Le test de résistance hypothécaire reste inchangé. Qu’est-ce que cela signifie dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés – National

La Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé jeudi dans le cadre d’un examen annuel que le taux d’admissibilité minimal pour prêts hypothécaires non assurés – communément connu des acheteurs de maison et des refinanceurs comme le test de stress — ne changera pas par rapport à ses niveaux actuels.

L’organisme de réglementation, qui est chargé d’établir le test de résistance pour les prêts hypothécaires non assurés au Canada, dit qu’il est « prudent » de maintenir la norme même si taux d’intérêt les augmentations de la Banque du Canada incitent les emprunteurs à se qualifier à des taux plus élevés.

Alors que certains experts qui ont parlé à Global News jeudi ont déclaré qu’il existe un «argument valable» pour abaisser le test de résistance afin d’atténuer les problèmes d’abordabilité du logement, la plupart ont convenu que la norme s’est jusqu’à présent avérée efficace pour protéger les propriétaires et les prêteurs canadiens du choc de la hausse taux d’intérêt.

Aujourd’hui, ceux qui demandent un hypothèque doivent prouver qu’ils peuvent gérer des paiements supérieurs au taux contractuel réel indiqué par leur prêteur. Ce taux demeure à 5,25 % ou au taux du contrat hypothécaire majoré de deux points de pourcentage, selon le plus élevé.

Pendant une grande partie de la pandémie de COVID-19, lorsque le taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada était à des creux historiques, de nombreux emprunteurs canadiens étaient admissibles au taux de 5,25 %.

Cela a changé avec les hausses rapides de la banque centrale à son taux de référence jusqu’en 2022.

Après que les plus grandes banques du Canada ont augmenté leurs taux préférentiels à 6,45 % en réponse à la Hausse de 50 points de base des taux de la Banque du Canada la semaine dernière, le test de résistance pour certains demandeurs d’hypothèque canadiens dépasse les 8 %.

Certains prêteurs sous réglementation provinciale ne sont pas tenus de soumettre les emprunteurs à la simulation de crise du BSIF. Le test de résistance du BSIF ne s’applique également qu’aux prêts hypothécaires non assurés, bien que le ministère fédéral des Finances ait égalé la norme d’admissibilité de l’organisme de réglementation sur les produits assurés.

Le ministère a confirmé dans un communiqué jeudi que le test d’Ottawa pour les prêts hypothécaires assurés restera également inchangé.

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Réaction et stratégie hypothécaire suite à la hausse des taux de la BOC

L’objectif de la simulation de crise, selon le BSIF, est de protéger les emprunteurs canadiens en s’assurant qu’ils peuvent continuer à rembourser leurs prêts en cas de hausse soudaine des taux d’intérêt ou de ralentissement économique.

Le BSIF a déclaré jeudi dans un bref communiqué que même si les demandeurs de prêts hypothécaires d’aujourd’hui sont déjà admissibles dans un environnement de taux plus élevés, le test de résistance demeure une pratique « saine » pour les prêteurs.

“Dans un environnement caractérisé par la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, une inflation élevée et soutenue et des risques potentiels pour les revenus des emprunteurs, il est prudent que les prêteurs continuent de tester les emprunteurs pour des conditions défavorables”, indique le communiqué.

S’adressant aux journalistes à sa sortie de la réunion du cabinet libéral jeudi, la ministre des Finances, Chrystia Freeland, a déclaré que le «système hypothécaire bien réglementé» du Canada fait partie des «forces fondamentales» de son secteur financier.

Elle a cité les protections dans le domaine hypothécaire comme l’une des raisons pour lesquelles les banques canadiennes n’ont pas été aussi durement touchées par la crise financière de 2008.

« Dans la situation dans laquelle nous nous trouvons aujourd’hui, il est logique que le Canada poursuive sa tradition d’attention, de réflexion et de prudence. C’est l’approche qu’a adoptée le BSIF et c’est l’approche qu’a adoptée le ministère des Finances », a déclaré Mme Freeland.

Les économistes et les experts de l’immobilier qui se sont entretenus avec Global News jeudi ont largement convenu que le test de résistance semble avoir fait son travail jusqu’en 2022, car la hausse rapide des taux aurait pu submerger les acheteurs et stimuler une augmentation des défauts de paiement hypothécaires.

Tolga Yalkin, surintendant adjoint du BSIF, a déclaré aux journalistes lors d’une conférence de presse jeudi que l’organisme de réglementation attribue au test de résistance le maintien des niveaux de défaillance des prêts hypothécaires “à des niveaux historiquement bas ou proches”.

“Cette marge de sécurité a permis aux propriétaires canadiens de payer plus facilement leur hypothèque et de rester dans leur maison pendant que les taux commencent à augmenter”, a-t-il déclaré.

Stephen Brown, économiste canadien principal chez Capital Economics, a déclaré à Global News que si le test de résistance n’est “certainement pas populaire” parmi les acheteurs de maison, la stabilité relative du marché de l’habitation en 2022 est une preuve positive de l’efficacité du test de résistance.

Il souligne les statistiques de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) également publiées jeudi qui ont montré une diminution des nouvelles inscriptions de maisons en novembre.

Si les Canadiens étaient incapables de suivre le rythme de leurs hypothèques à mesure que les coûts augmentent, nous verrions une vague de propriétés inonder le marché, soutient-il – ce que le Canada a vu dans les années 1980 lorsque les taux ont augmenté rapidement sans tampon en place. La simulation de crise du BSIF a été introduite en janvier 2018.

