Le financement C-PACE, une bouée de sauvetage pour l’immobilier commercial en pleine mutation
Washington, D.C. – Alors que le marché de l’immobilier commercial (CRE) est confronté à des vents contraires persistants, une forme de financement alternative gagne du terrain : le C-PACE. Acronyme de Commercial Property Assessed Clean Energy, ce mécanisme permet aux propriétaires de financer des améliorations énergétiques, des mesures de résilience climatique et des rénovations majeures en adossant le remboursement du prêt à la taxe foncière. Loin d’être un simple outil « vert », le C-PACE se positionne de plus en plus comme une solution de survie pour un secteur en difficulté.
Le mois dernier, Nuveen a conclu une transaction historique de 465 millions de dollars pour la conversion d’un immeuble de bureaux emblématique, The Geneva, en logements à Washington, D.C. Cette opération, la plus importante jamais financée par C-PACE, illustre l’appétit croissant pour ce type de financement.
Une croissance exponentielle
Le C-PACE a connu une croissance spectaculaire ces dernières années. Entre 2009 et fin 2024, l’investissement cumulé a atteint près de 10 milliards de dollars, selon PACENation, une organisation à but non lucratif qui promeut ce type de financement. Mais c’est au cours des cinq dernières années que l’accélération a été la plus marquée, avec des augmentations à deux chiffres. Le nombre d’États ayant adopté des politiques C-PACE est passé de six en 2015 à 40 aujourd’hui, dont 32 avec des programmes actifs.
Nuveen, un acteur majeur du marché, a clôturé 2,1 milliard de dollars de prêts C-PACE en 2023, portant son total à plus de 5 milliards de dollars. En septembre dernier, l’entreprise a finalisé un financement de 290 millions de dollars pour l’hôtel et les résidences Pendry à Tampa, en Floride, marquant la première transaction C-PACE de la ville. Ces investissements ont déjà permis d’économiser plus de 300 000 tonnes de dioxyde de carbone, selon Nuveen.
Au-delà de l’écologie : la résilience comme moteur
Si les bénéfices environnementaux sont indéniables, les acteurs du marché soulignent que le C-PACE répond à des besoins plus larges. “La nécessité fondamentale de rendre les propriétés plus résilientes et plus efficaces sur le plan opérationnel ne disparaît pas”, explique Alexandra Cooley, PDG et directrice des investissements de Nuveen Green Capital. “En réalité, la grande majorité des projets que nous examinons – environ 97% – visent soit à améliorer l’efficacité énergétique et à réduire les coûts d’exploitation, soit à renforcer la résilience face aux changements climatiques. Seule une faible proportion est consacrée aux énergies renouvelables.”
Le C-PACE séduit les prêteurs, en particulier dans un contexte de taux d’intérêt élevés et d’incertitude économique. Il offre une exposition à long terme et à taux fixe, ce qui est particulièrement attrayant pour les investisseurs institutionnels. “Notre débiteur est en réalité le bien immobilier lui-même, pas nécessairement son propriétaire actuel”, précise Alexandra Cooley. “C’est donc plus sûr et cela permet à nos investisseurs, qui ont une vision à long terme, de bénéficier de cette durée.”
Un outil de relance pour un marché en crise
Le C-PACE peut également servir de “mécanisme de sauvetage”, selon Greg Friedman, PDG de Peachtree Group, un autre acteur important du marché. “Il peut être utilisé pour recapitaliser un projet récemment achevé, en permettant aux propriétaires de réduire leurs dettes initiales”, explique-t-il. Friedman souligne que le C-PACE est un outil de développement économique crucial à l’heure où “les marchés financiers de l’immobilier commercial sont en panne”.
Les banques, qui représentent 50% du marché du financement de l’immobilier commercial, ont réduit leurs prêts, en particulier pour les nouvelles constructions. Le C-PACE comble ce vide, offrant une alternative viable. Peachtree Group tire également profit de la possibilité d’agréger et de titriser les prêts C-PACE, attirant ainsi l’intérêt des compagnies d’assurance.
La résilience face aux catastrophes naturelles, un atout majeur
Au-delà de l’efficacité énergétique, le C-PACE permet de financer des améliorations pour protéger les bâtiments contre les inondations, les incendies et même les tremblements de terre. Cet aspect est de plus en plus important, alors que les catastrophes naturelles se multiplient et s’intensifient.
Alexandra Cooley prévoit que l’expansion du C-PACE sera alimentée par trois facteurs : l’adoption de programmes par davantage d’États, une meilleure sensibilisation du marché et l’intérêt croissant des investisseurs. “L’arrivée d’investisseurs institutionnels a rendu le coût du capital et la structure du C-PACE plus attrayants pour l’ensemble du secteur de l’immobilier commercial”, conclut-elle.
Le C-PACE, initialement conçu comme un outil de transition énergétique, s’est transformé en une solution polyvalente pour un secteur immobilier commercial en pleine mutation, offrant une bouée de sauvetage à la fois financière et environnementale.
