Crise des loyers et du logement : 100 milliards pour les appartements

Le moment n’aurait pas pu être meilleur. Le “Tagesspiegel” a publié vendredi les premiers résultats du rapport final de la commission d’experts sur l’expropriation des groupes immobiliers à Berlin. Le rapport considère l’expropriation des grandes sociétés immobilières comme fondamentalement possible. Lors d’un référendum en septembre 2021, pas moins de 59 % des électeurs ont voté pour l’expropriation des sociétés de plus de 3 000 appartements dans la capitale. Après cela, le Sénat alors rouge-vert-rouge a mis en place la commission, qui conseille depuis avril 2022 sur la manière dont la question peut être mise en œuvre.

L’un ou l’autre a peut-être salué les résultats de la commission vendredi après-midi au Bundestag. A l’invitation du groupe parlementaire Die Linke, une cinquantaine de représentants de la science, de la politique et de la société civile ont discuté des mesures pour surmonter la crise actuelle des loyers et du logement. L’événement intitulé « Que faire contre Vonovia & Co. au niveau fédéral ? » était axé sur les sociétés de logement cotées en bourse. Même s’ils ne possèdent qu’environ 5,2 % de tous les appartements en location en Allemagne, comme l’a calculé Knut Unger de l’association des locataires de Witten, ils constituent un problème majeur pour l’ensemble du marché.

»Les sociétés cotées comme Vonovia sont des inducteurs de prix. Leurs augmentations de loyer sont d’environ quatre pour cent par an, contre environ un pour cent dans la moyenne nationale », poursuit Unger. Caren Lay, porte-parole de la politique des loyers du groupe parlementaire Die Linke, a également qualifié Vonovia de “spéculatrice”. Une stratégie globale est nécessaire pour surmonter la crise. Toutes les personnes impliquées étaient d’accord là-dessus, mais les idées spécifiques différaient.

Vonovia en particulier, la plus grande société immobilière d’Europe, est critiquée depuis des années. Le groupe Dax, qui revendique environ 550 000 appartements à travers l’Europe, a été critiqué pour son modèle économique. L’entreprise achète constamment de nouveaux appartements et objets. En 2021, le groupe a repris la majorité de son concurrent Deutsche Wohnen. Les initiatives des locataires accusent Vonovia de loyers trop élevés. Les processus impliqués dans la comptabilisation des coûts d’exploitation et les modernisations sont également critiqués à plusieurs reprises. Il y avait souvent un litige à cause des coûts élevés que les locataires ne pouvaient pas comprendre.

Dans le même temps, Vonovia semble actuellement en crise. D’une part, l’entreprise a été critiquée pour son annonce qu’elle ne démarrerait aucun nouveau projet de construction pendant toute l’année 2023. Berlin et Dresde sont particulièrement touchés. De plus, les investissements sont freinés et les dividendes et la valeur des actions de l’entreprise chutent – ce dernier à un peu moins de 18 euros. Il y a quelques semaines, le prix était encore supérieur à 30 euros.

Pourtant, la crise offrait l’opportunité d’intervenir, on en était certain à Berlin. L’activiste locataire Unger a fait des suggestions concrètes et a appelé à un plafond national des loyers et à une loi nationale sur les associations. L’initiative »Deutsche Wohnen & Co. exproprier« pourrait ici être un modèle. Un fonds spécial est également nécessaire pour le marché du logement afin de réaliser les investissements urgents, d’acheter ou de construire des appartements ou de les rénover de manière climatiquement neutre. « Un tournant est nécessaire sur le marché du logement », déclare Unger. L’association des locataires réclame donc 50 milliards d’euros au gouvernement fédéral, la gauche même 100 milliards d’euros. “Ce qui est là pour les militaires ne devrait pas manquer pour les appartements”, déclare le politicien de gauche Lay. Le syndicat Bauen-Agrar-Umwelt a argumenté un peu plus prudemment. Selon IG BAU, en raison des bas prix de Vonovia, l’État devrait devenir le principal actionnaire de l’entreprise afin de pouvoir influencer la politique de l’entreprise. Le syndicat industriel a cité la participation de l’État de Basse-Saxe dans l’entreprise Volkswagen comme un exemple positif de cela.

Mais toutes ces demandes peuvent-elles être mises en œuvre au niveau fédéral ? Les experts de Berlin n’y ont vu aucune objection fondamentale. Pour Stefan Klinski de la Berlin School of Economics and Law, il est “tout à fait possible sur le plan juridique de briser le pouvoir des entreprises”. La libéralisation du marché du logement – comme la suppression du logement à but non lucratif en 1999, la réforme fiscale sous le chancelier Gerhard Schröder et la privatisation massive des appartements – n’est pas tombée du ciel et pourrait donc être à nouveau modifiée. L’avocat d’affaires Klinski a proposé une “restriction d’accès au marché” qui interdirait aux sociétés cotées et aux fonds immobiliers de posséder des appartements locatifs. Selon le scientifique, cela est légalement possible. Il a reçu l’approbation de Caren Lay : “Les sociétés boursières n’ont pas leur place sur le marché du logement.”

Christoph Trautvetter du Tax Justice Network a également attiré l’attention sur les aspects du droit fiscal qui profiteraient aux sociétés de logement cotées et qui devraient être modifiés. “Le droit fiscal est plein d’injustices”, dit Tautvetter, citant le fait que les propriétaires de plus de 300 appartements sont exonérés de droits de succession, tandis que les petits propriétaires doivent payer des impôts.

Toutes ces propositions sont légalement possibles, mais il manque des majorités politiques, notamment au niveau fédéral, pour mettre en œuvre ces mesures. Ainsi, lors de la conférence, de nombreuses initiatives de locataires ont échangé sur la manière dont la crise du logement pourrait être résolue, notamment par la pression de la société civile. Le succès de »Deutsche Wohnen & Co. exproprier« est une première étape qui peut être utilisée comme guide.