Comment les États-Unis subventionnent les acheteurs de maison à haut risque – au détriment de ceux qui ont un bon crédit

Une refonte peu remarquée des règles fédérales sur les frais hypothécaires offrira des taux réduits aux acheteurs de maison ayant des antécédents de crédit plus risqués – et forcera les acheteurs de maison à crédit plus élevé à payer la facture, a appris The Post.

Fannie Mae et Freddie Mac adopteront des modifications aux frais connu sous le nom d’ajustements de prix au niveau du prêt (LLPA) le 1er mai qui affectera les hypothèques provenant de banques privées à l’échelle nationale, de Wells Fargo à JPMorgan Chase, modifiant ainsi les taux d’intérêt payés par la grande majorité des acheteurs de maison.

Le résultat, selon les professionnels de l’industrie : des versements hypothécaires mensuels plus élevés pour la plupart des acheteurs de maison – une mauvaise surprise pour ceux qui ont travaillé pendant des années pour construire leur crédit, seulement pour faire face à des coûts plus élevés que prévu dans le cadre d’une poussée d’accessibilité au logement par le US Federal Housing Agence des Finances.

“Ça va être un défi d’essayer d’expliquer à quelqu’un qui dit:” J’ai travaillé toute ma vie pour un crédit élevé et j’ai investi beaucoup d’argent et vous me dites que c’est négatif maintenant? C’est une conversation difficile à avoir », a déclaré à The Post un initiateur de prêts hypothécaires basé en Arizona.

“C’est sans précédent”, a ajouté David Stevens, qui a été commissaire de la Federal Housing Administration sous l’administration Obama. “Mon e-mail est plein de sociétés de prêts hypothécaires et de PDG [telling] moi à quel point ils sont incroyablement choqués par cette décision.

Les ajustements pourraient encore compliquer le processus ardu de demande de prêt hypothécaire et ajouter plus de pression sur un segment principal d’acheteurs dans un marché du logement déjà au milieu d’un ralentissement majeur, ont ajouté les experts. Le taux hypothécaire moyen sur 30 ans oscille à 6,27 % la semaine dernière, contre environ 5 % il y a un an et plus de deux fois plus élevé qu’il y a deux ans, selon les données de Freddie Mac.

En vertu des nouvelles règles, les acheteurs à crédit élevé avec des scores allant de 680 à plus de 780 verront leurs coûts hypothécaires augmenter – les candidats qui placent un acompte de 15% à 20% subissant la plus forte augmentation des frais.

“Il s’agissait d’une réduction flagrante et significative des frais pour leurs emprunteurs les plus à risque et d’une nette augmentation du nombre d’acheteurs de bien meilleure qualité de crédit – ce qui vient de préciser au monde que cette décision était un changement de prix de subvention croisée assez important”, a ajouté Stevens, qui est également l’ancien PDG de la Mortgage Bankers Association.

Les LLPA sont des frais initiaux basés sur des facteurs tels que la cote de crédit de l’emprunteur et le montant de son acompte. Les frais sont généralement convertis en points de pourcentage qui modifient le taux hypothécaire de l’acheteur.

Dans le cadre de la structure de tarification révisée de la LLPA, un acheteur de maison avec un pointage de crédit FICO de 740 et un acompte de 15 % à 20 % devra faire face à un supplément de 1 %, soit une augmentation de 0,750 % par rapport à l’ancien tarif de seulement 0,250 %.

Lorsqu’elle est absorbée dans un taux hypothécaire à long terme, l’augmentation équivaut à un peu moins d’un quart de point de pourcentage du taux hypothécaire. Sur un prêt de 400 000 $ avec un taux hypothécaire de 6 %, cet acheteur pourrait s’attendre à ce que son paiement mensuel augmente d’environ 40 $, selon les calculs de Stevens.

Pendant ce temps, les acheteurs avec des cotes de crédit de 679 ou moins verront leurs frais réduits, ce qui se traduira par des taux hypothécaires plus favorables. Par exemple, un acheteur avec un pointage de crédit FICO de 620 avec un acompte de 5 % ou moins bénéficie d’une réduction de 1,75 % sur les frais, soit une diminution par rapport à l’ancien taux de frais de 3,50 % pour cette tranche.

