Taille des villes et prix des appartements en Allemagne

Petits enfants, petits problèmes. Grands enfants, gros problèmes. Les parents ont entendu ce dicton des centaines de fois et l’ont probablement utilisé eux-mêmes. Et le dicton est au moins aussi fréquemment adapté à d’autres objets d’analyse, notamment aux marchés immobiliers : petites villes, petits prix. Grandes villes, gros prix. Cela semble plausible. Si l’on regarde les villes indépendantes d’Allemagne, les prix les plus élevés pour un appartement standard sont en réalité payés dans les plus grandes villes, notamment à Munich, Francfort, Berlin et Hambourg.[1]

Et si vous tracez une simple ligne de régression à travers les nuages ​​de points (ici les villes d’Allemagne de l’Est et de l’Ouest séparées), une relation positive (faiblement significative) peut en fait être déterminée.

Mais pour trois raisons, les investisseurs immobiliers doivent veiller à ne pas tirer de cette simple régression la recommandation d’investir uniquement dans les grandes villes, dites A, car elles y connaissent non seulement une liquidité élevée, mais aussi une forte croissance. valeur. Premièrement, bien entendu, seule une simple régression a été estimée ici, et les analyses univariées sont généralement insuffisantes. Deuxièmement, ce lien est principalement dû aux quelques valeurs aberrantes avec des chiffres de population très élevés. Troisièmement, cette approche constitue en fin de compte un regard dans le rétroviseur et ne pourrait être reformulée que sous forme de recommandation si les grandes villes devaient développer à long terme un plus grand dynamisme.

En fait, on ne peut même pas dire que les prix de l’immobilier dans les grandes villes ont augmenté particulièrement rapidement lors de la dernière période de hausse (de 2010 à 2022) ; Il existait un certain nombre de centres régionaux plus petits dont la croissance des prix était encore plus élevée que celle des villes A. Pour les villes ouest-allemandes, il n’y a aucun lien entre la taille de la ville et la performance annuelle moyenne sur cette période. Pour les villes d’Allemagne de l’Est, le lien positif qui subsiste est principalement dû au rôle particulier de Berlin.

Mais cela signifie aussi qu’il est bien plus important de prêter attention à l’évolution du nombre d’habitants, et non à la simple taille, car ici le lien positif est en fait plus prononcé, et cela est également plausible : l’évolution des prix de l’immobilier est causée par le changement dans la demande détermine. La taille n’entre en jeu que lorsqu’il n’y a plus d’options de densification ou d’expansion et lorsqu’il existe des villes monocentriques où les meilleurs emplacements se trouvent dans une zone étroitement délimitée du centre-ville.

En fait, la diversité des villes allemandes permet également des processus de croissance diversifiés. La croissance démographique dans les villes ne dépend souvent pas de leur taille, mais suit plutôt des processus presque idiosyncrasiques : désignation de terrains à bâtir, succès des entreprises, expansion des infrastructures, décisions de politique éducative, autres commodités. Les règles de Gibrat sont ici à l’œuvre, selon lesquelles la taille d’une ville n’est pas corrélée positivement avec le taux de croissance.

Et pourtant, cela vaut la peine d’y regarder de plus près : du moins depuis Glaeser et al. (2010) ont montré que la validité de la loi de Gibrat pour les processus de développement urbain n’est pas éternelle pour les villes américaines, il convient de souligner qu’il peut y avoir des chocs qui peuvent conduire à un écart significatif et durable par rapport à cette loi. Le dernier diagramme illustre cela pour les villes de district allemandes de l’est et de l’ouest. La loi de Gibrat est parfaitement visible dans les données des villes ouest-allemandes. Il n’y a pas de dépendance à la taille dans la croissance démographique, du moins pas dans la période examinée ici de 2010 à 2022. Pour les districts est-allemands – et cette fois pas seulement en raison de la situation aberrante de Berlin – un lien positif peut certainement être démontré pour cette période. En fait, le lien est encore plus fort lorsque Berlin est retiré de l’échantillon. Il peut y avoir de nombreuses raisons à cela, dont la plupart sont probablement liées aux processus d’ajustement de l’unification allemande, qui ont conduit dans une première phase à un fort déclin de la population dans toutes les régions de l’Allemagne de l’Est et dans une deuxième phase à un renforcement notable de la population. les zones métropolitaines. Ces processus de rattrapage dans les pôles de croissance n’ont pas eu lieu de manière généralisée, mais ont été concentrés dans les grandes villes qui, grâce au marché immobilier très détendu, ont pu absorber davantage d’habitants des régions environnantes que les villes de l’Allemagne de l’Ouest. .

En résumé, il ne s’agit probablement pas de la simple règle empirique des investisseurs selon laquelle on ne se contenterait que d’investissements immobiliers dans les grandes villes, mais aussi de la loi sur la croissance, beaucoup plus compliquée, selon Gibrat, du moins dans son interprétation généralement applicable. Les règles empiriques sont utiles, mais pas toujours, surtout pas dans un monde où il faut tenir compte des crayons bien aiguisés. Après tout, il n’en reste pas moins vrai que les grandes villes offrent aux investisseurs des avantages en matière de liquidité : il y a tout simplement plus de transactions. Mais cet avantage risque de peser sur les rendements dans un monde où les marchés des capitaux sont hautement concurrentiels.

Pour aller plus loin :

Glaeser, EL, Ponzetto, GAM, Tobio, K., (2012). Villes, compétences et changements régionaux. Dans : Études régionales, S. 1-37.

Juste, T. Stephan, P. (2009). La structure de taille étrangement stable des villes allemandes. La loi de Zipf et ses implications pour les régions urbaines. Recherche de la Deutsche Bank. Notes de recherche 31. Francfort-sur-le-Main

[1] Nous utilisons ici les prix d’offre pour les appartements standards, basés sur des relevés de prix hédoniques de 106 villes de district allemandes.

Académie immobilière IREBS et Université de Ratisbonne.