Lire plus de couverture Stateline de la manière dont les communautés de tout le pays tentent de créer des logements plus abordables.
Une augmentation sans précédent de la construction de nouveaux logements à l’échelle nationale – principalement des appartements – pourrait enfin freiner la hausse rapide des loyers qui rend la vie plus difficile aux locataires.
Plus de 1,65 million de logements étaient en construction l’année dernière, le nombre annuel le plus élevé depuis le début de la tenue des registres fédéraux en 1969. Cette année, le nombre était encore plus élevé – près de 1,7 million en septembre.
Pendant ce temps, l’augmentation annuelle typique des loyers à l’échelle nationale est tombée à zéro en juin pour la première fois depuis le début de la pandémie, après avoir culminé à 17,8 % en 2021, selon Liste des appartements, un agrégateur d’informations sur les loyers et une société de recherche. En septembre, les loyers ont baissé de 1,2%.
Les taux d’inoccupation augmentent, a déclaré Alexander Hermann, chercheur associé au Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard.
« Il y a eu une énorme ruée vers la construction d’appartements au cours des deux dernières années, et les projets sont de plus en plus grands. Il est plus courant maintenant de construire 50 logements ou plus », a-t-il déclaré. « Vous pouvez commencer à voir où de nouvelles offres arrivent en ligne, vous constatez des baisses de loyers plus marquées et plus fortes. »
Les statistiques fédérales, qui ne suivent pas la construction active en dessous du niveau régional, montrent que la construction n’a pas été plus élevée dans le Nord-Est depuis 1987 ni dans le Midwest depuis 2005, et qu’elle atteint des sommets sans précédent dans l’Ouest et le Sud. Une part croissante de la construction de logements dans le pays se situe dans le Sud, passant de 40 % en 2017 à 46 % en 2022.
Dans certaines régions, les loyers baissent un peu, mais ils restent bien élevés par rapport à il y a quelques années seulement. Au Texas, Austin a vu les loyers baisser de plus de 6 % pour l’exercice se terminant en septembre, à 1 734 $ pour un deux chambres – mais cela représente toujours une augmentation de près de 20 % par rapport à 2020, selon Apartment List.
Les baisses de loyer à Austin sont les plus importantes de la Sun Belt, selon Apartment List, tandis que sa zone métropolitaine environnante délivre plus de permis de logement que toute autre grande métropole – « signalant le rôle important que joue la construction dans la gestion de l’abordabilité à long terme ».
Le comté de Travis, qui comprend Austin, a augmenté ses unités de logement de plus d’un tiers entre 2012 et 2022, créant 169 700 nouvelles unités au cours de cette période alors que sa population a augmenté de près de 230 000 personnes, selon une analyse Stateline des estimations du recensement.
Parmi les arrivés à Austin au cours de la dernière décennie se trouve KN, un père célibataire qui a demandé à être identifié uniquement par ses initiales car il ne veut pas que les camarades de classe de ses enfants entendent parler de ses problèmes. KN, un programmeur technologique qui a quitté San Francisco il y a dix ans, a déclaré que son loyer de plus en plus élevé pourrait l’obliger à déménager.
Le propriétaire de sa maison en rangée de deux chambres a demandé une augmentation annuelle de loyer de 100 dollars ces dernières années et vient de demander 200 dollars supplémentaires, a déclaré KN, augmentant ainsi ses frais mensuels de logement, charges comprises, à environ 2 500 dollars.
« Cela réduirait mon revenu disponible à pratiquement zéro, et ce n’est pas judicieux avec tous les extras dont les enfants ont besoin à l’école », a déclaré KN. « Je devrais pincer des sous au point que cela provoquerait de l’anxiété. Être pauvre en logement est quelque chose que j’essaie d’éviter.
Malgré un bon revenu, dit KN, il devra peut-être s’éloigner de l’école de ses enfants, qui est désormais accessible à pied. Il a déménagé au Texas en partie pour économiser de l’argent sur le loyer dans l’espoir d’acheter une maison. Mais il dit voir des constructions d’appartements partout à Austin.
Ses observations correspondent à la réalité : l’année dernière, Austin a construit 24 millions de pieds carrés d’immeubles d’appartements ainsi que 8,7 millions de pieds carrés de logements unifamiliaux, selon registres de la ville.
C’est une histoire similaire à l’échelle nationale, avec près d’un million d’appartements en construction en septembre. À titre de comparaison, il y avait 914 500 appartements en construction en 2022 et 736 900 en 2021.
Le nombre de maisons unifamiliales en construction est également élevé, même si le rythme a ralenti au cours des deux dernières années. Il y avait environ 694 000 maisons en construction en septembre, contre environ 736 000 fin 2022 et 750 500 fin 2021. La dernière fois que la construction a été aussi élevée, c’était en 2006, lorsqu’environ 748 000 maisons unifamiliales étaient en construction pendant la bulle immobilière avant la Grande Récession.
La nouvelle offre produit déjà ses effets.
Les loyers ont chuté dans 71 des 100 plus grandes villes du pays au cours de l’année se terminant en septembre. Cela éclipse la baisse importante la plus récente, en juin 2020, lorsque 65 villes ont connu des baisses d’une année sur l’autre, selon Apartment List. Début 2022, les loyers augmentaient d’année en année dans les 100 villes.
