Comment les prestataires de logements sociaux et les primo-accédants sont devenus des rivaux accidentels dans un marché comprimé – The Irish Times

Caroline Donohoe a eu une démonstration éclatante de la concurrence féroce sur le marché immobilier irlandais lorsqu’elle a tenté de prendre une photo d’une maison témoin qu’elle visitait l’année dernière.

Donohoe et son partenaire, Paddy Coscoran, avaient inscrit leurs noms sur un registre d’intérêt pour les maisons du complexe de près de 350 maisons. Avant qu’une maison ne soit disponible à la visite, on leur a dit qu’ils pouvaient en acheter une directement sur les plans, mais ils voulaient attendre de pouvoir visiter une maison témoin.

« C’était moins une maison témoin qu’une journée portes ouvertes ; Je me souviens avoir essayé de prendre des vidéos de la façon dont ils avaient décoré les escaliers et on ne pouvait même pas voir les escaliers parce qu’il y avait tellement de monde », a-t-elle déclaré.

Les maisons du domaine se vendaient rapidement – ​​trop vite pour que le couple puisse faire une offre sur la maison jumelée qu’il recherchait.

Ce que Donohoe et Coscoran ne savaient pas, c’est que leur concurrence ne venait pas seulement d’autres primo-accédants mais, en grande partie, des organismes de logement agréés (AHB) et du conseil du comté de Kildare.

En fait, au moment où ils ont pu visiter une maison témoin, près de la moitié des maisons du complexe avaient été retirées du marché.

Leur expérience n’est pas rare, mais il n’est pas facile de prendre la mesure de l’ampleur du problème.

Les AHB sont des organisations indépendantes à but non lucratif qui proposent des logements sociaux loués gérés. Pour le Gouvernement et l’État, ils constituent un important fournisseur de logements sociaux à travers le pays.

Mais le ministère du Logement ne peut pas dire combien de maisons les AHB achètent sur le marché, par opposition à une construction à partir de zéro.

À l’heure où le gouvernement devrait augmenter rapidement la construction de tous types de logements, la politique du logement permet aux AHB et aux conseils locaux d’acquérir une part importante de l’offre de logements neufs – et de supplanter les primo-accédants.

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Le gouvernement a injecté des milliards, et injectera encore plusieurs milliards, pour mettre fin à l’urgence du logement en Irlande. L’objectif est de résoudre le problème en stimulant la construction de maisons privées, de maisons sociales et abordables et d’appartements.

Cependant, ces derniers mois, certains signes indiquent que tout ne fonctionne pas exactement comme prévu.

Une analyse récente de la Fédération des banques et des paiements, rapportée pour la première fois par le journal Business Post, a révélé que les acheteurs privés n’ont acheté que 523 des 9 100 appartements mis en vente à Dublin l’année dernière, soit seulement 6 pour cent du total. Le reste a été acheté pour des investisseurs privés du secteur locatif et des organismes publics, qui acquièrent des logements pour offrir des logements sociaux et abordables.

Bien que cette analyse se soit concentrée uniquement sur les appartements à Dublin, elle semble être également une caractéristique de la construction de maisons à l’échelle nationale, où l’on constate d’importants achats en gros de maisons privées par les AHB et les conseils locaux pour le logement social.

Paddy Coscoran et Caroline Donohoe dans leur maison à l’extérieur de la ville de Kildare. En fin de compte, la forte concurrence à Newbridge les a empêchés de trouver la maison qu’ils cherchaient à acheter, ils ont donc décidé de chercher ailleurs. Photographie : Laura Hutton

Dans une certaine mesure, c’est intentionnel. En plus des maisons qu’ils construisent eux-mêmes, les AHB ont le droit d’acheter des maisons sur le marché libre, soit en les achetant directement, soit en finançant la construction de lotissements destinés à répondre aux besoins en logements sociaux.

De tels arrangements sont appelés développements « clés en main » dans lesquels les maisons fournies à un AHB sont prêtes à ce que le locataire puisse simplement tourner la clé et emménager.

En réponse à une question, le ministère du Logement a déclaré que « dans de nombreux cas, les accords clé en main sont très appropriés en termes de délais de livraison et de coût », en particulier dans les situations où une autorité locale ne dispose pas de terrain adapté aux logements sociaux.

