Des centaines de personnes manifestent contre les modifications proposées aux règles de construction à Austin

Des centaines de personnes se sont rassemblées jeudi à l’hôtel de ville d’Austin, luttant contre les modifications proposées aux règles de construction qui, selon les partisans, permettront à davantage de personnes de vivre dans les quartiers centraux de la ville, mais qui, selon les opposants, sacrifieront l’apparence et les personnes vivant dans ces mêmes quartiers.

Ces combats ont déjà eu lieu. Dans le passé, les opposants ont noyé les partisans. Mais si l’audience publique de jeudi était le signe d’un changement dans la ville, c’est clair : les gens en ont assez des coûts élevés du logement et réclament quelque chose de nouveau pour y remédier.

« Il y a cette idée que si nous ne le construisons pas, ils ne viendront pas. Flash info : Ils arrivent. Que nous le construisions ou non », a déclaré Tai Hovanky, un programmeur et l’un des près de 400 personnes qui se sont inscrites pour témoigner devant les membres du conseil et les commissaires municipaux. « Le manque de nouvelles options de logement signifie simplement que les prix continueront d’augmenter à perpétuité. »

L’audience de jeudi, qui a duré sept heures au total et s’est prolongée dans la nuit, fait partie d’une campagne menée par les membres du conseil pour alléger le coût élevé du logement. Les prix des maisons à Austin ont grimpé en flèche au cours de la dernière décennie, mais peut-être pas plus qu’au cours des deux dernières années. De 2021 à 2023, le prix de vente médian d’une maison dans la région d’Austin a augmenté de 45 % et s’élève désormais à un peu moins d’un demi-million de dollars, selon les chiffres de l’Austin Board of Realtors. Les locataires ont connu une hausse de prix similaire, selon les sociétés de données locales, les loyers moyens ayant augmenté de 29 % sur la même période.

Les élus, comme leurs prédécesseurs, ont imaginé une solution simple mais controversée : construire davantage de logements. Dans la plupart des régions du pays, cela implique de modifier les règles d’utilisation des terres. Ces règles, qui peuvent s’étendre sur des centaines ou des milliers de pages, dictent tout, depuis la distance à laquelle une maison peut s’asseoir par rapport à la limite de propriété, la hauteur d’un bâtiment, jusqu’au nombre de maisons que vous pouvez construire sur un terrain.

À Austin, ces lois rendent difficile la construction d’autre chose qu’une maison avec une cour avant et une cour arrière ou un grand complexe d’appartements. Ceux qui soutiennent la révision de ces règles affirment qu’autoriser la construction d’un plus grand nombre de duplex ou de maisons de ville pourrait créer des options de logement différentes et, espérons-le, moins chères pour les gens.

“Le statu quo d’options limitées n’est pas durable, dans lequel les salariés à revenu moyen choisissent entre un type de maison unifamiliale sur un grand terrain coûteux ou un condo de luxe dans un couloir”, Leslie Pool, membre du conseil qui représente le nord-ouest d’Austin. , a déclaré à KUT plus tôt cette année. « Nous pouvons faire tellement mieux pour les enseignants, les premiers intervenants, les employés des petites entreprises, les fonctionnaires et les infirmières, qui ont tous d’excellents emplois mais n’ont pas les moyens d’investir dans notre ville.

Pool est l’élu à l’origine de plusieurs des changements proposés. L’une des mesures les plus controversées, si elle était adoptée par le conseil en décembre, permettrait aux propriétaires fonciers de construire trois maisons sur un terrain où, historiquement, seules une ou deux maisons étaient autorisées. Les autres révisions permettraient aux gens de vivre dans des véhicules récréatifs, ou camping-cars, dans davantage d’endroits dans la ville, supprimeraient les règles limitant le nombre de personnes pouvant vivre dans une maison et réduiraient la superficie de terrain nécessaire pour construire des duplex et des triplex.

D’autres changements devraient être présentés au public au début de l’année prochaine, notamment une proposition visant à réduire considérablement la superficie de terrain nécessaire pour construire une maison.

L’objectif, encore une fois, est le suivant : construire davantage de logements. La majorité des recherches sur le sujet démontrent que construire davantage de logements diminue ou atténue la hausse des prix. Des chercheurs du Furman Center for Real Estate and Urban Policy de l’Université de New York ont ​​examiné les études publiées au cours des quatre dernières années. et a conclu ceci: « De nouvelles données significatives montrent que les nouvelles constructions dans divers contextes diminuent ou ralentissent les augmentations des loyers des appartements situés à proximité de la nouvelle construction. »

Mais à Austin, toute tentative visant à modifier les règles régissant ce qui peut être construit et où se heurte à une opposition intense. En 2020, un procès réussi intenté par près de deux douzaines de propriétaires a effectivement mis fin à une réécriture de plusieurs décennies des règles d’utilisation des sols de la ville.

