Examen de la disponibilité du logement dans les pays baltes : la disponibilité du logement s’est améliorée au premier trimestre, mais une longue reprise s’annonce : building.lv

Auteur de l’article : Oskars Niks Mālnieks, économiste de « Swedbank »

L’offre de logements s’est améliorée au premier trimestre de cette année dans toutes les capitales baltes. À Riga, la disponibilité de logements a été soutenue par la hausse encore très rapide des salaires, combinée à un prix moyen des appartements légèrement inférieur. Cependant, les taux d’intérêt des nouveaux prêts hypothécaires en Lettonie ont continué à augmenter légèrement au début de l’année, contrairement à la baisse observée dans le reste des pays baltes. En général, le logement est plus abordable pour les ménages de Riga que pour ses voisins baltes en raison de la part importante du marché des appartements en série. Nous prévoyons que dans moins d’un mois, la Banque centrale européenne (BCE) réduira ses taux d’intérêt directeurs pour la première fois depuis longtemps. La modification des taux d’intérêt contribuera à la poursuite du rétablissement de l’accessibilité au logement dans les pays baltes.

Au premier trimestre 2024, un ménage dont le revenu correspond à 1,5 du salaire mensuel net moyen pourrait s’offrir un appartement de près de 54 m2 à Tallinn grâce à un prêt hypothécaire, et d’un peu moins de 50 m2 à Vilnius. En revanche, la disponibilité de logements à Riga est restée relativement élevée et un ménage moyen, ne consacrant pas plus de 30 % de ses revenus familiaux au remboursement de son prêt hypothécaire, pouvait se permettre un appartement d’environ 82 m2 (sur le premier marché – environ 43 m2).

L’activité du marché des appartements au premier trimestre à Riga a continué de diminuer par rapport à la fin de 2023 et au premier trimestre de l’année dernière. La situation était particulièrement sombre sur le marché des primo-accédants, où le nombre mensuel moyen de transactions a chuté de près de 40 % par rapport à la période correspondante de l’année dernière. Le nombre de réservations de logements nouvellement construits dans le segment économique a diminué d’environ 60 % et celui des affaires d’environ un quart.

Selon les données préliminaires, le prix moyen pondéré des appartements à Riga a diminué par rapport au quatrième trimestre et a continué de baisser par rapport à l’année dernière. Les projets en série ont toujours eu l’impact le plus important sur la baisse moyenne des prix d’une année sur l’autre. Sur le marché des primo-accédants, les prix ont augmenté à mesure que les réservations effectuées précédemment étaient réalisées, mais en ce qui concerne l’avenir, on peut constater une augmentation des prix terre-à-terre. Dans l’ensemble, les nouveaux logements sont restés chers et abordables pour les ménages à revenus élevés. Même si le nombre d’appartements nouvellement construits invendus augmente, la situation financière n’oblige pas les promoteurs immobiliers à procéder à de fortes baisses de prix. En conséquence, une correction des prix sur le marché primaire n’est pas attendue dans un avenir proche.

Les taux EURIBOR reculent progressivement par rapport aux sommets de l’année dernière. En revanche, le taux d’intérêt annuel effectif total appliqué aux nouveaux prêts hypothécaires a continué d’augmenter au premier trimestre en Lettonie et a été le plus élevé des pays baltes. Cependant, le pic des taux d’intérêt de ce cycle est passé. Nous prévoyons que dans quelques semaines, la BCE commencera progressivement à réduire ses taux d’intérêt directeurs. La baisse des taux ne sera pas aussi rapide que leur augmentation en 2022, mais le changement de « direction du mouvement » constituera une incitation supplémentaire pour ceux qui recherchent un nouveau logement et pourrait stimuler l’activité du marché. Un tableau plus positif ressort également des données de l’enquête démographique de la Commission européenne, qui montrent que l’humeur des consommateurs lettons devient moins pessimiste.

Les données clients de « Swedbank » pour avril indiquent un ralentissement de la croissance des salaires, mais celle-ci restera également assez rapide et déterminera l’amélioration de la disponibilité des logements. La baisse des taux d’intérêt contribuera également à améliorer l’accessibilité au logement dans les pays baltes, mais le chemin vers la reprise est encore long.

2024-05-15 12:15:51
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