Lorsqu’il est absorbé dans le taux hypothécaire à long terme, cela équivaut à un rabais de 0,4 % à 0,5 %.

La refonte ordonnée par la FHFA des LLPA affecte les prêts d’achat, les refinancements limités et les prêts de refinancement en espèces.

La matrice de tarification remaniée comprend également l’ajout controversé d’une nouvelle charge pour les acheteurs dont le ratio dette / revenu est supérieur à 40% – une mesure alambiquée qui a suscité un recul immédiat de la Mortgage Bankers Association et d’autres groupes industriels qui ont averti qu’il serait difficile à mettre en œuvre .

Après le refoulement, la FHFA a annoncé le mois dernier qu’elle retarderait le déploiement des frais de dette au revenu jusqu’au 1er août au moins – une décision qui, selon elle, «assurerait des conditions de concurrence équitables pour que tous les prêteurs aient suffisamment de temps pour déployer les frais .”

Les modifications des frais LLPA devraient toujours entrer en vigueur le 1er mai.

Les modifications de la structure des frais sont les dernières de plusieurs mesures prises par la FHFA visant à accroître l’abordabilité pour ce que l’agence appelle les «emprunteurs de mission» – définis comme les premiers acheteurs, les emprunteurs à faible revenu et les candidats des communautés mal desservies.

L’année dernière, la FHFA a éliminé les frais initiaux pour les premiers acheteurs qui sont égaux ou inférieurs à 100% du revenu médian de leur région, ou 120% dans les zones identifiées comme «coût élevé». L’agence a également augmenté les frais initiaux sur les résidences secondaires et certains prêts hypothécaires plus importants.

“Le moment est troublant”, a déclaré Pete Mills, vice-président principal de la politique résidentielle au MBA, au Post. «Alors que nous commençons à frapper la saison des achats de maisons au printemps, les achats de maisons sont manifestement touchés par les augmentations de taux au cours de la dernière année. Le moment n’est pas idéal. »

“La plupart des emprunteurs” verront probablement une légère augmentation des prix à la suite des changements de frais, selon Mills.

Interrogé sur les craintes que les changements ne nuisent aux acheteurs à crédit élevé, un responsable de la FHFA a déclaré à The Post que l’agence était “chargée de s’assurer [Fannie and Freddie] remplissent leur rôle dans toutes les conditions du marché », ajoutant que les variations des taux hypothécaires à long terme sont un facteur beaucoup plus important dans la détermination des conditions financières sur le marché immobilier américain.

“Le dernier recalibrage du cadre de tarification annoncé par la FHFA en janvier 2023 est minime, en comparaison, et maintient la stabilité du marché”, a déclaré le responsable de la FHFA dans un communiqué.

Fannie et Freddie sont des entités soutenues par le gouvernement qui rachètent des prêts auprès de prêteurs hypothécaires et les détiennent comme actifs ou les revendent sous forme de titres adossés à des hypothèques. Tous deux sont sous tutelle fédérale depuis l’implosion du marché du logement pendant la Grande Récession.

Les deux entreprises sont liées par leurs chartes pour aider à améliorer l’accès à des prêts hypothécaires abordables. Pour ce faire, ils utilisent en partie le modèle de “subventionnement croisé”, dans lequel certains emprunteurs sont facturés un peu plus pour les prêts tandis que d’autres sont facturés moins.

Dans l’ensemble, les acheteurs à faible crédit paieront toujours plus en frais LLPA que les acheteurs à crédit élevé, mais les derniers changements combleront l’écart.

Le responsable a déclaré que les modifications de la LLPA entraîneraient une hausse moyenne des prix de seulement trois à quatre points de base, soit de 0,03% à 0,04%, pour l’ensemble des bénéficiaires de prêts hypothécaires – l’équivalent de quelques dollars par mois.

L’agence affirme que les changements de la LLPA aideront à maintenir la santé financière de Fannie et Freddie – un élément clé de sa responsabilité en tant que conservateur.

“Ces modifications des frais initiaux renforceront la sécurité et la solidité des entreprises en améliorant leur capacité à améliorer leur capital au fil du temps”, a déclaré la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, dans un communiqué plus tôt cette année.