2023-05-22 11:42:01
Si vous envisagez de rénover votre maison, une deuxième hypothèque pourrait valoir la peine d’être envisagée.
Dans un marché du logement incertain, avec des prix de l’immobilier en baisse et des taux d’intérêt en hausse, certains propriétaires choisissent d’entreprendre une rénovation plutôt que de déménager. Une enquête menée par le prêteur hypothécaire Together a révélé qu’un ménage sur 10 prévoyait d’investir de l’argent dans la rénovation de sa maison.
Stewart Simpson, spécialiste des prêts hypothécaires de second rang chez le courtier Bright Star Financial, déclare: «Nous constatons que les personnes qui aspiraient à gravir les échelons de la propriété et qui se seraient déjà qualifiées pour un prêt hypothécaire pour acheter une maison plus grande l’année dernière, ne le font plus. Au lieu de cela, ils recherchent des options de financement pour agrandir ou améliorer leur maison actuelle.
Si vous ne voulez pas investir toutes vos économies dans des rénovations domiciliaires, devriez-vous plutôt envisager une deuxième hypothèque pour rénover votre maison ?
(Crédit image : Future PLC/Colin Poole)
Qu’est-ce qu’une hypothèque de deuxième rang ?
Une hypothèque de deuxième rang, également appelée deuxième hypothèque ou prêt garanti, est une façon d’emprunter plus d’argent sur votre propriété si vous avez déjà une hypothèque. Comme une hypothèque traditionnelle, une deuxième hypothèque est réglementée par la Financial Conduct Authority.
Alors, comment ça marche? Vous devez faire votre demande par l’intermédiaire d’un courtier en hypothèques qui évaluera vos revenus et vos dépenses, y compris votre versement hypothécaire, pour vérifier que le prêt est abordable. Votre maison sera également valorisée. Le travail juridique est effectué en interne par le prêteur, il n’est donc pas nécessaire d’instruire votre propre avocat.
Si vous deviez consulter les titres de propriété de votre propriété après votre demande de prêt garanti, vous verriez le nom de votre prêteur hypothécaire enregistré en premier, puis le nom du deuxième prêteur en dessous.
Si votre maison a été reprise, le prêteur hypothécaire qui occupe le premier rang sur vos titres de propriété prend sa part du produit de la vente de votre propriété en premier. Tout ce qui reste est payé au deuxième prêteur.
C’est pourquoi les taux de deuxième charge sont plus élevés que les taux hypothécaires. Il y a un plus grand risque qu’ils ne récupèrent pas tout leur argent.
Combien pouvez-vous emprunter?
Vous pouvez emprunter jusqu’à 1 million de livres sterling, mais les prêteurs en tiendront compte au cas par cas. Le montant qui vous est offert dépend de la valeur nette de votre maison. La plupart des prêteurs de deuxième rang prêteront jusqu’à 85 % de la valeur de votre maison, après que votre prêt hypothécaire ait été pris en compte. Certains iront jusqu’à 100%.
Disons que votre maison valait 300 000 £ et que vous aviez un prêt hypothécaire en cours de 150 000 £. Si vous avez demandé une deuxième hypothèque, le prêteur calculera 85 % de la valeur de votre maison, soit 255 000 £. Ils déduiraient le solde de votre prêt hypothécaire, vous laissant avec 105 000 £. Il s’agirait du montant maximal du prêt qui vous serait proposé sous réserve de vérifications de revenus.
(Crédit image : Future PLC / Kasia Fiszer)
Qui est éligible?
Pour être admissible, vous devez avoir un prêt hypothécaire de six à 12 mois. La propriété doit rester dans un état habitable tout au long de vos travaux de rénovation.
Votre prêteur hypothécaire de premier rang doit consentir à votre demande. Ils vérifieront que vous pouvez toujours payer leur hypothèque même si vous vous endettez davantage.
À qui une hypothèque de second rang ne convient-elle pas?
Si vous n’avez pas besoin d’emprunter une grosse somme d’argent, une deuxième hypothèque peut ne pas vous convenir. Par exemple, pour un prêt de 10 000 £, vous devrez peut-être payer des frais d’environ 2 000 £ au total, soit un coût de 20 %. Certains taux de prêt personnel de 10 000 £ sont d’environ 6,5 % et vous pouvez même être admissible à une carte de crédit sans intérêt pour couvrir une petite somme.
Une deuxième hypothèque est-elle une bonne idée pour les rénovateurs?
Une hypothèque de second rang peut être une bonne idée pour les rénovateurs, car vous pouvez accéder à un montant de prêt élevé pour réaliser un projet important. Le prêt peut être étalé sur 25 ans pour faire baisser les mensualités.
Avantages d’une hypothèque de second rang
Peut conserver votre contrat de prêt hypothécaire
Les propriétaires à mi-parcours d’un faible taux fixe de 2%, par exemple, voudront conserver leur contrat hypothécaire jusqu’à son expiration. En souscrivant une hypothèque de deuxième rang, les emprunteurs peuvent conserver leur taux fixe avantageux.
