Le secteur immobilier chinois a de nouveau été sous le feu des projecteurs en juillet, alors que de nombreux acheteurs chinois en colère ont interrompu le remboursement de leur hypothèque sur des unités prévendues qui ont été retardées ou bloquées.
Depuis la mi-juillet, le nombre de projets impactés – dont beaucoup sont développés par le China Evergrande Group endetté – est passé d’environ 30 à plus de 300 dans 91 villes de Chine en quelques jours, la province du Henan étant la plus grave. Le marché s’attend également à des paiements bloqués de la part des fournisseurs de construction.
Les manifestations indiquent à quel point les problèmes immobiliers de la Chine sont devenus profonds, passant d’une crise de la dette des promoteurs à une révolte nationale.
Avec la coordination du gouvernement, les banques envisageaient d’offrir un délai de grâce hypothécaire aux acheteurs de propriétés inachevées et envisageaient de lancer un programme pilote pour convertir des projets bloqués en appartements de location à long terme, Bloomberg signalé le 18 juillet.
Investisseur asiatique a appris des gestionnaires de fonds que l’ampleur des suspensions de paiement jusqu’à présent est faible par rapport à l’ensemble du marché, avec au plus 5 à 6 % des prêts hypothécaires.
Cependant, le secteur immobilier est depuis longtemps l’un des moteurs de croissance les plus importants pour la Chine, et son importance est sans précédent avec son impact multiforme sur les prêts bancaires, la richesse des ménages et l’économie en général.
Cette semaine, Investisseur asiatique a demandé aux sociétés de fonds comment les propriétaires d’actifs devraient lire la crise et comment elle affectera les investissements en Chine.
Les contributions suivantes ont été modifiées pour plus de clarté et de concision.
Carol Lye, gestionnaire de portefeuille associée et analyste de recherche principale
Brandywine Mondial
Carol Lye
Les premières estimations montrent que le montant des prêts hypothécaires à risque pourrait aller de 500 milliards de yuans (73,9 milliards de dollars) à 2 000 milliards de yuans (295,7 milliards de dollars). Cela conduirait à une augmentation du ratio de prêts improductifs des banques sur les prêts hypothécaires de 1,5 % à 4,5 %. Le système bancaire chinois est cependant raisonnablement capitalisé, par conséquent, le stress bancaire devrait être gérable.
Il existe deux canaux dans lesquels cela pourrait affecter la stabilité macro. Le resserrement des liquidités en fait partie. Jusqu’à présent, les taux interbancaires sont restés stables et la Banque populaire de Chine (PBOC) continue d’ajouter des liquidités. Le deuxième effet pourrait être observé dans le sentiment d’achat de logements. Le sentiment est déjà faible et si le non-paiement des prêts hypothécaires persiste, les achats de logements pourraient encore s’affaiblir, menaçant la croissance de la Chine.
Cela dit, le scénario macro ci-dessus aura un impact sur les classes d’actifs en Chine. Les investisseurs exigeront des obligations souveraines chinoises car elles sont considérées comme une valeur refuge. En effet, nous avons vu les rendements des obligations d’État chinoises chuter face à la hausse des rendements mondiaux. Sur le marché du crédit, la taille du marché de la dette immobilière se réduit et structurellement ce secteur pourrait avoir du mal à voir revenir les investissements tant que les résolutions de défauts seront lentes.
Enfin, le ralentissement de l’environnement macroéconomique pourrait avoir un impact sur la stabilité du renminbi chinois, même si l’augmentation des dépenses d’infrastructure pourrait potentiellement aider à compenser le ralentissement de l’immobilier à long terme.
Alan Wang, gestionnaire de portefeuille
Principales actions mondiales
Alan Wang
Cela ne nous surprend pas, car le marché de la dette à l’étranger des promoteurs immobiliers privés a déjà reflété la situation difficile, et nous nous attendons à ce que la plupart d’entre eux fassent défaut et voient des pannes de liquidité jusqu’au quatrième trimestre, lorsque la réunion du 20e Congrès national du Parti communiste chinois se terminera. .
En tant qu’investisseur, nous nous sommes tournés vers les développeurs de grandes entreprises publiques (SOE) depuis le quatrième trimestre 2021, qui pourraient prendre plus de parts de marché, ce qui s’est avéré être une bonne décision. Le négatif marginal concerne le secteur bancaire, qui est par nature en fin de cycle, et pourrait intégrer davantage de prêts non performants à son bilan, en particulier avec l’intervention des régulateurs pour assurer la stabilité sociale.
Une estimation approximative de cet événement suggère qu’il pourrait avoir un impact sur le bénéfice net du système bancaire à un chiffre inférieur à un chiffre des bénéfices de 2023. Les banques les plus exposées aux prêts hypothécaires, au secteur immobilier et aux régions fortement touchées, à savoir la province du Henan en Chine, souffriront davantage.
