A Londres, New York et Paris, un pari de bureau géant tourne mal – The Irish Times

Un voyage au restaurant qui se trouve au sommet de l’immeuble de bureaux No 1 Poultry dans le quartier financier de Londres est une chance de découvrir de première main le conte de deux villes qui bouleverse le marché de l’immobilier commercial.

Du point de vue du Coq d’Argent, vous pouvez contempler une forêt de nouveaux gratte-ciel qui, espèrent les développeurs, rapporteront de gros loyers et des prix encore plus élevés. Pour les propriétaires coréens de l’ancien bâtiment occupé par WeWork en bas, l’avenir semble bien plus sombre.

Prenant en compte le point de vue, Kaela Fenn Smith – ancienne dirigeante du géant immobilier Land Securities, et maintenant directrice générale du cabinet de conseil ESG du groupe CBRE – parle de «l’énorme fuite vers la qualité» qui transforme le marché des bureaux alors que les entreprises réduisent leurs effectifs en raison du travail à domicile et insister sur des références environnementales sans faille. Les locataires ne veulent que «l’espace vraiment de classe A», dit-elle.

Cette bousculade « super-prime » pourrait être une aubaine pour les propriétaires de ces tours modernes étincelantes, mais c’est une mauvaise nouvelle pour les endroits plus anciens comme No 1 Poultry. Partout dans les grandes villes, les propriétaires de ces immeubles de bureaux de la liste B sont confrontés à la perspective de rénovations extrêmement coûteuses – ou de ventes déprimées.

Les investisseurs coréens, qui se sont affolés pendant cinq ans sur ce deuxième niveau d’immeubles commerciaux, semblent particulièrement exposés. Hana Alternative Asset Management de Séoul s’apprête à remettre en vente le site Poultry, selon des personnes connaissant le processus. Sa valeur est estimée à 125 millions de livres sterling (144 millions d’euros), selon les mêmes personnes, soit environ un tiers de moins que ce que Hana a payé. La firme s’est refusée à tout commentaire.

Son expérience malheureuse est loin d’être unique. Les prix de ce type de propriété chutent dans le monde entier, du centre de Manhattan à Hong Kong et Paris. Alors que l’immobilier est déjà sous le choc de la fin des taux d’intérêt les plus bas, un règlement de comptes approche pour de nombreux propriétaires et créanciers.

Mais le sort de Hana met également en évidence quelque chose de plus spécifique : l’implication commune de l’argent coréen dans des bâtiments de ce profil. Les gestionnaires d’actifs du pays ont dépensé des dizaines de milliards de dollars dans des bureaux à l’étranger et des prêts immobiliers risqués ces dernières années – juste avant que Covid et les banquiers centraux en hausse de taux ne conduisent un bulldozer sur le marché.

Rien qu’à Londres, au moins une demi-douzaine de grands blocs appartenant à des entreprises coréennes sont disponibles à l’achat, selon des personnes familières avec les processus de vente. La plupart sont aux prises avec des valorisations déprimées.

[ Something has to give to kickstart stalled Dublin office market ]

L’histoire se répète

La Corée rejoint une lignée de nations dont les fonds ont fait de mauvais paris immobiliers, des Japonais au début des années 1990 aux Irlandais juste avant la crise financière. “L’histoire de la City de Londres est faite d’investisseurs qui arrivent puis partent”, explique Michael Marx, ex-patron du propriétaire Development Securities PLC, “Certains ont les doigts brûlés et d’autres pour remplacer les pertes sur leur marché domestique.”

La genèse du botté de dégagement coréen à l’étranger est assez récente. À la fin de la dernière décennie, attirés par des taux de change favorables et des rendements plus élevés que ceux qu’ils pouvaient obtenir chez eux, les fonds de Séoul se sont entassés dans ce qu’ils espéraient être un trésor de bâtiments chauds. En 2019, ils étaient les plus grands investisseurs externes après les États-Unis dans l’immobilier commercial européen, réalisant 13 milliards d’euros de transactions cette année-là seulement, selon les données de MSCI Real Assets.

Entre 2017 et 2022, les investisseurs se sont emparés de plus de 90 propriétés européennes à des prix supérieurs à 200 millions d’euros chacune. Beaucoup étaient de grands blocs dans la City de Londres et La Défense de Paris. Les valeurs dans les deux centres financiers ont chuté de plus de 20% au cours de la dernière année, selon le courtier Savills.

Les Coréens aimaient les immeubles avec des baux à long terme à des locataires bien connus, tels qu’Amazon, ils se concentraient donc moins sur des emplacements parfaits ou des évaluations écologiques et s’inquiétaient davantage de la qualité perçue de qui payait le loyer. Ils ont également aimé les gros sites, qui coûtent plus cher à réparer lorsqu’ils deviennent obsolètes.

L’augmentation des coûts de construction pour la mise aux normes environnementales des bâtiments laissera derrière lui des immeubles de bureaux fantômes et zombies et “sera gravement destructrice de valeur” pour les biens immobiliers commerciaux plus anciens, a récemment averti Fitch Ratings, sans préciser les actifs détenus par des Coréens.

“Il faudra beaucoup d’investissements”, car les gens se demandent si les bureaux plus anciens pourraient devenir des actifs bloqués, déclare Fenn Smith, également de manière générale. “Quand votre bâtiment va-t-il commencer à perdre de la valeur parce qu’il sort de la trajectoire nette zéro jusqu’en 2050 ?”