Plus tôt cette année, ces mêmes propriétaires ont demandé à un juge d’appliquer la décision de 2020 contre plusieurs modifications municipales des règles de logement. La plupart de ces changements visaient à stimuler la création de logements pour les résidents à faible revenu.

Mais l’opposition aux règles de construction s’étend bien au-delà de ce petit groupe de propriétaires fonciers. Les personnes qui se sont présentées à l’audience de jeudi ont déclaré qu’elles craignaient que changer les règles pour permettre aux promoteurs de construire davantage sur leurs quartiers n’augmente le trafic, aggrave les inondations et ne détruise l’attrait esthétique de leurs quartiers.

“Pour moi, ce plan prend en compte et valorise les personnes qui s’installent à Austin au détriment des personnes qui vivent ici”, a déclaré Susan Spataro aux membres du conseil. “Les nouvelles personnes veulent emménager, donc si vous êtes propriétaire d’une maison depuis 30 ans… nous devons tout changer parce qu’ils veulent emménager.”

D’autres ont déclaré craindre qu’encourager les gens à construire davantage de logements dans les quartiers existants n’entraîne le déplacement des résidents actuels, en particulier ceux qui gagnent de faibles revenus. Les recherches sur les impacts des nouveaux logements dans les quartiers historiquement à faible revenu sont mitigées. Des chercheurs californiens ont découvert que lorsque de nouveaux logements sont construits sur un pâté de maisons il y a une légère augmentation de personnes de tous revenus qui entrent et sortent de ce quartier, et bien qu’ils notent une augmentation des déménagements parmi les personnes à faible revenu, ils ont écrit que ce n’est « pas aussi élevé qu’on le craint généralement ».

Mais cette préoccupation a conduit plusieurs personnes jeudi à réclamer des exigences d’accessibilité financière dans ces changements. Ils ont demandé que toute personne construisant de nouveaux logements soit obligée de réserver une partie de ces logements aux personnes à faible revenu.

“Je soutiens superficiellement cette initiative, non pas parce que je pense qu’elle résoudra la crise du logement abordable que connaît notre ville, mais parce que je pense que c’est un pas dans la bonne direction”, a déclaré Edwin Bautista, qui travaille chez Texas Housers, une organisation à but non lucratif qui recherche et plaidoyer autour du logement à loyer modique. «J’exhorte fortement le conseil et la commission à envisager tous les outils municipaux pour atténuer les pressions de déplacement qui sont inévitables.»

Ce qui est apparu le plus clairement lors de l’audience de jeudi, c’est qu’un fossé générationnel déjà documenté en matière de logement persiste dans cette ville. De nombreuses personnes qui se sont prononcées contre l’approbation de ces changements ont déclaré qu’elles étaient propriétaires de maisons à Austin depuis des décennies, tandis que celles qui se sont prononcées en faveur se sont identifiées comme étant des étudiants ou de récents diplômés.

“Je suis fatigué. Nous avons tellement de pratique en tant qu’étudiants confrontés à l’insécurité du logement », a déclaré Isabel Webb Carey, senior à l’UT Austin. « Nous en avons assez de la rhétorique anti-densité, nous en avons assez du désespoir et de rien. Et si cela signifie un prix abordable, nous sommes heureux de vivre les uns sur les autres.

À un moment donné de la nuit, la lutte pour ces changements a atteint son paroxysme. Cela s’est produit lorsque l’avocat et défenseur de longue date Bill Bunch, qui dirige l’Alliance Save Our Springs, s’est prononcé contre les changements de logement.

Son organisation est reconnue depuis longtemps pour avoir maintenu la piscine de Barton Springs baignable grâce à un combat que lui et d’autres ont mené contre le développement et la pollution qui en a résulté dans le sud-ouest d’Austin au début des années 1990. Mais plus récemment, d’autres écologistes ont remis en question les positions du groupe sur les questions de logement, en particulier son opposition à la construction de davantage de logements dans le centre-ville, ce qui, selon les écologistes, est important pour lutter contre l’étalement urbain et la dépendance des habitants à l’automobile.

Après s’être prononcé jeudi contre les changements proposés, Bunch a également remis en question les motivations de certaines des personnes qui se sont prononcées en faveur, notamment Nicole Nosek, l’épouse de Luke Nosek, l’un des fondateurs du géant de la technologie PayPal. Une fois le temps imparti à Bunch écoulé, il a refusé de quitter le podium et a continué à crier son témoignage. Le maire Kirk Watson l’a appelé à s’asseoir.

“M. Groupe, vous êtes maintenant hors service et vous savez mieux », a crié le maire depuis l’estrade. Certains dans le public ont hué, tandis que quelqu’un a cité la valeur de la maison de Bunch comme un exemple de la richesse que ceux qui pouvaient se permettre une maison il y a des décennies ont pu accumuler.

Lorsqu’un agent de sécurité s’est approché de Bunch, il est retourné à sa place et l’audience s’est poursuivie.