Dans de telles situations, le ministère a déclaré : « Les organismes agréés pour le logement sont souvent impliqués dès le début et les maisons ne seraient pas construites sans l’implication et le financement des autorités locales. »

Mais, selon plusieurs experts, les AHB pourraient non seulement être impliquées dès le début, mais pourraient également effectuer des achats plus tard dans les étapes de construction.

Si le nombre de ces achats est élevé, cela pourrait avoir pour effet d’intensifier la concurrence pour le petit nombre de logements privés.

Dans le cas de Donohoe et Coscoran, certaines des maisons du complexe qu’ils étudiaient avaient été réservées au logement social bien avant le début de la construction. Certains d’entre eux relevaient des obligations du promoteur au titre de la partie V, en vertu de laquelle, selon la loi, un constructeur doit fournir 10 pour cent de tous les logements à des logements sociaux et abordables. Dans ce cas, il s’agissait de 34 maisons.

Tuath, l’une des plus grandes AHB du pays, a pris le contrôle de ces maisons, ce qui est une pratique normale dans la fourniture de logements sociaux et abordables.

Mais en plus de cela, Tuath a acheté 50 maisons supplémentaires grâce à ce que l’on appelle un prêt sur valeur locative, qui ont ensuite été attribuées aux résidents via un système de loterie.

L’effet net de tant de maisons est bien sûr un avantage social pour un grand nombre de familles et de ménages. Tuath a pu proposer des maisons à louer aux locataires sociaux à des prix compris entre 1 130 € par mois et 1 300 €. Cela représente une réduction d’environ 30 pour cent par rapport aux loyers moyens à Newbridge, ce qui profite aux locataires en difficulté.

En plus de cela, le conseil du comté de Kildare a loué 86 unités supplémentaires, achetées par Ardstone Homes, pour sa propre offre de logements sociaux.

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Cependant, la fourniture par le gouvernement de logements privés et sociaux est en retard même sur ses propres objectifs, ce qui exerce une pression supplémentaire sur une offre déjà insuffisante.

Cela soulève la question suivante : combien de maisons les AHB achètent-ils plutôt que de construire ?

C’est une question à laquelle le ministère du Logement semble avoir du mal à répondre.

Prenons l’offre totale de logements sociaux en 2022, selon les propres données du département. Cette année-là, l’État a livré 7 433 logements sociaux à travers différents programmes.

Dans une question parlementaire d’avril 2023, le ministre du Logement, Darragh O’Brien, a déclaré que 1 976 d’entre eux étaient construits par lui-même et 4 000 étaient clé en main, ce qui indique que le clé en main représente la plus grande proportion de livraisons de logements sociaux.

Alors, dans combien de ces maisons clé en main l’AHB ou les autorités locales ont-elles été impliquées « dès le début », et combien ont été achetées à un stade ultérieur du processus, lorsque les maisons étaient sur le point d’être mises sur le marché libre ?

Le nombre est peut-être un peu plus élevé que ce que l’on imaginait. Une analyse consultée par l’Irish Times montre qu’en 2022, jusqu’à 70 % des approbations de logements AHB concernaient des acquisitions clé en main, par opposition à la construction clé en main, qui représentait environ 15 %.

Cette proportion était plus faible en 2023 – 50 pour cent d’acquisitions clé en main contre environ 30 pour cent de construction clé en main – mais cela signifie néanmoins que depuis plusieurs années, le secteur AHB a construit beaucoup moins de maisons qu’il n’en a acheté.

Cela ne représente peut-être que quelques milliers de logements au cours des dernières années, mais dans le contexte d’une grave pénurie de logements neufs, l’effet sur le marché pourrait être important.

Le porte-parole du Sinn Féin en matière de logement, Eoin Ó Broin, a déclaré que ce type d’achat se distinguait de la tendance des grands investisseurs institutionnels à acheter des maisons ou des appartements pour les louer aux taux du marché.

“Les organismes de logement agréés fournissent des logements sociaux et abordables, et c’est un bon résultat, ce n’est pas la même chose que des fonds institutionnels qui achètent des appartements et les louent à des prix inabordables”, a-t-il déclaré.

“Ce que j’aimerais voir, c’est que les autorités locales et les AHB intensifient leur livraison directe de logements sociaux et abordables afin de réduire leur dépendance excessive aux clés en main, ce qui n’est pas durable à moyen et long terme”, a-t-il déclaré.

