Les propriétaires de plusieurs pâtés de maisons près de la Perle pourraient construire des bâtiments aussi hauts que 15 étages en raison d’une recommandation faite mercredi lors d’une réunion de la Commission d’examen de l’histoire et de la conception (HDRC).
Cette exception aux règles régissant le développement près de River Walk, qui limite la hauteur des bâtiments à 10 étages, est venue à la demande de BESA Land Partners, une filiale de la société immobilière locale Développement d’appui.
Les commissaires ont approuvé la demande de BESA de placer ce qu’on appelle une superposition de nœuds de développement pour les propriétés dans la superposition d’amélioration de la rivière (RIO) afin d’augmenter la hauteur de construction autorisée.
Un nœud de développement dans cette zone permettrait au développeur de dépasser la hauteur du bâtiment de 50 %, ce qui pourrait signifier que BESA pourrait construire jusqu’à 15 étages. Il permet également zéro retrait de toutes les limites de propriété.
L’adoption de nœuds de développement dans un district RIO nécessite un examen par le HDRC et la Commission de zonage, selon une proposition de modification du Code de développement unifié qui sera examinée par le conseil municipal cet automne.
“Mais ce n’est pas parce que vous obtenez l’approbation du nœud de développement que votre conception va être approuvée”, a déclaré Ashley Farrimond, avocat représentant BESA. “Cela nous donne simplement la possibilité d’avoir une hauteur supplémentaire. Mais cela reste soumis à l’approbation du HDRC.
La zone considérée lors de l’audience du HDRC de mercredi se compose de 22 parcelles individuelles délimitées par la rue Broadway à l’ouest, la rue Casa Blanca au sud, la rue North Alamo à l’est et les 1800 appartements de Broadway au nord.
Fulcrum a acquis environ 15 acres de propriété entre les rues Broadway et North Alamo en 2021, mais n’a pas encore annoncé ses plans pour développer la zone en plein essor à l’est de la Perle.
Fulcrum est à l’origine de grands développements de vente au détail dans le nord de San Antonio – y compris Culebra Commons, le centre-ville d’Alon et le Strand à Huebner Oaks – et à Schertz et Cibolo.
GrayStreet Partners a amassé environ 23 acres de propriété dans la région dans le but de développer une communauté planifiée axée sur le commerce de détail et le résidentiel.
Mais le promoteur a commencé à se départir de cette propriété en 2020, vendant 4 acres à Encore Enterprises, basée à Dallas. Encore a une tour résidentielle de cinq étages de 90 millions de dollars en construction au coin des rues Carson et Austin.
Il existe six districts de superposition d’amélioration de la rivière à San Antonio. Le but de ces superpositions de zonage est d’établir des règlements de la ville de San Antonio qui protègent, préservent et améliorent la rivière San Antonio.
La propriété Fulcrum est située dans RIO-2, qui couvre une zone qui s’étend de l’US Highway 281 North à Lexington Avenue au centre-ville de San Antonio.
Les objectifs de conception de RIO-2 visent à encourager les développements à haute densité et à usage mixte et les utilisations touristiques ainsi que le logement pour les travailleurs du centre-ville, selon une description sur le site Web de la ville. Il vise également à améliorer l’expérience piétonne et à promouvoir des aménagements incluant des balcons donnant sur le fleuve.
Afin d’approuver un nœud de développement, le Code de développement unifié stipule que le nœud doit être situé à l’intersection d’une artère principale et de la rivière San Antonio ou à l’intersection de deux artères principales. Le nœud pourrait également être contigu à la rivière et avoir une superficie minimale de 12 acres.
La demande de BESA à la commission indique que la propriété Fulcrum répond à la deuxième exigence car elle est située près de l’échangeur des autoroutes 37 et 35. À environ 3,25 acres – seulement une partie de ce que Fulcrum possède dans la région – la propriété répond également à la plage de taille des nœuds de développement comprise entre 3 et 20 acres.
De plus, le nœud de développement se trouve à proximité de deux autres nœuds déjà existants, dont un à l’ouest de la rue Broadway en face de la propriété BESA, selon une déclaration dans la demande au HDRC.
Sur le côté ouest de Broadway se trouve l’immeuble de bureaux Oxbow de huit étages développé par Silver Ventures et une tour de 12 étages qui est le siège social de Credit Human.
L’un des deux autres nœuds de développement à proximité existe juste au sud de ces propriétés au 1611 Broadway, où GrayStreet prévoyait de construire une tour à usage mixte de 20 étages. Ce nœud a été approuvé par un écart en 2018.
Un autre se trouve dans les rues Broadway et Grayson, où Jefferson Bank construit un nouveau siège social qui aura 13 niveaux lorsqu’il sera terminé en 2023.
Le code exige également qu’un aménagement à l’intérieur du nœud offre au moins deux usages parmi trois options : bureau, commerce de détail et habitation multifamiliale. En recommandant l’approbation de la demande, le personnel municipal a déclaré que l’exigence était satisfaite dans la proposition du promoteur.
La Conservation Society de San Antonio s’est prononcée contre le nœud de développement.
“Nous ne soutenons pas une superposition qui permettrait un développement avec des reculs de zéro pied avec des hauteurs maximales”, a déclaré Kathy Krnavek, première vice-présidente et assistante du président de la Conservation Society. “Le nouveau développement sur cette section de Broadway devrait promouvoir une expérience piétonne.”
Farrimond a déclaré que le promoteur n’a pas déterminé ce qui sera construit sur la propriété.
“Nous demandons le nœud de développement, qui est techniquement une désignation de zonage, donc c’est très tôt dans le processus”, a-t-elle déclaré. “La conception et à quoi ressemblera le projet – ce qu’il va réellement être – tout cela est à venir.”
