Comment économiser 47 pc sur votre hypothèque et votre prêt immobilier

« Les facilités de retirage et les comptes de compensation sont des caractéristiques de prêt qui donnent aux emprunteurs la confiance nécessaire pour effectuer efficacement des remboursements de prêt supplémentaires, raccourcir la durée des prêts et réduire les intérêts payés », déclare Steve Mickenbecker, expert financier chez Canstar. “Mais payer des frais et des tarifs nettement plus élevés est presque impossible à justifier.”

Vérifier les coûts

Les emprunteurs doivent également vérifier les coûts et les conditions des autres caractéristiques du prêt, telles que les comptes redessinés, où les prestataires peuvent accumuler des frais ou réduire les avantages de remboursements réguliers supplémentaires ou de sommes forfaitaires.

Les comptes de redécoupage et de compensation sont tous deux destinés à réduire la facture d’intérêts sur un prêt mais fonctionnent différemment.

Alors qu’un retirage est une caractéristique d’un prêt immobilier, un compte de compensation est un compte de transaction distinct détenu sur une hypothèque. Une fonction de recalcul permet à un emprunteur de retirer tout remboursement supplémentaire ; une compensation se situe en dehors du prêt et agit comme un compte bancaire ordinaire.

Le tableau ci-joint montre comment un compte de compensation peut augmenter le coût d’un prêt pour un emprunteur sur un prêt de 1 million de dollars, principal et intérêts sur 30 ans avec un dépôt de 20 %.

Il montre l’impact sur les remboursements mensuels lorsque les coûts supplémentaires d’un compte de compensation des quatre grandes banques sont ajoutés au coût de leurs taux variables les plus bas.

L’ABC, le plus grand prêteur du pays, ne facture pas aux emprunteurs un taux d’intérêt plus élevé pour sa compensation. Son taux pour un compte avec des fonctions de compensation est de 5,89 % et les remboursements mensuels sont de 5 925 $. Mais le taux de redessiner et sans compensation est supérieur de 0,05 point de pourcentage à 5,94 %.

NAB, qui a le coût de compte de compensation le plus élevé de 1,38 point de pourcentage, a un taux total de 7,27% et des remboursements mensuels de 6835 $ (ou 910 $ par mois plus cher que CBA). C’est 1 500 $ de plus que le prêt le moins cher sans compensation.

NAB affirme que la « grande majorité » de ses clients ont un prêt avec un taux de compte compensatoire inférieur.

Le taux de compensation moyen dans les quatre grands est de 6,34% et les remboursements mensuels de 6216 $ sur un prêt immobilier de 1 million de dollars.

Conditions d’impression en petits caractères

Selon RateCity, qui surveille les taux d’intérêt, environ 94% des prêts immobiliers offrent une facilité de retirage et seulement quelques frais.

Les frais les plus élevés pour un nouveau tirage sont de 100 $ par transaction de First Choice Credit Union. Parmi les autres fournisseurs facturant des frais pour un nouveau tirage sur certains de leurs prêts, citons Defense Bank et Goulburn Murray Credit Union.

Un emprunteur NAB avec un compte redessiné et sans compensation effectuerait des remboursements mensuels de 5925 $, soit jusqu’à 900 $ de moins qu’un prêt avec compensation, et 2 $ de moins par mois que le compte CBA équivalent, indique le tableau ci-joint.

Le taux d’intérêt de la NAB pour un prêt assorti d’une facilité de retirage est de 5,89 %, ce qui est le plus bas des quatre grands. Westpac est le plus élevé à 5,99 %.

Sally Tindall, directrice de recherche pour RateCity, affirme que les emprunteurs qui utilisent un compte de retirage pour des sommes forfaitaires ou des remboursements supplémentaires réguliers peuvent potentiellement économiser des milliers de dollars en intérêts et réduire des années un prêt immobilier.

“Mais vous ne pouvez pas économiser autant d’intérêts ou rembourser votre prêt plus tôt si votre banque inclut cet argent supplémentaire lorsqu’elle calcule vos remboursements minimums en cours de route”, dit-elle.

Tindall ajoute : “Les facilités de recalcul peuvent sembler simples, mais si votre banque tient compte de vos remboursements supplémentaires lorsqu’elle calcule vos remboursements mensuels, le montant des intérêts que vous économisez pourrait être considérablement réduit.”

Par exemple, les clients CBA qui ont effectué un remboursement forfaitaire peuvent choisir de réduire leurs mensualités minimales de remboursement afin de payer moins chaque mois car leur endettement global est moins élevé.

“Bien que cela puisse sembler une option intéressante car vos remboursements baissent, cela signifie que le client ne remboursera pas le prêt plus tôt. Ils paieront également beaucoup plus d’intérêts pendant la durée de leur prêt », déclare Tindall.

Un emprunteur avec une dette de 1 million de dollars et 25 ans restants qui investit une somme forfaitaire de 50 000 dollars dans son prêt immobilier peut potentiellement économiser environ 150 000 dollars en intérêts et rembourser son prêt deux ans et sept mois plus tôt, selon les calculs de RateCity.

Si la banque ajuste son remboursement mensuel minimum en fonction du paiement anticipé de 50 000 $, ses remboursements mensuels chuteraient, mais elle économiserait environ 50 000 $ en intérêts sur la durée de son prêt et ne rembourserait pas son prêt plus tôt.

“Les clients dont les remboursements mensuels minimums sont réduits après avoir versé une somme forfaitaire verront également le montant d’argent disponible dans leur retirage diminuer avec le temps”, explique Tindall. “C’est parce que chaque mois, une partie de cet argent ira au remboursement de leur dette.”

Cela peut causer des problèmes si le client veut retirer de l’argent en cours de route. Non seulement ils constateront qu’ils ont moins que ce qu’ils ont initialement mis en remboursements supplémentaires, mais, lorsqu’ils retireront l’argent, leurs remboursements augmenteront.

L’ABC offre aux emprunteurs la possibilité de payer le minimum ou de maintenir leurs remboursements après avoir versé une somme forfaitaire.

Westpac et NAB ne calculent pas les remboursements minimums d’un client en tenant compte de tout supplément payé sur le prêt immobilier. Chaque banque a confirmé qu’elle utilise le crédit disponible d’un client pour calculer ses remboursements, et non le solde du prêt.

“Bien que des remboursements mensuels plus faibles soient tentants, en particulier dans un environnement de taux d’intérêt en hausse, les clients pourraient finir par perdre des milliers, voire des dizaines de milliers de dollars d’intérêts s’ils disposent d’un montant décent d’argent disponible dans leur prêt”, déclare Tindal.