2024-04-02 22:11:19
Une organisation philanthropique de premier plan a versé un chèque de 303 000 $ pour embaucher un consultant externe afin d’aider San Diego à éviter des échecs répétés alors qu’elle cherche à susciter l’intérêt des promoteurs pour la refonte du centre immobilier de la ville.
Mardi, la Fondation Prebys et le Downtown San Diego Partnership ont annoncé avoir embauché une société de conseil immobilier et d’urbanisme basée à Philadelphie. Conseillers U3 pour proposer une vision globale pour les six pâtés de maisons du centre-ville que la ville a l’intention de commercialiser à nouveau pour la vente ou la location plus tard cette année.
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Le travail de l’entreprise, supervisé par le Downtown Partnership aux frais de la Fondation Prebys, vise à aider la ville à combler les lacunes de sa prochaine sollicitation. En cas de succès, le produit final suscitera l’intérêt des acheteurs potentiels désireux de remodeler les pâtés de maisons centraux du centre-ville.
“Nous sommes convaincus que lorsque vous vous tournez vers le marché du secteur privé, si vous n’avez pas vraiment une vision de ce que vous voulez, vous obtiendrez soit une réponse très tiède, soit aucune réponse, soit un mélange de réponses”, Omar Blaik. , PDG de U3 Advisors, a déclaré à l’Union-Tribune. « Nous pensons qu’il s’agit d’une formidable opportunité pour San Diego et pour ses citoyens de redéfinir le centre-ville. Et c’est notre aspiration… que nous puissions travailler avec toutes les grandes parties prenantes… pour élaborer réellement une vision que, en même temps, nous pouvons garantir d’un point de vue immobilier.
Cet effort ramène à la surface la pression du maire Todd Gloria en faveur d’une transformation « unique dans une génération » du noyau municipal de San Diego. L’idée est non seulement de se débarrasser des bâtiments en mauvais état et des terrains sous-utilisés de la ville, mais aussi de trouver une équipe de développement privée pour créer un nouveau pôle d’activité et des centaines de logements au cœur de la ville. La transaction foncière aiderait ensuite à financer la construction ou l’achat d’un tout nouvel hôtel de ville pour loger la main-d’œuvre du centre-ville.
En mai, San Diego, à la demande de Gloria, a proposé à la vente ou à la location les quatre blocs communément appelés Civic Center – délimités par A Street et C Street au nord et au sud, et First Avenue et Third Avenue à l’est et à l’ouest – et un cinquième bloc au 101 Ash St. Le complexe civique comprend le bâtiment administratif de la ville (alias l’hôtel de ville), la tour de bureaux Civic Center Plaza récemment acquise, le Golden Hall, une place publique, un parking et le théâtre civique de 3 000 places.
Mais l’appel d’offres pour la revitalisation du centre civique, comme on l’appelait, n’a pas réussi à susciter l’intérêt des promoteurs, à l’exception de deux parties intéressées par la tour Ash Street.
Le manque d’intérêt était dû en partie au Surplus Land Act de Californie, qui réglemente la manière dont les agences municipales se débarrassent des terres excédentaires et donne la priorité à la production de logements pour les familles à faible revenu. Au minimum, les promoteurs intéressés étaient tenus de mettre de côté 25 pour cent des unités proposées en tant qu’unités abordables, ce qui signifie que les familles gagnant 80 pour cent ou moins du revenu médian de la région étaient limitées par un acte de propriété.
Ces dernières semaines, la ville a annoncé son intention de réessayer.
Le calendrier dépend cependant de deux décisions clés. La ville doit d’abord décider si elle souhaite poursuivre les négociations avec le promoteur proposant de convertir le 101 Ash en appartements. Il doit également déterminer s’il souhaite construire un tout nouvel hôtel de ville ou acheter une propriété existante. Ce dernier choix verra la ville soit conserver le bâtiment des opérations de la ville au 1222 First Ave. pour un futur gratte-ciel, soit libérer ce terrain pour la vente ou la location.
Entre-temps, les conseillers de U3 élaboreront des concepts créatifs pour les blocs municipaux qui conserveront leur nature civique.
« Le livrable dans notre esprit est un livre de présentation sur la vision. Et l’idée serait le début de la remise des six blocs sur le marché par le biais d’un processus d’appel d’offres », a déclaré Blaik. «Nous avons (effectué) près de 4 milliards de dollars de transactions pour le compte d’institutions axées sur une mission. Nous savons donc comment transformer la vision en appel d’offres, puis négocier et rallier un développeur. Mais pour l’instant, je pense que l’objectif principal est vraiment la vision. Existe-t-il une vision qui passe le test décisif du financement par un partenariat avec le secteur privé ?
