Avalanche de transferts hypothécaires pour survivre aux taux

Cela explique peut-être l’avalanche de changements dans les prêts hypothécaires que l’on connaît ces derniers temps. Il y a quelques semaines, un directeur de bureau d’une des grandes banques espagnoles expliquait que le rythme est si élevé que les entités ont sous-traité des sociétés de gestion à qui elles accordent des pouvoirs pour pouvoir signer les changements. Mais le volume est si élevé qu’il est devenu courant que des directeurs d’offices proches des notaires, comme c’était le cas, soient appelés en urgence lorsque ces offices ne peuvent pas assister à une signature chez le notaire.

Différentes données reflètent cette augmentation. Au cours des cinq premiers mois de cette année, les prêts hypothécaires dont les conditions ont changé s’élèvent à 57 586 cas, alors qu’au cours des cinq derniers mois de 2022, il y en avait 49 893. La différence est de 15 %. Cette vague a également été remarquée par les courtiers créanciers hypothécaires: Trioteca a vu comment ses clients ont triplé au deuxième trimestre de l’année les demandes de subrogation du prêt hypothécaire. Et le mois avec le plus d’activité a été juin, ce qui anticipe que la tendance se poursuivra en juillet.

Historiquement, les transferts hypothécaires se produisent davantage en temps de crise, lorsque les clients se retrouvent dans l’incapacité de faire face aux paiements. Ainsi, les données des cinq premiers mois de l’année sont nettement supérieures à celles de 2018 (31 645) et 2019 (28 881), mais inférieures à celles de 2021 (116 730) et 2022 (70 267), lorsqu’elles se sont envolées du fait de la impact de la pandémie. Maria Armas, membre du conseil d’administration de l’Association notariale de Catalogne, explique que ces mois-ci constatent également “un léger ralentissement dans la signature d’hypothèques, peut-être en raison de l’augmentation des taux d’intérêt”.

L’année dernière, l’ARA a expliqué comment l’invasion de l’Ukraine par Poutine conduirait à cette situation de détroit dans les économies nationales : la guerre a fait grimper les prix de l’énergie et a entraîné une inflation globale, qui a grimpé en flèche ; pour y faire face, les banques centrales du monde entier ont réagi en augmentant le prix de l’argent à un rythme sans précédent ; et avec la hausse du prix de l’argent, l’effondrement conséquent des quotas d’acheteurs de maisons qui n’avaient pas d’hypothèque à taux fixe.

Pour faire face à cette situation, il existe une voie qui reste relativement inconnue : renégocier les conditions avec la même entité (et procéder à une novation de prêt) ou prendre l’hypothèque auprès d’une autre banque (ce qu’on appelle une GPA). Pour obtenir les meilleures propositions, il est recommandé de se rendre sur courtiers les prêteurs hypothécaires (entreprises telles que la Trioteca catalane, Idealista Hipotecas, iAhorro et Rastreator), qui disposent d’informations et d’offres bien meilleures que ce qu’un particulier trouvera en visitant les bureaux des banques ou en consultant les conditions des banques sur Internet.

Rappelons qu’entre janvier 2022 et aujourd’hui, l’Euribor est passé de -0,5% alors à 4% aujourd’hui. Dans une hypothèque typique (avec 200 000 euros de capital et 30 ans), cela équivaut à environ 450 euros d’augmentation de prix une fois l’hypothèque mise à jour (cela se produit généralement sur une base semestrielle ou annuelle). Pour faire face à cette hausse, l’option préférée des clients est le crédit immobilier mixte, qui vous garantit un taux fixe pendant quelques années puis bascule vers des taux variables. Selon les données de Trioteca, cette option a été multipliée par sept en un an, et en juillet les mixtes représentaient 43,6% de toutes celles signées.