Rory Hearne, maître de conférences en politique sociale à l’Université de Maynooth et également candidat des sociaux-démocrates aux élections européennes de cette année, a déclaré que « la stratégie globale du gouvernement en matière de logement social a été trop dépendante de l’achat de nouveaux logements ». du marché – des développeurs – et je me pose cette question depuis longtemps ».

« Le rôle fondamental du logement social et du logement public est qu’il est censé répondre aux besoins en matière de logement et faire contrepoids au marché », a-t-il déclaré.

« L’État, via les AHB, achète un nouveau parc de logements sociaux vital, mais un impact négatif potentiel est qu’il pourrait potentiellement surenchérir et exclure les acheteurs de maison de la même manière que les investisseurs institutionnels », a-t-il déclaré, sans parler d’un impact inflationniste. sur le marché.

Pour Brian O’Gorman, directeur général de Cluid, l’une des plus grandes AHB du pays, il est juste et approprié qu’il y ait un mélange de types d’occupation dans tout nouveau développement, avec des propriétaires privés et des locataires sociaux et abordables vivant ensemble.

Après tout, les maisons qui n’ont pas été mises sur le marché privé à Newbridge ne se sont pas simplement évaporées : 84 sont allées à des personnes en attente sur la liste de logements sociaux du conseil du comté de Kildare, et 50 sont allées à des personnes qui ne pouvaient pas se permettre un prêt hypothécaire.

Mais il est conscient que dans le climat actuel, avec des niveaux de logement si bas, on peut penser que l’achat de logements sociaux et abordables peut être considéré comme une concurrence directe avec les primo-accédants.

“Nous devons défendre cela à plusieurs reprises : l’idée que nous prenons des logements destinés aux primo-accédants, donc en maintenant les gens dans des logements locatifs privés rares et coûteux”, a-t-il déclaré.

« Et nous sommes également tout à fait conscients que nous sommes aidés et financés pour faire ce que nous faisons par le contribuable en général – j’ai eu des réunions avec des conseillers et le grand public qui me diront des choses comme : « Ma fille vit avec moi ». , elle a un bon travail et elle n’a toujours pas les moyens d’acheter.

Il a déclaré qu’il pensait qu’une façon de remédier à ce problème était d’accélérer la fourniture de logements locatifs abordables, en fournissant des logements locatifs abordables aux personnes à revenus moyens, ce qui élargirait les options pour les personnes qui se situent au-dessus du seuil de revenu pour un logement social mais qui n’auraient pas accès à un logement social. sinon, vous aurez du mal à obtenir un prêt hypothécaire.

En fin de compte, a-t-il déclaré, c’est un problème qui devrait disparaître à mesure que le gouvernement commence à atteindre et à dépasser ses objectifs en matière de logement. En attendant, les AHB devront poursuivre leur travail de fourniture de logements sociaux.

“C’est un équilibre difficile et, en fin de compte, nous avons une mission sociale à remplir et nous la remplirons”, a-t-il déclaré.

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Pour Donohoe et Coscoran, la forte concurrence à Newbridge les a finalement empêchés de trouver la maison qu’ils cherchaient à acheter, ils ont donc décidé de chercher ailleurs.

Ils ont eu une chance lorsque Coscoran, qui travaille dans la ville de Kildare, a remarqué que des constructeurs défrichaient un terrain près de la ville et ont inscrit leur nom pour une maison dans le complexe. Peu de temps après, selon les chiffres du Residential Tenancies Board, environ 80 des 187 maisons ont été occupées par des AHB et d’autres acheteurs.

Et il est possible que cette situation s’aggrave encore, selon David Hall, le militant contre la dette hypothécaire qui a créé son propre organisme de logement agréé, iCare.

Hall a déclaré qu’il avait eu plusieurs approches de la part des promoteurs pour les financer sur les sites, et a déclaré que les promoteurs “se tournent de plus en plus vers les AHB non seulement pour vendre des maisons, mais pour rechercher du financement dans le cadre d’accords permettant aux AHB d’acheter les maisons”.

Il y voit la conséquence d’une faille involontaire dans la politique du gouvernement en matière de logement.

“À un moment donné, la politique du gouvernement qui était censée créer deux voies de livraison a eu pour conséquence que les deux voies se croisent pendant un certain temps, ce qui minimise le nombre de maisons disponibles”, a-t-il déclaré.

“Si une AHB doit construire un millier de logements, le ministère veut qu’il construise ses propres milliers de logements, et non qu’il prenne un millier de logements à un promoteur privé.”

2024-03-23 09:00:08
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