Anthony Wong, gestionnaire de portefeuille principal
Allianz Global Investors
Anthony Wang
Bien que nous ne considérions pas l’événement comme une menace systémique plus large – les projets immobiliers retardés ne représentent qu’environ 1% des soldes hypothécaires globaux – néanmoins, il rappelle qu’il faudra beaucoup de temps pour surmonter l’impact total de la répression. sur les promoteurs immobiliers à fort effet de levier.
Même une augmentation relativement faible des défauts de paiement présente des risques importants pour les petites banques moins bien capitalisées. Cela augmente également la possibilité que de plus grandes institutions soient tenues d’effectuer un « service national ». Et avec les promoteurs immobiliers confrontés à un pic de maturité obligataire au cours des 1 à 2 prochains mois, cela pourrait être une période cahoteuse pour les secteurs immobilier et financier.
Cela dit, notre point de vue globalement plus constructif sur l’économie et les perspectives du marché reste inchangé. Les données économiques récentes ont indiqué un rebond significatif après la fin du verrouillage de Shanghai et – tant que les épidémies de Covid restent relativement sous contrôle – nous nous attendons à ce qu’un cadre politique de plus en plus favorable à la croissance fournisse de nouvelles impulsions dans les mois à venir. Notamment, les nouveaux chiffres de croissance du crédit en juin ont été extrêmement solides, soutenus par des niveaux élevés d’émissions d’obligations gouvernementales et locales, qui seront utilisées pour soutenir des domaines tels que les projets d’infrastructure.
Yuting Shao, macro stratège
Marchés mondiaux de State Street
Yuting Shao
Étant donné que le boycott ne représente jusqu’à présent qu’une petite fraction de l’encours total des prêts hypothécaires, l’ampleur de l’impact sur le secteur bancaire et le système financier à ce stade n’est probablement pas suffisamment grave pour induire un risque systémique.
Mais bien sûr, la situation reste fluide avec des incertitudes de risque de contagion soit de boycotts hypothécaires plus larges qui augmentent la taille des prêts non performants pour les banques, soit d’effets d’entraînement potentiels sur les secteurs en amont et en aval qui pourraient amplifier les risques.
Alors que la situation attire de plus en plus l’attention et compte tenu de l’importance du logement pour la richesse des ménages et la stabilité sociale, les régulateurs introduiront probablement des politiques dans un proche avenir pour apporter des éclaircissements aux acheteurs de maison qui sont touchés par des projets bloqués afin d’ancrer les attentes et de guider les banques pour qu’elles prêtent des fonds aux promoteurs. pour assurer l’achèvement de la construction.
La volatilité et l’incertitude entourant la situation du boycott des prêts hypothécaires auront un certain impact sur le sentiment des investisseurs, mais l’attention à l’avenir reste centrée sur les perspectives macroéconomiques et la voie de la reprise économique de la Chine dans un environnement mondial plus difficile en ce qui concerne les propriétaires d’actifs qui décident de leur exposition à la Chine.
Marcella Chow, stratège du marché mondial
JP Morgan Asset Management
Marcella Chow
À court terme, la baisse continue des prix des logements, bien qu’encore modeste, associée à l’escalade des refus de remboursement de prêts hypothécaires pèsera probablement sur le sentiment de la demande de logements ainsi que sur le sentiment général du marché. Cependant, la valeur des prêts hypothécaires à risque semble faible dans le contexte du crédit global des ménages, tandis que l’ampleur du boycott des prêts hypothécaires n’est pas importante à ce stade.
En fait, le problème des bâtiments inachevés n’est pas nouveau, mais on s’inquiète davantage de la façon dont cela affaiblit davantage la confiance des acheteurs, en particulier la contagion potentielle aux promoteurs privés en meilleure santé, car les acheteurs peuvent ne pas être en mesure de faire facilement la distinction entre les plus sains développeurs contre ceux en détresse.
Nous pensons que des mesures réglementaires décisives et efficaces sont nécessaires pour éviter qu’il ne se transforme en un risque systémique et il est essentiel que le gouvernement rétablisse rapidement la confiance et coupe le circuit d’une éventuelle boucle de rétroaction négative.
Pour le secteur immobilier chinois, nous nous attendons à ce que les promoteurs de meilleure qualité continuent à gagner des parts de marché malgré un marché global en contraction. Nous pensons également que la sélection des titres reste essentielle lors d’un investissement dans des actifs chinois. Avec une gestion active, nous continuons à privilégier les sous-secteurs bénéficiant d’un soutien politique fort, notamment les énergies renouvelables, la décarbonisation et la fabrication haut de gamme.
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