Chronique : Comment acheter votre premier duplex : « piratage de maison » pour les débutants

Elle a loué à la sœur d’un ami, ce qui a fini par être « un cauchemar » : le locataire fumait dans la maison, payait son loyer en retard et frappait à la porte de Johnson à 23 heures pour lui demander de l’entretien.

Néanmoins, Johnson a attrapé le virus de l’investissement. Cette expérience, il y a 20 ans, l’a inspirée à acheter quatre autres duplex occupés par leur propriétaire, ou avec résidence, qui nécessitent généralement des mises de fonds moins élevées que les immeubles de placement occupés par des locataires seuls. Aujourd’hui, elle travaille comme agent immobilier chez Sotheby’s à Los Angeles, aidant les autres à acheter des propriétés multifamiliales et à éviter les erreurs courantes des débutants.

“J’ai commis toutes les erreurs du premier coup”, dit Johnson en riant.

Sur TikTok, les influenceurs ont rebaptisé ce concept « house hacking ». L’achat d’une propriété multifamiliale occupée par son propriétaire présente un nouvel attrait pour les jeunes acheteurs assoiffés de revenus passifs, ou simplement d’un avantage dans un marché immobilier brutal.

Le paiement mensuel typique du capital et des intérêts sur un maison unifamiliale a plus que doublé au cours des trois dernières années, passant de 1 035 $ en 2020 à 2 192 $ au troisième trimestre 2023, selon la National Association of Realtors. Du coup, déboucher les toilettes de quelqu’un d’autre ne semble pas si grave, à condition qu’il vous aide à payer votre hypothèque.

Mais ces revenus locatifs ne sont « pas de l’argent gratuit », souligne Johnson. Pour réussir en tant que propriétaire résidant, vous avez besoin d’un objectif, d’un budget et de bonnes limites, ainsi que d’un contrat de location solide pour protéger toutes les personnes impliquées.

Pour beaucoup, l’achat d’un multifamilial occupé par son propriétaire est le début d’un chemin vers la liberté financière. « C’est littéralement quelqu’un d’autre qui paie votre hypothèque », explique Johnson.

Tout d’abord, établissez votre budget d’achat de maison. Ensuite, estimez dans quelle mesure le loyer au taux du marché compensera votre versement hypothécaire et établissez votre plan pour le revenu supplémentaire. Voulez-vous économiser pour un acompte sur une maison unifamiliale, puis vendre le duplex lorsque vous serez prêt à déménager ? Ou peut-être que vous le conserverez pour financer les études de votre enfant ou votre prochaine propriété multifamiliale.

À Los Angeles, Johnson voit des travailleurs de l’industrie du divertissement acheter des propriétés multifamiliales pour disposer d’une source d’argent stable entre leurs concerts.

«C’est un excellent modèle pour les artistes, pour les personnes qui souhaitent un revenu passif supplémentaire», dit-elle.

Trouvez un agent acheteur qui comprend vos objectifs et peut vous aider à trouver une propriété appropriée. Par exemple, vous pourriez être prêt à sacrifier la superficie en pieds carrés si vous envisagez de déménager dans quelques années. Pour une résidence à long terme, vous souhaiterez peut-être plus d’espace et d’intimité.

Vous économiserez de l’argent si vous magasinez : Comparez les prêteurs (au moins trois) pour votre préapprobation hypothécaire.

Vous n’avez pas besoin de mettre 20 % de mise de fonds pour acheter une propriété multifamiliale. Le mois dernier, Fannie Mae a abaissé ses exigences de mise de fonds à 5 % pour les propriétés multifamiliales comptant jusqu’à quatre logements, qui nécessitaient auparavant une mise de fonds de 15 à 25 %.

Vous pouvez débourser aussi peu que 3,5 % sur une propriété comprenant jusqu’à quatre logements avec un prêt FHA. Matt Horan a acheté sa première maison, un duplex, à Pittsburgh en août 2019 grâce à un Prêt de rénovation FHA 203(k). Cela lui a permis d’intégrer les coûts de rénovation dans son versement hypothécaire mensuel.

