DBRS Limited (DBRS Morningstar) a confirmé les cotes de toutes les catégories de certificats de transfert hypothécaire commercial, série 2020-525M émis par MKT 2020-525M Mortgage Trust comme suit :
— Classe A à AAA (sf)
— Classe B à AA (sf)
— Classe XA à AA (sf)
— Classe C à AA (faible) (sf)
— Classe D à A (faible) (sf)
— Classe E à BBB (faible) (sf)
— Classe F à BB (faible) (sf)
Toutes les tendances sont stables.
Les confirmations de notation reflètent la performance globale stable de la transaction, qui reste conforme aux attentes de DBRS Morningstar depuis son émission. Le prêt à taux fixe de 10 ans est à intérêt seulement (IO) pour toute la durée. Le prêt est garanti par les droits, les baux et les intérêts de sous-bail au 525 Market Street, une tour de bureaux de classe A de 38 étages et de 1,1 million de pieds carrés (sf) dans le quartier central des affaires de San Francisco. Construite en 1973, la propriété certifiée LEED Platine est principalement configurée pour un usage de bureau, avec un espace de vente au détail au premier étage. La dette fiduciaire comprend 270 millions de dollars en billets A de premier rang et 212 millions de dollars en billets B junior; l’ensemble du prêt s’élève à 682,0 millions de dollars, y compris toutes les dettes de premier rang et les dettes subordonnées. Le prêt est parrainé par une coentreprise entre le système de retraite des enseignants de l’État de New York (conseillé par JP Morgan Asset Management) et RREEF America REIT II, Inc., une société du Maryland.
Selon le registre des loyers de septembre 2022, la propriété était occupée à 88,8 %, par rapport aux taux d’occupation YE2021 et d’émission de 91,4 % et 95,0 %, respectivement. Les principaux locataires du sujet sont Amazon.com Services, Inc. (Amazon ; 39,1 % de la surface locative nette (NRA) avec des baux expirant entre janvier 2028 et janvier 2031) ; Wells Fargo Bank (13,7 % de la NRA avec un bail expirant en juin 2025) ; et Sephora USA, Inc. (Sephora ; 11,0 % de la NRA avec un bail expirant en octobre 2023). Sephora devrait quitter le sujet à l’expiration de son bail et consolider ses bureaux dans le bâtiment voisin de Salesforce East.
Les locataires représentant 13,8 % de la NRA ont des baux qui arrivent à échéance dans les 12 prochains mois, y compris Sephora. Sur la base d’une publication de location par Property Shark en février 2023, 336 821 pieds carrés d’espace (32,3%) étaient disponibles à la location à des loyers demandés compris entre 80 $ par pied carré (psf) et 95 $ par pied carré. Cela inclut les unités vacantes et l’espace de Sephora. En outre, les unités actuellement occupées par Cloudera, Inc. (Cloudera ; 5,5 % de la NRA) ont été répertoriées comme disponibles, bien que le bail de Cloudera doive expirer en mai 2025. Selon le rapport Reis du quatrième trimestre 2022, le sous-marché du North Financial District a signalé un taux de location moyen demandé de 68,32 $ psf et un taux d’inoccupation de 12,5 %, par rapport au taux de location demandé du T4 2021 de 68,52 $ psf et un taux d’inoccupation de 9,7 %.
Selon les états financiers des neuf derniers mois clos le 30 septembre 2022, le prêt affichait un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) de 2,83 fois (x), par rapport au DSCR YE2021 de 2,09x, au DSCR YE2020 de 1,96x et à DBRS DSCR Morningstar de 2,52x. Au cours des dernières années, environ 102 millions de dollars ont été investis dans la propriété pour des rénovations et des améliorations locatives. Malgré le risque de roulement à venir des locataires, les fluctuations d’occupation et l’incertitude générale entourant la demande de bureaux, les facteurs atténuants comprennent l’excellent emplacement du sujet, la bonne qualité des actifs, l’engagement de parrainage et une performance généralement saine.
CONSIDÉRATIONS ENVIRONNEMENTALES, SOCIALES, DE GOUVERNANCE
Aucun facteur environnemental/social/de gouvernance n’a eu d’effet significatif ou pertinent sur l’analyse de crédit.
Une description de la façon dont DBRS Morningstar considère les facteurs ESG dans le cadre analytique de DBRS Morningstar est disponible dans DBRS Morningstar Criteria: Approach to Environmental, Social, and Governance Risk Factors in Credit Ratings à https://www.dbrsmorningstar.com/research/ 396929/dbrs-morningstar-criteria-approach-to-environmental-social-and-governance-risk-factors-in-credit-ratings (17 mai 2022).
La classe XA est un certificat IO qui référence une seule tranche notée ou plusieurs tranches notées. La notation IO reflète la tranche d’obligation de référence applicable la moins bien notée ajustée à la hausse d’un cran si elle est senior dans la cascade.
Toutes les notations sont soumises à une surveillance, ce qui pourrait entraîner une mise à niveau, une rétrogradation, une révision, une confirmation ou une interruption des notations par DBRS Morningstar.
Remarques:
Sauf indication contraire, tous les chiffres sont en dollars américains.
La méthodologie principale est la méthodologie nord-américaine de surveillance CMBS (3 octobre 2022), qui peut être consultée sur dbrsmorningstar.com sous Méthodologies et critères. Pour une liste des méthodologies liées au financement structuré qui peuvent être utilisées pendant le processus de notation, veuillez consulter le document DBRS Morningstar Global Structured Finance Related Methodologies, qui peut être trouvé sur dbrsmorningstar.com dans l’onglet Commentary sous Regulatory Affairs. Veuillez noter que toutes les méthodologies associées répertoriées dans une méthodologie de classe d’actifs de financement structuré principal ne peuvent pas être utilisées pour noter ou surveiller un financement structuré individuel ou un titre de créance.
Le groupe DBRS Morningstar Sovereign publie des scénarios macroéconomiques de base pour les souverains notés. L’analyse de DBRS Morningstar a pris en compte les impacts compatibles avec les scénarios de référence tels qu’énoncés dans le rapport suivant : https://www.dbrsmorningstar.com/research/384482.
Les informations réglementaires connexes en vertu du Règlement 25-101 sur les agences de notation désignées sont incorporées par renvoi et peuvent être trouvées en cliquant sur le lien sous Documents connexes ou en communiquant avec nous au [email protected].
L’entité notée ou ses entités liées ont participé au processus de notation pour cette mesure de notation. DBRS Morningstar a eu accès aux comptes et autres documents internes pertinents de l’entité notée ou de ses entités liées dans le cadre de cette mesure de notation.
Veuillez consulter l’annexe correspondante pour plus d’informations sur la sensibilité des hypothèses utilisées dans le processus de notation.
Pour plus d’informations sur ce crédit ou sur cette industrie, visitez www.dbrsmorningstar.com ou contactez-nous à [email protected].
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