Apartment List a déclaré dans un rapport d’octobre que la construction est l’une des raisons pour lesquelles les postes vacants augmentent, combinée à une diminution du travail à distance alors que de plus en plus d’entreprises rappellent leurs employés au bureau, ce qui a entraîné une diminution du nombre de locataires dans les « villes Zoom » dans des États comme l’Arizona, Idaho et Nevada.
Là où de nouvelles offres arrivent en ligne, vous constatez des baisses de loyer plus marquées et plus fortes.
– Alexander Hermann, Centre commun d’études sur le logement à l’Université Harvard
Les autres zones où les loyers ont récemment connu de fortes baisses se situent également principalement dans le Sud et l’Ouest, où la construction atteint des sommets sans précédent. La région métropolitaine d’Austin a chuté de 6 % ; Portland, Oregon, a chuté de 5 % ; et Atlanta, Las Vegas, Orlando, Phoenix, Salt Lake City et San Francisco ont toutes chuté de 4 % au cours de l’année écoulée en septembre.
Certaines de ces zones, comme Austin, commencent tout juste à connaître de modestes baisses des loyers moyens, mais restent beaucoup plus chères qu’il y a quelques années à peine. La région métropolitaine de Miami, par exemple, a connu la plus forte hausse des loyers du pays depuis 2020, à 40 %. Orlando, en Floride, a augmenté de 32 % sur la même période, selon Apartment List.
Au cours des six derniers mois, les loyers n’ont diminué que de 1 % dans chaque ville.
“Les récents progrès de l’offre de logements ont contribué à ralentir les prix des loyers et les coûts du logement, même si je serais prudent de qualifier les baisses de loyer de 1% de très significatives”, a déclaré Randy Deshazo, directeur du développement économique et de la recherche au Conseil de planification régionale du sud de la Floride. La flambée des prix est particulièrement douloureuse dans la région, a-t-il expliqué, car l’abordabilité, en termes de coût du logement par rapport au revenu, c’est le pire du pays.
Dans certaines régions du Nord-Est et du Midwest, où le boom de la construction n’a pas été aussi robuste, les loyers ont continué d’augmenter au cours des six derniers mois depuis septembre. Les loyers ont augmenté de 7 % à Providence, Rhode Island, par exemple. Au cours de la même période, l’augmentation a été de 5 % à Boston, à New York et à Hartford, dans le Connecticut.
Les estimations de la pénurie de logements dans le pays, que de nombreux experts attribuent aux loyers élevés, varient. Fannie Maé l’année dernière, on a estimé qu’il y avait 4,4 millions d’unités insuffisantes dans les grandes zones métropolitaines, et Agent immobilier.com cette année, la pénurie a été estimée à 2,3 millions d’unités. Environ 1,4 million d’unités ont été achevées en 2022, le plus depuis 2007, et près de 947 000 autres ont été achevées en 2023 jusqu’en août, selon un rapport de construction du US Census Bureau. enquête.
Les permis délivrés entre mi-2022 et août 2023 laissent présager une forte augmentation du nombre de logements dans l’Utah, l’Idaho, la Floride, le Texas, le Dakota du Sud, la Caroline du Nord, le district de Columbia, la Caroline du Sud, l’Arizona, le Tennessee, la Géorgie et le Colorado.
Ces États pourraient tous voir leur parc de logements augmenter d’environ 2 % par rapport aux estimations du recensement pour la mi-2022, le dernier disponible, selon une analyse de Stateline.
À l’échelle nationale, le nombre de permis délivrés en 2023 est en baisse par rapport au pic atteint fin 2021 et début 2022, même si les chiffres restent élevés dans certains États. C’est l’une des raisons pour lesquelles la plupart des analystes s’attendent à une sorte de ralentissement par rapport au récent rythme effréné de la construction, a déclaré Hermann, du Joint Center for Housing Studies de Harvard.
Les permis de construire du Dakota du Sud ont reculé après une hausse de 48 % en 2020, suivie d’une augmentation de 24,8 % en 2022. Cette année, ils ont chuté de 37 % au deuxième trimestre.
Malgré cela, le Dakota du Sud a enregistré l’un des taux de nouveaux permis de construire les plus élevés entre mi-2022 et août 2023 – plus de 2 % de ses logements existants, soit près de 9 000 nouveaux logements, s’ils sont tous construits.
Le boom initial de la pandémie a été « probablement induit par davantage d’options de travail à domicile et par une demande accrue d’espace et de terrains, dont le Dakota du Sud regorge », a déclaré Aaron Scholl, professeur adjoint d’économie à la Northern State University à Aberdeen, dans le Dakota du Sud. , qui a travaillé sur un rapport du Dakota Institute sur l’immobilier en septembre.
Le récent déclin indique probablement une stagnation du marché immobilier de l’État et, à terme, de l’ensemble de son économie, a déclaré Scholl.
« Les permis de construire sont souvent un indicateur avancé non seulement de la demande du marché du logement, mais aussi du paysage économique global », a déclaré Scholl. “À mesure que le marché immobilier se calme, je m’attendrais à ce que l’économie fasse de même.”
(Éditeurs : cet article a été mis à jour pour inclure de nouvelles informations publiées par le US Census Bureau le 18 octobre.)
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2023-10-19 10:00:00
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