Lorsque leur contrat hypothécaire expire, ils peuvent réhypothéquer pour rembourser à la fois l’hypothèque actuelle et la deuxième charge.
Prendre une deuxième hypothèque signifie également que vous éviterez de payer des frais de remboursement anticipé élevés pour quitter votre prêt hypothécaire avant l’expiration du taux.
Règles de prêt flexibles
Si vous avez été refusé pour un emprunt supplémentaire par un prêteur hypothécaire, un prêteur de seconde charge peut vous accorder le prêt. Ils offrent des multiplicateurs de revenus plus élevés (combien de fois votre salaire ils vous prêteront) et sont plus favorables aux problèmes de crédit passés.
Les prêteurs proposent souvent des conditions de remboursement anticipé flexibles. Vous pouvez par exemple souscrire un taux fixe sur 5 ans qui n’entraîne de pénalité en cas de remboursement anticipé que les deux premières années. Ceci est utile s’il reste deux ans à votre contrat hypothécaire actuel. Vous pouvez alors réhypothéquer et rembourser les deux dettes en même temps.
Montants de prêt élevés
Avec des prêts disponibles jusqu’à 1 million de livres sterling, pour ceux qui ont les fonds propres et les revenus nécessaires pour supporter un montant de prêt important, une hypothèque de second rang est un bon moyen de payer pour de grands projets de rénovation.
(Crédit image : Tom Howley)
Inconvénients d’une hypothèque de second rang
Les tarifs sont chers
Les taux de deuxième charge sont d’environ 7% et peuvent dépasser 10% selon votre situation.
Nicholas Mendes, responsable technique des prêts hypothécaires chez le conseiller en prêts hypothécaires John Charcol, déclare: «Je recommande toujours aux emprunteurs d’envisager toutes les options pour emprunter l’argent dont ils ont besoin, comme une hypothèque ou une nouvelle avance de leur prêteur existant, avant de se tourner vers une deuxième charge parce que les tarifs sont souvent plus chers.
Un courtier comparera le coût du maintien de votre prêt hypothécaire actuel et de la prise d’une deuxième charge avec le coût de la réhypothèque auprès d’un nouveau prêteur pour lever les fonds, en tenant compte des frais de remboursement anticipé.
Risque accru de reprise de possession
Avoir deux hypothèques augmente votre risque de reprise de possession si vous ne pouvez pas respecter les deux engagements. Même si vous êtes à jour avec votre hypothèque, si vous prenez du retard avec votre deuxième hypothèque, vous pourriez quand même perdre votre maison.
Les frais peuvent être élevés
Les frais de courtage de seconde charge varient considérablement. Certains peuvent représenter plus de 1 000 £ ou un pourcentage de votre prêt, par exemple 2 %, il vaut donc la peine de magasiner.
Les autres frais incluent :
- Frais d’arrangement du prêteur jusqu’à 995 £
- Frais d’expertise qui dépend de la valeur de votre bien
- Les frais administratifs pour couvrir le coût de la demande de consentement de votre prêteur hypothécaire et le transfert de l’argent à vous à la fin.
Peut être incapable de réhypothéquer à l’avenir
Nicholas Mendes ajoute: «Vous pouvez avoir l’intention de réhypothéquer dans quelques années et d’effacer la deuxième charge, donc payer un taux plus élevé à court terme semble bien. Mais si les prêteurs resserrent à nouveau leurs critères d’abordabilité, comme nous l’avons vu lors de la crise du coût de la vie, vous constaterez peut-être qu’à l’avenir, on vous refusera une hypothèque suffisamment importante pour effacer toutes vos dettes garanties.
“Si vous pensez que votre situation est susceptible de changer à l’avenir, ce qui pourrait réduire vos revenus, ne prenez pas le risque de contracter une deuxième hypothèque.”
Que se passe-t-il si vous souhaitez vendre ?
Si vous souhaitez vendre votre maison, vous devrez rembourser à la fois votre prêt hypothécaire et votre prêt de seconde charge, ce qui vous laissera un dépôt plus petit pour votre prochain achat immobilier.
Alternatives à une hypothèque de second rang
- Avance supplémentaire de votre prêteur hypothécaire actuel.
- Réhypothéquez auprès d’un autre prêteur et collectez des fonds pour l’amélioration de votre maison en même temps.
- Contractez un prêt personnel. Les soldes ont tendance à être plafonnés à 25 000 £, mais certaines banques offrent jusqu’à 50 000 £.
- Pour les petits projets peu coûteux, vous pouvez utiliser une carte de crédit assortie d’une période sans intérêt.
Avant de contracter une hypothèque de deuxième rang, demandez à un courtier d’examiner votre situation et de comparer les coûts de chaque option.
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