Financièrement, le moment de la débâcle du marché ne pourrait pas être bien pire pour les investisseurs coréens. Environ 30 000 milliards de wons (21 milliards d’euros) de leurs fonds immobiliers arrivent à échéance jusqu’en 2025, selon les données fournies par l’organisme de surveillance national, le Service de surveillance financière (FSS), au député du parti d’opposition Oh Gi-hyoung. Cela représente près de 40 % du total, ce qui signifie qu’un flot de bâtiments commerciaux pourrait être sur le point d’arriver sur le marché à un moment où la demande a craqué.

Les fonds du pays investissent généralement pendant cinq ans, moins que la moyenne internationale, ce qui rend plus difficile de se replier et de surmonter une récession, explique Yoon Jaewon, responsable du conseil en investissement international chez Savills Korea.

Ajoutant au stress, de nombreux prêts utilisés pour acheter les propriétés arrivent à échéance juste au moment où les prêteurs se retirent et les coûts d’emprunt montent en flèche. Les banques exigent également des fonds propres supplémentaires des propriétaires avant d’accorder des prêts.

La FSS surveille de près la situation, parle aux entreprises et discutera du problème lors d’une réunion ce jeudi, selon deux responsables qui ont demandé à ne pas être identifiés car ils ne sont pas autorisés à parler publiquement.

Alors que le chien de garde s’inquiète des pertes potentielles pour les investisseurs nationaux, un troisième responsable a déclaré qu’il n’y aurait pas de précipitation pour retirer de l’argent car les Coréens doivent généralement attendre qu’un fonds se termine. La plupart sont soutenus par de l’argent institutionnel, qui est moins susceptible de paniquer, ajoute la personne.

Le législateur Oh dit que c’est trop complaisant : “Les autorités financières devraient inspecter minutieusement la situation et s’y préparer, et non continuer à dire qu’il n’y a pas beaucoup de risques.”

Il y a une autre raison à la vulnérabilité coréenne : les Européens hésitaient parfois à vendre aux investisseurs du pays parce que les acheteurs incluaient généralement plusieurs institutions dans un syndicat, disent des personnes connaissant le sujet, ce qui prolongeait les négociations et risquait de s’effondrer. Cela a incité les acheteurs à offrir plus, payant parfois des primes de 10 % ou plus.

Il y avait presque une mentalité de troupeau parmi les gestionnaires d’actifs avides de rendement, explique un banquier qui a travaillé avec des emprunteurs sur quelques-unes de ces transactions.

Misère mezzanine

Aux États-Unis et ailleurs, les investisseurs coréens ont fait pression sur les prêts mezzanine risqués contre l’immobilier, offrant des prêts juniors qui seraient les premiers touchés lorsque les valorisations chuteraient. L’appétit était si élevé qu’ils acceptaient parfois un rendement inférieur à celui du marché, faisant dans quelques cas des transactions à 6% plutôt qu’aux 8% environ que d’autres exigeaient, dit le banquier.

Certains des paris sur les prêts tournent au vinaigre.

Les paiements aux prêteurs mezzanine d’un projet en difficulté au 20 Times Square de New York, qui comprend un hôtel et un magasin NFL Experience, ont cessé en décembre, selon un rapport compilé par Computershare. Le Korea Herald a rapporté en 2020 que certains des fournisseurs de dette sont coréens.

À Hong Kong, une unité de la société coréenne Mirae Asset réduit de 80 à 100 % la valeur d’un fonds qui a fourni plus de 240 millions de dollars de financement mezzanine au Goldin Financial Global Centre, selon les médias locaux. Un porte-parole de Mirae dit qu’il se concentre sur la récupération d’argent.

De retour à Londres, des séquestres ont été nommés à l’ancien siège de l’unité de négoce de pétrole de BP au 20 Canada Square à Canary Wharf. Il a été acquis par le chinois Cheung Kei en 2017 et financé en partie par une facilité mezzanine de Hanwha Asset Management de Séoul. Hanwha a refusé de commenter.

En toute honnêteté, les fonds coréens ne sont pas les seuls à souffrir à l’étranger. Plusieurs entreprises chinoises ont également connu des difficultés, y compris un autre échec de Canary Wharf. Certains investisseurs de Séoul ont bien réussi les paris immobiliers internationaux : le Service national des pensions de Corée a fait preuve de discernement et en a été récompensé, déclare le banquier qui a travaillé sur des transactions coréennes.

Les investisseurs ont également été légèrement protégés par l’approche européenne des valorisations immobilières, qui ne tient pas compte du sentiment du marché. Avec des ventes en grande partie gelées, il y a eu peu de transactions pour mesurer la véritable baisse des valeurs. Les augmentations de loyer liées à l’inflation ont également aidé.

Néanmoins, les opportunistes tournent en rond, prêts à offrir de nouvelles dettes coûteuses pour refinancer des immeubles dont les propriétaires ne peuvent pas injecter de capital. Oaktree et d’autres fournisseurs de financement alternatif ont eu des entretiens avec des gestionnaires d’actifs coréens au sujet d’importantes facilités de prêt pour permettre aux propriétaires de restructurer leurs investissements, selon une personne proche des discussions. Oaktree a refusé de commenter.

Les fonds sous pression pour prolonger la maturité de leurs emprunts cherchent à injecter plus de capital ou à inviter des investissements mezzanine plutôt que de vendre des actifs à bon marché, déclare Yoon de Savills, qui ajoute que quelques-uns ont tiré des ventes. De plus en plus, cependant, les propriétaires suivent le chemin de la volaille n ° 1 et ont une autre chance de vendre après plusieurs tentatives infructueuses l’année dernière – comme on le voit avec la ruée vers la sortie à Londres.

À Séoul, pendant ce temps, il y a un malaise croissant quant à la façon dont la fin de la partie se déroulera pour les investisseurs nationaux. “Avec la baisse des actifs immobiliers commerciaux à l’étranger, la détresse suscite de vives inquiétudes”, déclare Oh. – Bloomberg