Les blocs, a-t-il déclaré, se prêtent à un mélange d’utilisations, notamment le logement, les nouveaux espaces publics, les arts et même l’enseignement universitaire ou la recherche.
Pour proposer une vision, Blaik et une poignée de ses collaborateurs ouvriront le manifeste rédigé par un groupe de bénévoles de près de deux douzaines de dirigeants et parties prenantes locaux organisé par Gloria. Le document du Comité de revitalisation du centre civique implore les promoteurs potentiels de créer des bâtiments emblématiques et des espaces publics célèbres.
Les premiers travaux du cabinet de consultants débuteront en mai et se termineront en août pour rester en phase avec le calendrier fixé par le maire.
Bien connue pour ses dons caritatifs aux arts, l’implication de la Fondation Prebys, basée à San Diego, se concentre sur son fort désir de préserver d’une manière ou d’une autre le Civic Theatre, alors que le sort de la plus grande salle des arts du spectacle du comté est en jeu.
Le lieu, ouvert en 1962, était censé être le centre de la fierté civique, présentant la ville alors émergente comme un centre de divertissement majeur. Mais le coût de la rénovation ou du remplacement du théâtre est substantiel – estimé par l’exploitant entre 125 et 500 millions de dollars – et la ville n’a pas, lors de l’appel d’offres initial, exigé des soumissionnaires potentiels qu’ils maintiennent la salle en place.
Dans ce contexte, la Fondation Prebys aimerait voir une vision unificatrice qui fasse du théâtre une priorité, car il peut animer de nouveaux espaces publics et le développement futur, a déclaré Grant Oliphant, PDG de l’organisation à but non lucratif, à l’Union-Tribune.
L’objectif de l’organisation à but non lucratif est également d’une portée bien plus vaste.
“Lorsque nous avons commencé à examiner ce projet et entendu parler du manque de réponses à la (sollicitation) initiale, nous avons vraiment été frappés par le fait que chaque ville d’Amérique est actuellement aux prises avec cette question, post-pandémie, de savoir à quoi sert un centre-ville. “, a déclaré Oliphant. “Et, comme par magie, San Diego est en mesure de répondre à cette question avec un projet majeur au cœur du centre-ville.”
L’organisation a sélectionné U3 Advisors pour ses travaux antérieurs sur des projets publics et a contacté le Downtown Partnership pour superviser le travail du consultant. La fondation caritative a accordé au Downtown Partnership une subvention de 303 000 $, soit 300 000 $ pour le travail de consultant et 3 000 $ pour les frais d’administration.
Le Downtown Partnership reliera le cabinet de consultants aux parties prenantes du centre-ville et facilitera la sensibilisation du public, a déclaré Betsy Brennan, PDG du Downtown Partnership.
« (U3 Advisors) ne va pas simplement élaborer une vision. Ils vont élaborer un plan de réaménagement urbain pour ces six pâtés de maisons », a-t-elle déclaré. “Franchement, c’est quelque chose que beaucoup d’équipes de développement demandent.”
Le maire est également de la partie avec la commission des conseillers U3.
“Cette prochaine étape contribuera à ouvrir la voie à la création d’un centre civique qui fonctionne pour tous les San Diegans et reflète notre centre-ville de classe mondiale”, a déclaré Gloria dans un communiqué.
À l’automne, San Diego reviendra sur le marché avec la vision élaborée par des experts en main et au moins un autre avantage. Après avoir satisfait aux exigences de la loi sur les terres excédentaires, la ville peut réduire considérablement les exigences en matière de logements abordables pour cinq des blocs, ce qui signifie que les soumissionnaires potentiels devront réserver 15 pour cent (au lieu de 25 pour cent) des unités résidentielles aux familles à faible revenu. La ville dispose également désormais de plus de latitude lorsqu’il s’agit de sélectionner le soumissionnaire retenu, ce qui signifie qu’elle peut choisir le projet qui lui convient le mieux.
Les exigences plus élevées en matière de logements abordables ont probablement rendu les projets de réaménagement trop difficiles à financer. À l’époque, les membres du conseil municipal de San Diego avaient également imposé une restriction supplémentaire, exigeant que certaines unités résidentielles soient réservées aux personnes gagnant 30 % ou moins du revenu médian de la région, ce qui inclut les logements pour les sans-abri.
“(La première sollicitation) a échoué parce qu’il y avait trop de contraintes imposées au projet, de sorte qu’aucune approche raisonnable ne serait réalisable”, a déclaré l’analyste immobilier Gary London, directeur de la société locale London Moeder Advisors.
London estime qu’avec moins de contraintes, un projet d’envergure catalysant simultanément le réaménagement de l’ensemble du centre-ville est réalisable.
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