Le bâtiment de 25 étages est l’un des rares gratte-ciel du centre-ville de Chicago à changer de mains cette année au milieu d’un marché de l’investissement en appartements instable. Les investisseurs multifamiliaux se méfient de l’achat au centre-ville, craignant que l’augmentation des évaluations foncières n’entraîne de fortes hausses des impôts fonciers. Plus récemment, la hausse des taux d’intérêt a eu un effet dissuasif sur le marché, augmentant le coût d’emprunt et faisant baisser la valeur des propriétés.
La vente West77 offre un indice sur ce que les investisseurs sont prêts à payer pour une tour d’appartements au centre-ville ces jours-ci, et ce n’est pas une proposition qui égayera les propriétaires. L&B a vendu l’immeuble pour 89 millions de dollars, soit 293 000 dollars par unité, selon MSCI, un cheveu de moins que les 90 millions de dollars qu’il a payés pour la propriété en 2011, avant que l’appartement du centre-ville ne décolle.
Les dirigeants de L&B et de FPA n’ont pas retourné les appels. Un dirigeant de Newmark, la maison de courtage qui a organisé la vente, a refusé de commenter.
L’ironie est que le marché des appartements du centre-ville est toujours en plein essor, les loyers ayant atteint des niveaux records au deuxième trimestre. Mais la hausse des taux d’intérêt a poussé certains acheteurs à l’écart et a commencé à faire baisser la valeur des appartements à l’échelle nationale. Les valeurs multifamiliales américaines ont chuté de 3% au cours de la dernière année, selon un indice compilé par la société de recherche californienne Green Street.
Chicago a un autre problème pour les investisseurs : la hausse des évaluations commerciales. L’évaluateur du comté de Cook, Fritz Kaegi, a augmenté la valeur imposable totale de toutes les propriétés non résidentielles, y compris les immeubles d’habitation, dans la ville de 77% l’année dernière, alimentant les craintes que de fortes hausses d’impôts soient à l’horizon pour les propriétaires cette année. Le comité de révision du comté de Cook, un comité qui examine les appels d’évaluation, offrira un certain soulagement en réduisant les valeurs évaluées de Kaegi, mais les évaluations sont encore susceptibles d’augmenter.
Les factures de taxes de cette année, qui sont basées sur les évaluations de l’année dernière, ont également été retardées de plusieurs mois – les avis de deuxième versement devraient être envoyés par la poste en novembre – de sorte que les propriétaires ne savent pas avec certitude combien ils paieront en taxes . Étant donné que les taxes foncières représentent une dépense si importante pour les propriétaires, de nombreux investisseurs attendent de voir où vont les taxes avant de conclure un gros contrat d’appartement.
Pourtant, FPA peut être en mesure d’éviter une forte hausse des impôts à West77, grâce au comité de révision. L’évaluateur a évalué le bâtiment à 89,2 millions de dollars l’année dernière, en hausse de 42% par rapport à 2020, selon les archives du comté. Mais la commission de révision a ramené la valeur de la propriété à 69,7 %, soit une augmentation de 11 % seulement par rapport à 2020, et bien en deçà de ce que la FPA a payé pour le bâtiment. Étant donné que le calcul des factures d’impôt est un processus compliqué impliquant plusieurs variables, une augmentation des valeurs imposables ne se traduit pas par une augmentation d’impôt du même pourcentage.
West77 est occupé à 96,1%, selon CoStar Group, un fournisseur de données immobilières. Y compris les concessions, l’appartement moyen de West77 se loue à 2 646 $ par mois, soit 3,18 $ le pied carré.
FPA, quant à lui, a été un investisseur actif sur le marché des appartements de Chicago. L’année dernière, l’entreprise a payé 175 millions de dollars pour McClurg Court, un complexe de 1 061 unités à deux tours à Streeterville. Plus récemment, la société a vendu ReNew on York, une propriété de 571 unités à Bensenville, et a acquis Tapestry Glenview, un complexe de 290 unités à Northbrook.
