Brief de plongée :
- Alors que la volatilité des marchés des capitaux se poursuit, davantage de prêts sur titres adossés à des hypothèques commerciales d’appartements sont transférés vers des services spéciaux, selon un nouveau rapport de Treppune entreprise de données et d’analyse.
- Le taux d’entretien spécial multifamilial a bondi de 67 points de base pour atteindre 1,90 % en août. La dette multifamiliale représentait 20% des 2,45 milliards de dollars de dette CMBS envoyés à des réparateurs spéciaux en août. De plus, le taux de délinquance multifamiliale a augmenté d’un point de base à 0,95%, selon un rapport Trepp partagé avec Multifamily Dive. Pourtant, les impayés inférieurs à 1% sont historiquement bas. Ces taux sont généralement supérieurs à 1 % depuis 2007.
- Le multifamilial était toujours à la traîne du commerce de détail en termes de prêts transférés à la gestion. Le commerce de détail a fait un bond de 117 points de base à 11,03 % et a représenté 56 % des soldes nouvellement transférés. Le taux de service spécial Trepp CMBS, qui couvrait toutes les propriétés commerciales, a augmenté de 13 points de base en août pour atteindre 4,92 %.
Aperçu de la plongée :
Les prêts CMBS, qui sont regroupés et conditionnés en obligations vendues à des investisseurs, ne sont qu’une forme de financement utilisée par les emprunteurs d’appartements. Mais ils étaient la deuxième forme de financement la plus populaire pour les investisseurs en appartements l’année dernière, se classant derrière les prêts des agences gouvernementales de Fannie Mae et Freddie Mac, selon des informations que Real Capital Analytics fourni à Multifamily Dive. Les prêteurs CMBS ont revendiqué un record historique de 15% des prêts multifamiliaux en 2021.
Les prêts garantis par des hypothèques commerciales pour les appartements ont affiché de faibles taux de défaillance au cours des deux dernières années. Mais le ralentissement des fondamentaux et la hausse des taux d’intérêt, qui compliquent le refinancement des emprunteurs, pourraient entraîner des difficultés dans les mois à venir.
“Nous nous attendons à ce que les propriétés multifamiliales avec des billets à taux variable soient confrontées à des vents contraires dans l’environnement actuel des taux d’intérêt”, a déclaré Trepp, directeur principal de la CRE. Produits Sumit Grover dit Multifamily Dive. “Certains des prêts à plus longue échéance généralement regroupés dans les accords CMBS ont une couverture avec des plafonds de taux qui limiteront le montant du paiement.”
Grover pense que les produits d’obligation de prêt garanti seront plus sensibles aux augmentations de taux d’intérêt parce qu’ils sont de nature à plus court terme.
“Actuellement, plus de 40 milliards de dollars de dette multifamiliale CRE CLO doivent expirer d’ici la fin de 2024”, a-t-il déclaré. “Il s’agit généralement de nouvelles constructions ou de propriétés à valeur ajoutée sur des marchés comme Dallas, Phoenix, Los Angeles et Charlotte et peuvent faire face à une pression supplémentaire lorsqu’elles seront prêtes pour le refinancement.”
Bien que Grover ait déclaré que très peu de ces propriétés sont en souffrance ou confrontées à des problèmes de paiement, la situation pourrait changer.
“Pour les métros comme Phoenix et Dallas qui ont enregistré de fortes hausses de revenus au cours des 18 derniers mois, les valorisations peuvent devenir faussées si les souscripteurs accordent trop d’importance à la croissance récente des loyers et pas assez aux tendances à plus long terme et aux problèmes fondamentaux de l’offre et de la demande, ” Stephen Buschbom, directeur de recherche de Trepp, a déclaré à Multifamily Dive.
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