hill qu’il est probable que la Fed ait fini d’augmenter les taux, du moins pour le moment.

“Les responsables de la Fed ont indiqué qu’ils souhaitaient suivre l’impact de leurs dix augmentations sur l’économie, d’autant plus qu’il y a souvent un décalage entre des taux plus élevés et des changements dans la croissance économique”, a déclaré Wolf.

“Si nous voyons des statistiques du travail ou des chiffres d’inflation plus forts que prévu, les responsables de la Fed pourraient ressentir le besoin d’augmenter à nouveau les taux”, a-t-elle ajouté.

L’inflation a ralenti en avril, atteignant sa plus faible augmentation de taux annuel depuis 2021, selon l’indice des prix à la consommation (IPC) publié cette semaine.

Zillow’s Tucker a ajouté que la Fed pourrait faire une pause dans les hausses tout en continuant d’évaluer les retombées de plusieurs faillites bancaires régionales.

“Je pense qu’ils veulent probablement prendre un peu de temps pour regarder le système financier digérer les retombées des récentes fermetures de banques et essayer de comprendre comment les canaux de crédit qui en découlent commencent en fait à restreindre un peu le crédit”, a-t-il déclaré.

Les loyers sont en passe de continuer à baisser

Demande de loyers ralentie pour le 11^e mois consécutif en avril, en hausse de seulement 0,3%, selon les données du courtage immobilier Redfin. À la même époque il y a un an, les loyers médians demandés ont augmenté de plus de 16 %.

Le ralentissement de la croissance des prix s’explique en grande partie par le nombre élevé d’unités mises sur le marché. Les achèvements d’immeubles de cinq logements ou plus ont bondi de 60 % d’une année sur l’autre en mars pour atteindre 484 000 sur une base non désaisonnalisée. Et cette activité en croissance rapide a poussé le taux d’inoccupation à 6,4 %, le niveau le plus élevé en deux ans.

L’économiste en chef adjoint de Redfin, Taylor Marr, a déclaré à The Hill qu’il s’attend à ce que le ralentissement de la croissance des prix des loyers se poursuive, mais sans offrir beaucoup plus de marge de manœuvre financière aux locataires.

“Les loyers devraient évoluer latéralement dans la seconde moitié de l’année, évitant de fortes augmentations, mais ne procurant généralement pas beaucoup plus d’économies aux locataires existants”, a déclaré Marr dans un e-mail.

“Les augmentations de l’offre (par exemple, les nouvelles constructions multifamiliales) devraient ralentir d’ici la fin de l’année et la demande se maintient – bien en deçà des poussées de la pandémie, car de nombreux nouveaux ménages locatifs se sont formés”, a-t-il ajouté.

Une autre tendance locative notée par les économistes est la baisse de la croissance des loyers telle que mesurée par l’IPC.

Le vice-président senior et économiste en chef de RealPage, Jay Parsons, a écrit dans une analyse après la publication de l’IPC, bien que les chiffres de la croissance des loyers aient chuté de seulement 0,1 % par rapport au mois précédent, c’est la direction qui compte.

“C’est un gros problème pour les observateurs de l’inflation et des taux (y compris les investisseurs en appartements) car le loyer est la variable la plus importante dans la plus grande catégorie de l’IPC : le logement”, a écrit Parsons.

Le logement, qui représente environ 40% de l’inflation sous-jacente, a augmenté de 0,4% d’un mois à l’autre en avril et a été le principal contributeur à l’augmentation mensuelle globale de l’inflation.

Qu’est-ce qui est en magasin pour les prix des maisons?

Les prix des maisons ont augmenté rapidement pendant le boom immobilier pandémique – avec des gains à deux chiffres observés sur certains marchés. Mais la croissance des prix a ralenti au cours de la deuxième moitié de l’année dernière et au cours de la saison des achats du printemps.

Moody’s Analytics s’attend à ce que les prix des maisons unifamiliales chutent de 4 %, selon une prévision récente.

L’économiste du logement de Moody’s Analytics, Matt Walsh, a déclaré qu’il y avait des signes que le pire pourrait être dans le rétroviseur. Pourtant, il s’attend à ce que les volumes de ventes restent faibles par rapport à la pandémie, car les données récentes indiquent une saison d’achat de maisons plus faible.

Mais il a ajouté que les prix pourraient baisser par rapport à leur point haut même si les volumes de ventes se stabilisent.

“Bien qu’une baisse de 10% des prix de l’immobilier soit significative, la correction à venir sera bien loin du krach qui a suivi la bulle immobilière des années 2000”, a-t-il conclu.