Un juge fédéral confirme l’ordonnance de contrôle des loyers de Saint-Paul

Un juge fédéral a confirmé la loi sur le contrôle des loyers de St. Paul. Dans une ordonnance cette semaine, la juge Nancy Brasel a rejeté les demandes de deux propriétaires d’immeubles.

Les plaignants, Woodstone Limited Partnership, propriétaire d’un immeuble d’appartements dans le quartier de Highland Park, et le propriétaire des Lofts at Farmers Market, ont intenté une action en justice pour bloquer l’ordonnance en juin.

Ils ont affirmé que l’ordonnance de contrôle des loyers de St. Paul, également connue sous le nom de stabilisation des loyers, les empêche d’ajuster les prix en fonction de l’évolution des circonstances et des conditions du marché et diminue considérablement la valeur de leurs propriétés.

Lorsque les électeurs ont adopté la mesure pour la première fois en 2021 avec une majorité de 53%, elle était parmi les plus strictes du pays. Cela a mis un plafond annuel de trois pour cent sur les augmentations de loyer résidentiel avec peu de marge de manœuvre.

Le Département de la sécurité et des inspections de St. Paul, qui applique la mesure, a rapidement mis en place un processus permettant aux propriétaires de réclamer des exemptions au plafond afin d’obtenir un « retour raisonnable » sur leurs investissements. Les propriétaires doivent remplir un formulaire d’auto-certification pour augmenter le loyer jusqu’à 8 %, et ils peuvent augmenter le loyer jusqu’à 15 % avec l’approbation de la ville.

Dans leur action en justice, les propriétaires ont fait valoir que la mesure les privait de leurs droits de propriété sans procédure régulière et violait les clauses des contrats et des prises de la Constitution.

En elle décision, Brasel a souligné que ce n’est pas son travail de déterminer si le contrôle des loyers est une bonne politique publique, seulement s’il est constitutionnel. Alors que la stabilisation des loyers est nouvelle pour le Minnesota, des lois similaires sont en vigueur depuis bien plus longtemps dans d’autres villes et ont survécu à des contestations judiciaires.

Brasel a déclaré que l’ordonnance de Saint-Paul ne prive pas les propriétaires de leurs droits de propriété en violation de la clause de procédure régulière du cinquième amendement, car elle est liée aux objectifs gouvernementaux «légitimes et rationnels» d’assurer l’abordabilité du logement.

En septembre, le conseil municipal de Saint-Paul a approuvé certains changements clés, y compris une exemption de 20 ans pour les nouvelles constructions, après que le maire Melvin Carter et certains membres du conseil se sont inquiétés du fait que l’ordonnance décourageait la construction d’appartements et obligeait les prêteurs à se retirer des accords de financement. De nombreux promoteurs ont suspendu les projets et les permis pour les immeubles multifamiliaux ont chuté de 80 %.

Un autre changement majeur, connu sous le nom de suppression du contrôle de l’inoccupation, permet aux propriétaires d’augmenter le loyer d’un logement après le départ d’un locataire du taux d’inflation plus huit pour cent. Les dirigeants de la ville ont également exempté les logements censés être abordables pour les locataires à faible revenu.

Brasel a noté que ces révisions de l’ordonnance que les électeurs avaient initialement adoptées “ont considérablement profité aux propriétaires fonciers”.

Le procureur de la ville de St. Paul, Lyndsey Olson, a déclaré dans une interview avec MPR News que ces changements avaient aidé le dossier juridique de la ville.

“C’était une situation très intéressante et aussi difficile de comprendre comment nous empruntons cette voie pour honorer l’intention des électeurs et également apporter des modifications qui peuvent aider la communauté et faire avancer les objectifs de nos élus.”

Les avocats des propriétaires n’ont pas répondu à une demande de commentaire.

Brasel a également écrit dans sa décision que la mesure de contrôle des loyers ne viole pas la clause contractuelle de la Constitution, qui limite l’ingérence du gouvernement dans les contrats privés. Elle a pointé un 1921 cas dans lequel la Cour suprême des États-Unis a rejeté une contestation de la clause contractuelle d’un contrôle des loyers à New York.

Le contrôle des loyers était également sur le bulletin de vote à Minneapolis en 2021. Mais les électeurs n’ont pas adopté d’ordonnance directement; Seulement eux a donné au conseil municipal le pouvoir de trancher la question.

Les membres du conseil municipal en ont discuté, mais les partisans de la stabilisation des loyers à Minneapolis font face à des vents contraires. UN rapport du personnel de la ville le mois dernier recommande de ne pas adopter une telle mesure.

Il reconnaît que les coûts de location ont largement dépassé les salaires, en particulier pour les résidents à faible revenu. Mais le rapport indique également que le contrôle des loyers ne résoudrait pas efficacement le problème et pourrait aggraver les choses. Il prédit une forte baisse de la construction de logements multifamiliaux similaire à ce que Saint-Paul a connu l’année dernière.

Si le conseil municipal de Minneapolis va de l’avant avec le contrôle des loyers, les membres auraient probablement besoin d’une majorité sans veto, car le maire Jacob Frey s’y oppose depuis longtemps.