«Je me suis dit : OK, je pourrais acheter une maison maintenant plus tôt que prévu pour un coût initial moins élevé», dit-il, «alors que j’ai quelqu’un qui paie la majeure partie de mon hypothèque, sinon la totalité.»

Un faux pas courant pour les nouveaux propriétaires résidants est de sous-estimer les coûts, déclare Bob Pinnegar, président et directeur général de la National Apartment Association. Lorsque vous évaluez le prix des rénovations ou des réparations, multipliez le besoin par le nombre d’unités. Si un chauffe-eau doit être remplacé, ils pourraient tous en avoir besoin, explique Pinnegar.

L’entretien de routine est une autre dépense, mais vous pouvez économiser si vous êtes prêt à effectuer certains travaux vous-même. Vous devez également payer une assurance et des impôts, qui sont susceptibles d’augmenter avec le temps.

« Vous dirigez une entreprise maintenant », explique Pinnegar. “Il faut établir un budget.”

Lorsque vous réfléchissez aux coûts, priorisez les améliorations qui pourraient vous aider à gagner plus de revenus locatifs. Cela pourrait signifier refaire les logements de vos locataires avant le vôtre.

Johnson se souvient de son premier duplex. “Notre équipe a été un désastre pendant très longtemps parce que nous nous disions : ‘Nous pouvons vivre avec ça'”, dit-elle. « Nous devions obtenir ces revenus – et les revenus payés pour nos rénovations. »

Horan savait qu’il devait investir dans des réparations esthétiques, comme arracher la moquette à poils longs, pour rendre son duplex attrayant pour les locataires. Horan a également embauché un entrepreneur pour convertir la salle à manger de chaque unité en une deuxième chambre afin d’augmenter le loyer au taux du marché.

Si vous trouvez un modèle de bail en ligne, assurez-vous qu’il est examiné par un avocat spécialisé en droit immobilier qui connaît les réglementations de votre région, explique Pinnegar. Le bail doit respecter les lois locales, étatiques et fédérales pour prévenir la discrimination, y compris les règles concernant les droits des locataires et le contrôle des loyers.

Les lois sur le logement équitable s’appliquent également lors de la publicité de votre propriété et de l’évaluation des locataires potentiels. Par exemple, vous pouvez dire qu’il s’agit d’un bâtiment non-fumeurs, mais vous ne pouvez pas dire « Les fumeurs n’ont pas besoin de postuler ».

Pour garantir que vous respectez les lois sur le logement équitable, votre association locale d’appartements peut recommander des entreprises pour vous aider à vérifier les antécédents et à sélectionner les locataires. Utilisez les mêmes critères lors de l’examen de tous les locataires potentiels. Idéalement, leur revenu brut devrait être au moins deux fois et demie à trois fois supérieur à celui que vous facturez pour le loyer, explique Pinnegar.

Enfin, familiarisez-vous avec les codes de santé et de sécurité qui établissent les normes pour les immeubles locatifs. Une inspection de la maison peut détecter des dangers comme la peinture au plomb ou la moisissure.

Dans votre bail, indiquez aux locataires comment vous répondrez aux préoccupations courantes telles que le stationnement, les plaintes concernant le bruit et les demandes d’entretien. « De cette façon, vous êtes en mesure de réellement conclure un accord qui régira la relation dans les bons comme dans les mauvais moments », explique Pinnegar.

Des attentes claires sont essentielles à la sécurité et au confort de chacun, en particulier en tant que propriétaire résidant, lorsque vous partagez des murs ou des espaces communs. Cela peut sembler une bonne idée de louer à des amis ou à des membres de la famille, mais brouiller la frontière entre les relations personnelles et professionnelles peut créer des conflits.

« Ayez de bonnes limites – je ne saurais trop insister là-dessus », dit Johnson.

Il n’est pas toujours facile de gérer un duplex ou une autre propriété multifamiliale, mais l’expérience peut vous aider à vous épanouir personnellement et professionnellement. Horan dit que cela a été gratifiant d’établir des liens, d’acquérir des compétences en entretien et d’aider ses locataires lorsqu’ils ont besoin de lui.

« Vous allez continuer à apprendre des choses sur vous-même et sur l’entreprise », dit-il. “Il est important d’avoir l’esprit ouvert et d’apprendre.”