L’accès au crédit immobilier est de plus en plus difficile, notamment pour les projets d’investissement locatif. En cause : la hausse des taux de crédit, qui ont triplé en 18 mois, la hausse du niveau d’apport nécessaire pour obtenir un prêt… Résultat, la capacité d’emprunt des investisseurs baisse.
Malgré ce contexte tendu, il reste encore possible d’investir dans l’immobilier locatif au sein d’une ville adaptée à sa nouvelle capacité d’emprunt, d’après Masteos, spécialisé dans l’investissement locatif clés en main.
Hausse des taux de crédit, du montant de l’apport…
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de crédits immobiliers aux particuliers accuse un repli de 41,2 % au 1est trimestre 2023 par rapport au 1est trimestre 2022.
La hausse des taux de crédits (de 1,1 % fin 2021 à 3,5 % aujourd’hui, selon le courtier Pretto) est responsable d’une perte moyenne de 24 % de la capacité d’emprunt des investisseurs. La hausse de l’apport moyen demandé par les banques resserre également l’étau autour des investisseurs.
La fin du calcul différentiel du taux d’endettement
Un autre élément important explique la perte de capacité d’emprunt des investisseurs, selon Masteos : la fin du calcul différentiel du taux d’endettement. Depuis septembre 2021, les banques ne peuvent plus utiliser ce mode de calcul pour les prêts immobiliers destinés à un investissement locatif.
Il permettait de réduire le taux d’endettement : une partie des loyers perçus attendus du bien loué venaient compenser automatiquement les charges de l’emprunteur liées à l’investissement locatif, explique Pretto. Les banques doivent désormais s’appuyer sur le calcul du taux d’endettement classique (charges de l’emprunteur divisées par ses revenus x 100).
Conséquence : une baisse supplémentaire de la capacité d’emprunt de 10 % pour les investisseurs. Ce qui revient au total à une perte de 34 % en ajoutant les 24 % liés à la hausse des taux de crédit.
Une baisse encore plus flagrante pour l’achat d’une passoire thermique
La baisse de la capacité d’emprunt des investisseurs locatifs est encore plus sévère en cas d’achat d’une passoire thermique, ces biens classés F ou G au titre du diagnostic de performance thermique (DPE), « alors qu’ils présentent pourtant des opportunités d’investissement intéressantes », souligne Masteos, avec des prix de vente moins élevés.
En effet, les loyers futurs sont moins bien pris en compte dans le calcul du taux d’endettement de l’investisseur par certaines banques : 50 % des loyers pour les biens locatifs classés F et 0 % pour ceux classés G, contre 70 % des loyers pris en compte pour les autres biens.
Quelle solution ?
Face à cette baisse de capacité d’emprunt, une solution est d’investir dans d’autres villes qui correspondent à son budget. Par exemple, pour un investissement locatif dans un studio de 30 m², pour une capacité d’emprunt passée de 300 000 € à 200 000 € (- 34 %), il faut se tourner vers Lyon, Nice ou Bordeaux (environ 5 000 € le m²) plutôt que vers Courbevoie, Malakoff ou Clichy. Pour une capacité d’emprunt passée de 200 000 € à 130 000 €, il faut délaisser Lyon, Nice ou Bordeaux pour Lille, Toulouse ou Montpellier (3 500 € le m² en moyenne).
Selon Masteos, ce sont actuellement les banques mutualistes régionales qui financent le mieux les investissements locatifs.
Où investir avec un budget de 50 000 € ?
D’après Masteos, spécialisé dans l’investissement locatif clés en main, il est possible d’investir dans certaines villes avec un budget de 50 000 €.
Dans le top 5, on trouve Le Havre (2 067 € le m² ; 6,8 % de rendement locatif, avec une tension locative de 7/10), Perpignan (2 016 € le m² ; 6,5 % de rendement, avec une tension locative de 10/10), Dunkerque (1 857 € le m² ; 7,1 % de rendement, avec une tension locative de 10/10), Montauban (1 948 € le m² ; 6,5% de rendement, avec une tension locative de 10/10) et Niort (1 825 € le m² ; 6,8 % de rendement, avec une tension locative de 10/10).
Ce classement prend en compte une population supérieure à 40 000 habitants, des prix au m² inférieurs à 2 000 €, un rendement locatif supérieur à 6 %, une tension locative supérieure ou égale à 7/10 et un revenu médian par habitant supérieur à 20 000 €.
2023-05-10 21:30:00
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