Crédits immobiliers plus abordables : une partie de la direction de la CNB accepte des règles plus clémentes

« Les indicateurs de crédit sont revenus en jeu l’an dernier, et avec eux la hausse des taux d’intérêt. Dans l’ensemble, cela a eu un impact écrasant sur le marché hypothécaire, c’est notamment le cas de l’indicateur DSTI, qui limite le montant du remboursement mensuel en fonction des revenus”, a déclaré le conseiller CNB Jan Kubíček dans une interview pour E15.

Selon lui, le réglage actuel de l’indicateur limitant les mensualités de remboursement des crédits à 45 % du salaire net est assez strict. “Je peux imaginer sa réduction de cinq points de pourcentage”, a ajouté Kubíček. Lors d’un séminaire au Sénat fin avril, le vice-gouverneur Jan Frait a également annoncé la possibilité de discuter de la fixation d’indicateurs.

“Je suis d’accord avec l’assouplissement des plafonds pour les jeunes de moins de 36 ans, que nous avons déjà préconisé en Conseil national du budget. Cependant, la stabilité financière consiste à garantir que les hypothèques ne tournent pas mal et que les banques restent saines”, a déclaré la conseillère de la CNB, Eva Zamrazilová, lors d’une réunion avec des étudiants de l’Université d’économie en mai.

Selon les dernières statistiques disponibles de la CNB, à la veille de la réintroduction de l’indicateur en avril de l’année dernière, environ quinze pour cent des emprunteurs en République tchèque consacraient entre 45 et 50 pour cent de leur revenu net au remboursement de prêts. C’est précisément cette partie du marché qu’un éventuel relèvement du plafond des mensualités de crédit remettrait en jeu pour les crédits, y compris les crédits immobiliers.

“Le débat concernant la libéralisation de certains indicateurs de crédit, notamment le remboursement mensuel par rapport aux revenus, est plutôt un vœu pieux des banques et des agents immobiliers, qui appellent à la libéralisation en compensation des taux d’intérêt élevés”, explique le consultant de 4fin David Krůta.

Selon lui, la publication de cet indicateur clé du crédit conduirait à une plus grande circulation du crédit et donc à une augmentation des ventes immobilières. “L’effort de la discussion professionnelle actuellement en cours sur ce sujet est de montrer que même une famille moyenne disposant de revenus suffisants ne peut pas obtenir de prêt hypothécaire à cause de ces limites”, souligne Jan Brejl, directeur commercial de Partners.

Au salaire brut national moyen actuel d’environ 42 500 couronnes, l’indicateur DSTI représente un panneau d’arrêt pour une hypothèque avec un paiement mensuel supérieur à environ 16 000 couronnes. Les conseillers rappellent que le plafond est limitant surtout dans le cas des ménages aux revenus plus élevés. “Si une famille a un revenu de cent mille couronnes, elle peut dépenser un maximum de cinquante couronnes pour rembourser un prêt, et en même temps elle ne peut pas emprunter plus de 9,5 millions de couronnes, même si elle pourrait réussir à rembourser un prêt plus élevé, ” rappelle Brejl.

Un argument en faveur de la libéralisation peut être le remboursement exemplaire des hypothèques tchèques. Selon les statistiques du régulateur, fin mars, les banques nationales n’enregistraient que 0,57% du volume des prêts hypothécaires. Les Tchèques ont mieux fait défaut depuis au moins 2002, lorsque la CNB a publié ces statistiques.

Comme le soulignent parallèlement les économistes, les indicateurs de crédit ont été introduits principalement pour prévenir les chocs de remboursement dus à la hausse des taux d’intérêt. Cependant, la majorité du marché s’accorde à dire que les taux n’augmenteront pas en République tchèque, donc en perspective, la part des remboursements hypothécaires dans les revenus pourrait plutôt diminuer.

Au moment de leur introduction, selon les économistes, les indicateurs auraient dû gonfler le coussin de prudence dans le métier bancaire. Après la pause pandémique, les indicateurs ont repris en 2022 en réponse à une augmentation significative des parts de prêts présentant des caractéristiques à haut risque.