« Les nouvelles inscriptions ont augmenté très fortement (dans les années 80) parce que les gens étaient presque obligés de vendre leur maison en masse, alors que c’est l’inverse qui s’est produit cette fois-ci. Les gens ont pu rester à l’écart, même si (ces taux d’intérêt plus élevés sont) mordants, cela ne les oblige pas à vendre ces maisons parce qu’ils n’en ont pas les moyens », dit-il.

Selon des experts qui ont parlé à Global News, le déplacement du test de résistance aurait un impact immédiat sur la demande de logements et le pouvoir d’achat.

Victor Tran, expert en hypothèques et en immobilier chez Rates.ca, affirme que pour chaque augmentation de 25 points de base du test de résistance, l’acheteur moyen perdrait de 10 000 $ à 15 000 $ en pouvoir d’achat sur le prix d’achat final d’une maison.

Garder le test de résistance tel qu’il est signifie que les Canadiens devront se qualifier pour des hypothèques à des taux plus élevés compte tenu de la décision de la Banque du Canada la semaine dernière, qui continuera d’éroder l’abordabilité, dit Tran.

Si le BSIF avait assoupli la simulation de crise, il aurait accru le pouvoir d’emprunt des Canadiens.

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La hausse des taux d’intérêt sur les prêts touche les propriétaires canadiens

John Pasalis, président de Realosophy Realty à Toronto, affirme qu’il y a lieu d’abandonner le test de résistance maintenant que les taux ont déjà augmenté. Il est peu probable que les taux d’intérêt augmentent encore de deux points de pourcentage, compte tenu des messages de la Banque du Canada sur une éventuelle pause dans les hausses à l’horizon, note-t-il.

« Peuvent-ils assouplir un peu maintenant alors que nous commençons à entrer dans cette tendance plus stabilisée ou … à la baisse des taux d’intérêt potentiellement ? Je pense que c’est un argument valable », dit Pasalis. “Mais encore une fois, je pense que les décideurs veulent adopter une position très conservatrice en ce moment.”

Brown dit que ce n’est peut-être pas le moment d’abaisser les garde-fous sur le marché canadien de l’habitation.

Bien qu’il soit vrai que la hausse des taux n’a pas encore entraîné de défauts de paiement importants au Canada cette année, des taux d’intérêt plus élevés peuvent prendre un an ou plus pour se frayer un chemin dans le système. Les titulaires d’hypothèques à taux fixes ou à paiements statiques ne ressentiront pas la douleur de taux plus élevés jusqu’à ce qu’ils renouvellent, note Brown, et le marché pourrait ressentir l’impact de la flambée des coûts d’emprunt en cas de retard.

Dans le même temps, les craintes d’une récession imminente pourraient entraîner des pertes d’emplois au Canada dans les mois à venir, Capital Economics prévoyant que le taux de chômage pourrait grimper à 6,5 % l’an prochain, contre 5,2 % en novembre.

Le test de résistance est conçu pour protéger le secteur hypothécaire non seulement des taux plus élevés, mais également des impacts inattendus sur les revenus, note Brown.

«Beaucoup de ces personnes (qui pourraient perdre leur emploi) seront propriétaires et pourraient se retrouver en difficulté. Mais grâce au test de résistance même, ils ont peut-être prouvé qu’ils avaient réalisé des économies. Ils peuvent mettre ces deux-là au travail. Cela leur donne un peu de tampon », dit-il.

Et ce n’est pas parce que les taux d’intérêt ont considérablement augmenté en 2022 qu’ils ne pourraient pas augmenter davantage en 2023 s’il y avait de nouveaux chocs sur l’économie mondiale comme la guerre en Ukraine l’année dernière, ajoute Brown.

Le BSIF a également annoncé qu’il lancera un examen de la simulation de crise et d’autres normes de souscription de prêts hypothécaires en janvier. Le régulateur a déclaré qu’il prévoyait de laisser le test de résistance en place après son examen, “bien que l’environnement économique puisse entraîner un changement plus immédiat”.

À la fin de l’été, le Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) avait demandé au BSIF de revoir le test de résistance afin de donner aux consommateurs plus de flexibilité pour transférer leurs prêts hypothécaires à un autre prêteur. À l’heure actuelle, lorsqu’un titulaire de prêt hypothécaire effectue un refinancement ou cherche à changer de prêteur, il doit se requalifier pour le prêt hypothécaire selon les paramètres du test de résistance.

Pasalis convient que les renouvellements de prêts hypothécaires pourraient bénéficier d’une flexibilité accrue dans le paysage actuel des taux d’intérêt, pour renégocier l’amortissement de leur prêt hypothécaire selon un calendrier de paiement plus indulgent ou obtenir un taux moins cher auprès d’un autre fournisseur.

De telles mesures n’initieraient pas une nouvelle hypothèque – introduiraient un nouveau risque dans le système – mais aideraient plutôt les propriétaires à atténuer l’impact de la hausse des taux et éventuellement à éviter les défauts de paiement, dit-il.

“C’est cet espace où je pense qu’il serait plus prudent d’avoir quelques changements pour le rendre un peu plus facile pour les propriétaires existants”, dit Pasalis.
Le BSIF s’est engagé à revoir la simulation de crise chaque année.

– avec des fichiers de Kyle Benning de Global News